發(fā)表評論 去年11月，碧桂園陷入“土地風(fēng)波”。萬(wàn)科卻明確表示“碧桂園是值得尊敬的對手”，萬(wàn)科總裁郁亮就此專(zhuān)門(mén)做出批示，并通過(guò)內網(wǎng)發(fā)布。萬(wàn)科內部的研究部分析碧桂園的模式：低成本，低房?jì)r(jià)，快速開(kāi)發(fā)。
其中，碧桂園快速開(kāi)發(fā)的理念與萬(wàn)科的想法不謀而合。當廣州和深圳市場(chǎng)低迷時(shí)，萬(wàn)科率先將旗下樓盤(pán)降價(jià)銷(xiāo)售，并快速回籠了幾十億的資金。只是輿論的目光過(guò)多聚焦在了萬(wàn)科的價(jià)格，而非速度上。
“快速銷(xiāo)售、快速周轉是萬(wàn)科一貫的經(jīng)營(yíng)策略，也是公司長(cháng)期的經(jīng)營(yíng)模式，并非近期基于短期因素所做的臨時(shí)應對。事實(shí)上，2007年以來(lái)廣州、深圳的銷(xiāo)售速度一直很快，并非近期獨有的情況�！比f(wàn)科集團執行副總裁肖莉接受《第一財經(jīng)日報》獨家專(zhuān)訪(fǎng)稱(chēng)。
肖莉明確表示，周轉速度和內部收益率一直是萬(wàn)科集團對各地子公司的重要考核指標，各地公司會(huì )根據當地的具體情況，選擇有效的營(yíng)銷(xiāo)策略組合，來(lái)達到最佳的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)。
“在有必要的時(shí)候，優(yōu)惠促銷(xiāo)當然也是可選的策略之一�！毙だ蛘f(shuō)。
以“低價(jià)”換周轉
當降價(jià)還沒(méi)有成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種常態(tài)時(shí)，輿論顯然還沒(méi)有做好接受“拐點(diǎn)論”的準備，甚至延伸為對行業(yè)洗牌的猜測。
“中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)高度分散，最大的開(kāi)發(fā)企業(yè)萬(wàn)科的市場(chǎng)份額僅為2%，在這樣一個(gè)市場(chǎng)中，如果說(shuō)萬(wàn)科一家企業(yè)的行為能夠左右整個(gè)行業(yè)，那未免夸大了萬(wàn)科的能力�！毙だ蚪忉屨f(shuō)。
“與其說(shuō)萬(wàn)科的行為影響了市場(chǎng)，毋寧說(shuō)市場(chǎng)環(huán)境的變化對所有企業(yè)都產(chǎn)生了影響，萬(wàn)科只是追隨市場(chǎng)的腳步，順勢而為作出有利于自身的調整�！毙だ蚍Q(chēng)。在她看來(lái)，“當前的市場(chǎng)心理正在由前期的亢奮轉向理性，相信隨著(zhù)調整的到位，房地產(chǎn)行業(yè)將獲得更加健康穩定的發(fā)展，這對于整個(gè)行業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展也是有利的�！�
“既然房?jì)r(jià)、地價(jià)的快速上漲不可持續，那么在本輪快速上漲之后，市場(chǎng)必然要經(jīng)過(guò)一個(gè)調整階段�！边@是王石的判斷。
“部分市場(chǎng)目前的交易量有所下降，說(shuō)明經(jīng)過(guò)前一段時(shí)間的快速上漲后，市場(chǎng)的真實(shí)購買(mǎi)力需要一個(gè)休養生息的過(guò)程�！毙だ蛘f(shuō)。
肖莉坦言，2007年年底以來(lái)，萬(wàn)科在珠三角的部分城市新推樓盤(pán)出現了價(jià)格較市場(chǎng)預期低的情況，例如廣州和深圳都屬于這種情況。此外，因為春節前后是住宅市場(chǎng)的傳統淡季，今年1~2月份，萬(wàn)科采用了淡季銷(xiāo)售中的一貫策略，在部分城市的一些樓盤(pán)尤其是尾盤(pán)展開(kāi)了系列優(yōu)惠老客戶(hù)的推廣活動(dòng)。
針對萬(wàn)科之前在廣州價(jià)格低于同類(lèi)樓盤(pán)10%的定價(jià)策略，王石認為這個(gè)定價(jià)是合理的，“這也符合萬(wàn)科快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售的高周轉策略。從市場(chǎng)反應來(lái)看，這些樓盤(pán)基本上在開(kāi)盤(pán)當天全部銷(xiāo)售完畢，甚至出現了較大規模的排隊現象�！�
珠三角的降價(jià)，讓萬(wàn)科在一兩個(gè)月之內回收資金幾十億，而上海元宵節的優(yōu)惠，單日收回2.57億元。根據萬(wàn)科3月6日的公告：2月份萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售面積19.6萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額15.7億元，分別比2007年同期增長(cháng)51.94%和70.65%。而其1月份實(shí)現銷(xiāo)售面積23萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額18.5億元，分別比2007年同期增長(cháng)11.65%和11.72%。
根據萬(wàn)科內部總結出的“碧桂園模式”，其中很重要的一條便是“以低價(jià)換周轉”。按照楊國強的做法，碧桂園項目?jì)r(jià)格經(jīng)常是周?chē)杀软椖恳话氲膬r(jià)格，多年來(lái)含精裝修的公寓房銷(xiāo)售均價(jià)不足3800元/平方米。產(chǎn)品取得預售證后，全數投向市場(chǎng)，低價(jià)快銷(xiāo)導致批次日均銷(xiāo)售率達到78%，年度平均積存率僅為2.5%。
這似乎給萬(wàn)科之前的“10%”找到了佐證。
“快速開(kāi)發(fā)的利潤率可能低一些，但是資產(chǎn)回報率卻更高�！蓖跏f(shuō)。
當然，調整只是階段性的。肖莉解釋稱(chēng)，目前萬(wàn)科并不認為調整過(guò)程中房?jì)r(jià)會(huì )出現大漲大跌的波動(dòng)，中國主要城市尤其是沿海城市圈的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，并不存在深度下跌的空間。
當資金取代土地成為瓶頸
“隨著(zhù)宏觀(guān)調控的不斷深入，資金將取代土地成為制約行業(yè)發(fā)展的主要瓶頸�！边@是萬(wàn)科在2006年作出的判斷。按照肖莉的解釋?zhuān)骸敖陙?lái)，萬(wàn)科延續一貫的快速開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)思路，不斷提高資金的使用效率，另一方面，也嘗試通過(guò)各種方式拓寬企業(yè)的融資渠道，增強公司的資金實(shí)力�！�
郁亮在萬(wàn)科集團內部一直著(zhù)力貫徹的基本原則，是“均好中加速”。這意味著(zhù)有限的資金可以發(fā)揮最大的效應。因為針對最核心的資產(chǎn)回報率而言，三個(gè)影響因素分別為“利潤率”、“周轉速度”和“財務(wù)杠桿”。
肖莉說(shuō)，在利潤率和周轉速度之間，萬(wàn)科一直選擇的是快速周轉策略，以及在此基礎上合理的利潤率。
對于“加速”一說(shuō)，萬(wàn)科有一套嚴格的管理體系。
按照業(yè)內通行的慣例，項目資源可供利用時(shí)間在1到5年之間。而超過(guò)了5年的項目資源量，就可能導致長(cháng)期風(fēng)險和低周轉。因為資產(chǎn)周轉率將會(huì )因為資金的沉淀而急速下跌。從2004年開(kāi)始，萬(wàn)科的項目資源都小于未來(lái)2年的開(kāi)工量，項目資源與未來(lái)2年開(kāi)工量之比逐年下跌。去年9月底，萬(wàn)科權益項目?jì)錇?653萬(wàn)平方米，但是今年的開(kāi)工量將超過(guò)1000萬(wàn)平方米。
王石所表達出的對碧桂園的尊敬，也部分源于碧桂園總資產(chǎn)周轉率較高。碧桂園一半項目概念設計1天即可完成，多數項目可在獲得土地使用權后幾天內開(kāi)工。獲得土地使用權證后，立即進(jìn)行50%以上土地面積的開(kāi)發(fā)，從拿地到預售平均7個(gè)月，從預售到結算約8~10個(gè)月。
萬(wàn)科走的也是快速開(kāi)發(fā)的路線(xiàn)，從獲取土地到開(kāi)始賣(mài)房子，萬(wàn)科需要9到12個(gè)月。2009年后，隨著(zhù)工廠(chǎng)化技術(shù)在萬(wàn)科項目中的全面應用，這一速度將進(jìn)一步提高30%左右。
比較碧桂園和萬(wàn)科的財務(wù)數據：萬(wàn)科2007年的資產(chǎn)周轉率略有下降，而碧桂園持續上升。2006年萬(wàn)科的總資產(chǎn)周轉率是0.56。而房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)周轉率水平則是0.32。公告資料顯示，若扣除高額分紅影響，碧桂園2006年總資產(chǎn)周轉率為0.50，凈資產(chǎn)周轉率為2.52。
“萬(wàn)科的產(chǎn)品遵循市場(chǎng)定價(jià)原則，旗下各項目的具體定價(jià)，由當地子公司在快速開(kāi)發(fā)和快速銷(xiāo)售的基本原則下，根據當地市場(chǎng)的具體情況來(lái)確定。集團總部把握基本原則，并對各地子公司的經(jīng)營(yíng)指標包括周轉速度進(jìn)行考核，但并不干涉各子公司、各項目的具體定價(jià)。這是萬(wàn)科一貫的管理方式，近期沒(méi)有發(fā)生任何變化�！保ê沦唬�
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