發(fā)表評論 樓市“拐點(diǎn)”的論調從去年唱到今天，市場(chǎng)低迷的現狀也是有目共睹。然而，最新統計數據顯示，今年被業(yè)內人士稱(chēng)為最為寒冷的一季度，北京樓市的房?jì)r(jià)、地價(jià)還是出現了兩位數字的大幅度增長(cháng)�！肮拯c(diǎn)”的預期和現實(shí)的統計數據大相徑庭，到底樓市“拐點(diǎn)”意味著(zhù)什么？期待著(zhù)“拐點(diǎn)”下買(mǎi)到便宜房的蕓蕓購房者，苦等半年依然無(wú)果。然而面對著(zhù)縮水近半的交易量，開(kāi)發(fā)商依然在“死扛”著(zhù)房?jì)r(jià)。
“拐點(diǎn)”，這個(gè)讓數以千計購房者期待的時(shí)刻，難道只是某些開(kāi)發(fā)商掩蓋地產(chǎn)公司大吞并的“遮掩布”，而與房?jì)r(jià)無(wú)關(guān)？
不管當初拋出“拐點(diǎn)”論的始作俑者是誰(shuí)，而他的居心又是為何，就目前形式來(lái)看，5月份的到來(lái)無(wú)疑讓樓市進(jìn)入了一個(gè)生死考驗期。挺過(guò)去就意味著(zhù)今后半年樓市可能回暖，倒下則意味著(zhù)樓市的“戰國時(shí)代”結束，大批中小開(kāi)發(fā)商面臨淘汰出局。
北京房?jì)r(jià)乘奧運東風(fēng)會(huì )將漲價(jià)進(jìn)行到底，還是回歸理性？面對這個(gè)多方利益的焦點(diǎn)，有人絕對看空，預言“百日劇變”；有人絕對看漲，堅稱(chēng)“拐點(diǎn)”未現。而在宏觀(guān)調控層面，樓市也是不斷傳來(lái)各種來(lái)自不同部門(mén)的聲音。有人說(shuō)，房產(chǎn)業(yè)早已“綁架”了金融業(yè)；有人說(shuō)，物業(yè)稅有望年內出臺，一時(shí)間霧鎖樓市。
房?jì)r(jià)上漲“迷惑”樓市
專(zhuān)家直言交易量下跌才是真相
國家統計局的最新數據顯示，北京市一季度房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲13.9%，漲幅比上年同期提高4.9個(gè)百分點(diǎn)，而此前1月、2月和3月份房屋價(jià)格同比上漲也達到了14.3%、13.7%和13.8%的高位區間，這一數據發(fā)布后，無(wú)疑讓業(yè)內一片嘩然。拐點(diǎn)、打折、促銷(xiāo)后的京城房?jì)r(jià)為何還如此高漲？對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強認為，樓市談“拐點(diǎn)”還為時(shí)過(guò)早，但的確現在行業(yè)處于一個(gè)比較為難的時(shí)期，市場(chǎng)已經(jīng)由以往關(guān)注房?jì)r(jià)轉而關(guān)注交易量的急劇下降。
上周，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的最新數據顯示，4月份住宅日均交易量為222套，環(huán)比降11%。而4月份北京開(kāi)盤(pán)項目達到了50個(gè)，新增供應面積為99.5萬(wàn)平方米，新增供應面積上漲31.4%。而實(shí)際銷(xiāo)售只有81.6萬(wàn)平方米，出現了今年首次的供應大于實(shí)際需求的局面。而最新數據顯示，5月份北京市的開(kāi)盤(pán)量將接近60個(gè)，無(wú)疑供大于求的局面將進(jìn)一步加大。一直以來(lái)，剛性需求被認為是我國房?jì)r(jià)上漲的直接推動(dòng)力，供求關(guān)系緊張也被開(kāi)發(fā)商視為房?jì)r(jià)上漲的硬道理，然而現在市場(chǎng)已經(jīng)處于供過(guò)于求的局面，那么房?jì)r(jià)是否會(huì )進(jìn)入下跌通道？陳國強認為，雖然現在地產(chǎn)行業(yè)處于比較困難的時(shí)期，但尚不能以此就直言房?jì)r(jià)將要下跌，主要是由于目前我國整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟處于通脹局面，房?jì)r(jià)的漲跌要取決于宏觀(guān)經(jīng)濟的變化。同時(shí)他個(gè)人認為，從長(cháng)期看，北京的房?jì)r(jià)還將會(huì )繼續上漲。
近日來(lái)對樓市“唱空”的SOHO中國主席潘石屹則向記者表示，“這次樓市危機，必然導致五環(huán)以外8000元/平方米以下的樓盤(pán)下跌，主要是由于去年供應的60%以上的保障性住房用地，全集中在這些區域，因此這些樓盤(pán)存在著(zhù)降價(jià)的壓力”。同時(shí)他還表示，發(fā)布的房?jì)r(jià)之所以居高不下，主要是由于今年入市的項目全是“70/90”政策下的房子，而這些小戶(hù)型的房子單價(jià)都比較高。
與此同時(shí)，記者發(fā)現，今年一季度四環(huán)路以?xún)鹊淖≌诜科骄鶅r(jià)格達到每平方米16935元，四至五環(huán)路為每平方米16500元，五環(huán)路以外為每平方米8810元。不難看出，北京的房?jì)r(jià)區域間的差距已經(jīng)相當之大了，因此已不能用均價(jià)來(lái)反映樓市的變化了。
“官方”地價(jià)上漲超兩成
“私下”土地交易價(jià)格降至“冰點(diǎn)”
上周，中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測系統發(fā)布的數據顯示，北京一季度住宅地價(jià)同比漲1279元/平方米，漲幅高達22%。這與近一段時(shí)間內人們經(jīng)�？吹饺珖恋亓髋牡南⒋笙鄰酵�。記者了解到，今年一季度進(jìn)入市場(chǎng)的土地有42塊，去年同期只有10塊。北京市建筑設計研究院工程師徐晨表示，雖然今年出現了兩次土地出讓流標的事件，但土地交易仍較活躍，比如出現了成交價(jià)17.4億元的通州新地王，這主要是去年土地市場(chǎng)活躍氣氛的一個(gè)延續，而且一季度成交的土地大部分是去年年底時(shí)掛牌的，因此報價(jià)偏高，所以徐晨認為，這一統計數據的參考意義值得商榷。
一方面是土地招拍掛市場(chǎng)出現流標事件；一方面開(kāi)發(fā)商私下尋覓合適地塊的行為仍然活躍。潘石屹向記者透露，最近找他推銷(xiāo)地的人很多，平均每天大概有幾十個(gè)，但由于他只希望尋找CBD附近的土地，因此一直沒(méi)有成交。潘石屹表示，今年“地主”的日子很不好過(guò)，這一點(diǎn)從向其推銷(xiāo)的土地售價(jià)下跌便可見(jiàn)一斑。
同時(shí)，潘石屹指出，“中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)和法規發(fā)展到今天，大量囤積土地的做法承擔著(zhù)巨大的法律風(fēng)險。中國是個(gè)‘人多地少’的國家，政府把保護耕地作為一項基本國策，所以就有了‘兩年不開(kāi)發(fā)的土地要無(wú)償收回’的政策，隨著(zhù)糧食的緊張，這條政策我想不會(huì )放松，只會(huì )越執行越嚴格。那些只注重囤積土地少蓋房子，或者從來(lái)沒(méi)有蓋過(guò)房子的開(kāi)發(fā)商未來(lái)的生意會(huì )越來(lái)越困難”。
記者了解到，自去年10月開(kāi)始，從深圳到上海、廣州到北京、廈門(mén)到南京、東莞到杭州，全國普遍出現了土地流拍的現象。據不完全統計，自去年10月以來(lái)的半年時(shí)間內，全國土地市場(chǎng)流拍土地達40幅之多，而且這些土地流拍，基本都出現在所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)一線(xiàn)城市。
中國社會(huì )科學(xué)院金融研究中心研究員易憲容認為，全國土地市場(chǎng)流拍也就意味著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)清楚地意識到房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生根本性變化，意識到整個(gè)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的逆轉。這主要是由于金融市場(chǎng)的急劇變化，特別是股市的變化，導致了上市地產(chǎn)公司“圈錢(qián)-囤地-再圈錢(qián)-再囤地”的運作模式出現了問(wèn)題，導致土地市場(chǎng)的泡沫破裂。
此外，更重要的是，易憲容認為，國內土地市場(chǎng)泡沫破裂的原因是去年以來(lái)國內房地產(chǎn)政策的根本改變。這種房地產(chǎn)政策表明，未來(lái)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)民生的市場(chǎng)，是一個(gè)解決及改善全體人民住房條件的市場(chǎng)。因此，任何房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作，無(wú)論是炒住宅還是炒土地，都會(huì )受到政府的嚴厲打擊。既然房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資炒作是政府嚴厲打擊的對象；既然國內房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)居民居住消費的市場(chǎng)，那么以前那種房地產(chǎn)以投資炒作為主導的市場(chǎng)就會(huì )發(fā)生根本性變化。
可見(jiàn)，盡管今年一季度北京的地價(jià)還處于上漲的趨勢，但就長(cháng)期而言，由于面粉已經(jīng)貴過(guò)了面包，土地市場(chǎng)的泡沫破裂將是遲早的事情，這無(wú)疑將影響到房?jì)r(jià)。
命懸“金融一線(xiàn)”
年內第四次上調存款準備金率
目前，金融政策上的風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì )對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生致命的影響，本周一，國家統計局發(fā)布報告顯示，4月CPI上漲8.5%。隨后不到2個(gè)小時(shí)，中國人民銀行就決定從5月20日起，上調存款類(lèi)金融機構人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這已經(jīng)是今年第四次上調存款準備金率了，由于CPI的居高不下，導致今年貨幣政策空前緊張，而受到影響最大的莫過(guò)于地產(chǎn)業(yè)。
潘石屹向記者表示，目前開(kāi)發(fā)商的資金鏈非常緊張，他個(gè)人從銀行了解到，今年以來(lái)，沒(méi)有一家銀行向從事商品房開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)公司發(fā)貸，尤其是幾大國有商業(yè)銀行，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)貸款基本都停了。此外，由于去年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)土地的錢(qián)超過(guò)當年的銷(xiāo)售收入，也就是收入都用來(lái)買(mǎi)土地了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總體來(lái)說(shuō)資金非常緊張。同時(shí)美國次貸危機使原計劃今年在海外上市的房地產(chǎn)公司停止了上市的步伐。
再次傳出上調存款準備金率的消息，無(wú)疑傳遞了金融政策繼續緊縮的態(tài)度，甚至有專(zhuān)家認為，現在的金融政策還是偏松，加息的聲音再次響起，對于處在逆勢中的地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是重大打擊。(商報記者 賴(lài)大臣)
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