發(fā)表評論 近日，國際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行深圳公司總經(jīng)理程家龍對中國經(jīng)濟時(shí)報表示：“預計2008年深圳樓市上升空間有限，且階段性的調整不可避免�！�
看漲：總體呈穩定上升趨勢
在戴德梁行近日出爐的《2008深圳樓市前景分析》中，對當地樓市供需關(guān)系做了如下分析：
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一是城市新增人口的住房需求。從2001年到2006年，深圳的常住人口從724.57萬(wàn)增長(cháng)到846.43萬(wàn)；而戶(hù)籍人口由132.04萬(wàn)增長(cháng)到196.83萬(wàn)。
“快速增長(cháng)的人口，尤其是戶(hù)籍人口，為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了強大的需求；而在深圳新增人口中占大多數的外地移民，對購買(mǎi)住房的需求彈性相對較小，成為需求增長(cháng)中的穩定因素�！痹撐闹赋�。
二是改善型需求。深圳市2006年人均GDP達到6.95萬(wàn)元，位居全國第四；而人均消費性支出更達到1.68萬(wàn)，在全國排名前列。眾多經(jīng)濟實(shí)力較好的高收入家庭有著(zhù)強大的消費能力和改善性需求。
此外，婚齡人口對住房的需求也相對突出。由于國家正處于享受“人口紅利”的階段，預計未來(lái)幾年人口的結構性紅利會(huì )繼續推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格趨勢性上升。
“相比不斷增長(cháng)的剛性需求，深圳市的土地供應卻持續緊縮�！背碳引埍硎�，近年來(lái)，深圳特區內的土地供應量持續下降，存量土地也被不斷消化，無(wú)法真正解決房?jì)r(jià)上漲的核心問(wèn)題——供需失衡。
“強勁的經(jīng)濟增長(cháng)也是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要因素�！背碳引埍硎�，此前中國社科院預計2008年GDP的增長(cháng)仍將保持在11%左右。
2007年深圳市GDP超過(guò)6000億大關(guān)，接近6800億元，年增長(cháng)幅度達到14.5%�！半S著(zhù)深港經(jīng)濟的融合度越來(lái)越高，預計2008年，深圳市經(jīng)濟將繼續良好的發(fā)展勢頭，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的支持�！�
他同時(shí)認為，人民幣的持續升值和投資渠道的缺乏，將繼續支持不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的提升�！皳嗉覈H投行預測，2008年人民幣仍有超過(guò)10%的升值空間，國外熱錢(qián)的涌入和資產(chǎn)價(jià)格重估的過(guò)程仍可能繼續�！�
看跌：2008年上升空間有限
在看漲的同時(shí)，戴德梁行也十分關(guān)注2008年深圳樓市看跌的因素。
首先，國家的貨幣政策從“適度從緊”調整為“從緊”。根據相關(guān)機構預計，2008年新增貸款量將與2007年基本持平，但按揭貸款的控制將較為嚴厲，銀行對住房按揭信貸將會(huì )采取更謹慎的態(tài)度；同時(shí)，為了控制通貨膨脹，預計在2008年，央行將繼續使用利率這一貨幣政策工具進(jìn)行調控，繼續上調的利率會(huì )對供房者構成壓力，同時(shí)也會(huì )影響購房者的信心。
“而深圳市仍未出臺的個(gè)稅實(shí)施細則和物業(yè)稅，以及后續可能新出臺的調控政策，始終是籠罩在市場(chǎng)上的陰霾�！背填A計，2008年上半年深圳樓市觀(guān)望氣氛仍會(huì )持續，市場(chǎng)將處于調整階段并保持低速運行。
另一方面，程家龍分析，2008年，受“90／70”政策影響的新項目將會(huì )集中入市，預計商品房的供應會(huì )有所增加；政府承諾的廉租房和經(jīng)濟適用房將會(huì )加大供應。供應結構的調整和供應量的增加，將一定程度緩解當前供需失衡的局面。
“作為典型的外向型經(jīng)濟體系，深圳的出口總量連續15年保持全國第一，因此國際市場(chǎng)的總體環(huán)境將直接影響深圳的發(fā)展，其中出口貿易的波動(dòng)對深圳經(jīng)濟的影響將相對突出。因此，美國次按問(wèn)題對全球經(jīng)濟環(huán)境的影響并進(jìn)而產(chǎn)生的對區域樓市的影響仍然令人憂(yōu)慮�！背碳引堊詈蟊硎�。(記者 周雪松)
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