炒賣(mài)經(jīng)濟適用房的房號早就不是新聞了，為什么近來(lái)又火了起來(lái)？說(shuō)到底還是因為其中潛伏的巨大經(jīng)濟利益，吊著(zhù)那些想發(fā)財和想圖便宜的人們的胃口，一買(mǎi)一賣(mài)間造就了這個(gè)讓許多人熱血沸騰的市場(chǎng)。
倒賣(mài)經(jīng)濟適用房號相當普遍
記者的一個(gè)熟人老田就深諳其中的道理：哪個(gè)地段拆遷，興建經(jīng)濟適用房，哪個(gè)地段就會(huì )有買(mǎi)賣(mài)房號的“經(jīng)紀人”。
北京前門(mén)有個(gè)地段回遷經(jīng)濟適用房。按規定，挑房的人必須在一天內挑完。那天，排隊的足有三千多人。隊伍邊上，總有三兩個(gè)人隨著(zhù)隊伍走動(dòng)。他們邊走邊問(wèn)，哪位賣(mài)房號，八萬(wàn)一個(gè)。這是收房號的。其實(shí)，這景象兩年前就在北京的天通苑出現過(guò)。
如今，天通苑呼啦啦冒出了十多家經(jīng)營(yíng)收購經(jīng)濟適用房的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。盡管政府有明確規定，經(jīng)濟適用房五年內不得買(mǎi)賣(mài)。但是，在那里，就算你的經(jīng)濟適用房是剛買(mǎi)到的，也照樣拿去掛牌。最近，更有人公開(kāi)在網(wǎng)上叫賣(mài)經(jīng)濟適用房房號，價(jià)格高達十幾萬(wàn)元。
登錄天通苑論壇，果真，賣(mài)房號的帖子還真不少�！稗D讓經(jīng)濟適用房號，有意者請聯(lián)系李先生，價(jià)格面議！”更有直接的：“急售房號，2650元/每平米，房號12萬(wàn)�！边@類(lèi)帖子隨處可見(jiàn)。
眼下炒號相當普遍，開(kāi)發(fā)商對此也心知肚明。有的售樓員為牟取私利，甚至會(huì )利用工作之便，為心急的購房者提供號碼和戶(hù)型的優(yōu)先選擇權。當然這是需要“好處費”的，據說(shuō)至少在兩萬(wàn)元以上。
購買(mǎi)經(jīng)濟適用房手續很?chē)栏?/strong>
經(jīng)濟適用房是政府為解決城市中低收入家庭住房困難而興建的低價(jià)商品房，因此政府對經(jīng)濟適用房的購買(mǎi)資格審查十分嚴格。建設部等四部委2004年5月公布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規定：“購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房實(shí)行申請、審批和公示制度�！卑凑者@個(gè)辦法，經(jīng)濟適用房沒(méi)有被倒賣(mài)的可能。
北京市關(guān)于經(jīng)濟適用房的一系列文件有更細的規定：申請購房者須具備家庭年收入在6萬(wàn)元以下，必須是無(wú)房戶(hù)或現住房面積未達到本市規定的住房補貼面積標準的未達標戶(hù)；購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房實(shí)施公示制度，公示期滿(mǎn)未被舉報的，批準其購買(mǎi)資格。
而且，“已購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房的家庭未住滿(mǎn)5年的不得按市場(chǎng)價(jià)格出售住房。確需出售的，可出售給符合經(jīng)濟適用住房購買(mǎi)條件的家庭或由政府相關(guān)部門(mén)收購，出售單價(jià)不得高于購買(mǎi)時(shí)的單價(jià)�！薄耙奄徺I(mǎi)經(jīng)濟適用住房的家庭住滿(mǎn)5年的，可以按市場(chǎng)價(jià)格出售。由出售人到房屋所在地區縣建委按成交額的10%繳納綜合地價(jià)款�！�
資格審查漏洞使倒賣(mài)人有機可乘
有了這么詳細的規定，為什么還有不顧觸犯條律倒賣(mài)房號和經(jīng)濟適用房的？
北京市長(cháng)濟律師事務(wù)所舒梅律師認為，經(jīng)濟適用房成本低，成為老百姓的投資熱點(diǎn)，一些不符合交易主體資格的買(mǎi)賣(mài)雙方也有交易的愿望或要求。
政府相關(guān)部門(mén)監管不力，在房號發(fā)放以及業(yè)主資格審查上都存在著(zhù)漏洞，造成倒賣(mài)人有機可乘。而且，政府把過(guò)多的開(kāi)發(fā)建設和分配管理責任，委托給了營(yíng)利性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，使這些企業(yè)為利益的最大化把房號發(fā)放給本不該享受經(jīng)濟適用房的人員。
針對經(jīng)濟適用房買(mǎi)賣(mài)存在的這些問(wèn)題，北京市長(cháng)濟律師事務(wù)所朱壽全律師認為，在目前全社會(huì )誠信體系尚未健全、且找不到更好替代方法的情況下，政府應加大力度介入，主動(dòng)干預、審查購房者身份，這是最大程度排除目前經(jīng)濟適用房出現問(wèn)題的前提。另外，要建立懲戒機制———如果發(fā)現申請購房者和提供收入證明機構虛假申報，給予嚴厲處罰，以制止“富人購買(mǎi)經(jīng)濟適用房”現象。
舒梅律師認為，相關(guān)部門(mén)應嚴把購買(mǎi)的“入口關(guān)”，封死倒賣(mài)的“出口關(guān)”，對倒賣(mài)房號的行為處以重罰，采取不予辦理房產(chǎn)證、不予過(guò)戶(hù)等限制措施，可以有效遏制這種猖獗的倒號現象。
暗中交易存在多種風(fēng)險
從專(zhuān)業(yè)的角度，舒梅律師不建議買(mǎi)房人附條件地購買(mǎi)主體不合格或存在瑕疵的經(jīng)濟適用房。她提醒暗中購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的人應當注意這種行為帶來(lái)的各種風(fēng)險：
賣(mài)方故意悔約的風(fēng)險。如果賣(mài)方在收到買(mǎi)方全款后，違反合同約定，不再出售房屋，買(mǎi)方將面臨個(gè)人追索房款的艱難，處境十分被動(dòng)。
一房多賣(mài)的風(fēng)險。不能立即過(guò)戶(hù)的客觀(guān)情況，使具有一房多賣(mài)非法目的賣(mài)房人獲得了實(shí)施非法行為的充分時(shí)間，且不易被權利人查證。
長(cháng)期無(wú)法過(guò)戶(hù)的風(fēng)險。私下交易的買(mǎi)賣(mài)雙方具備交易條件的時(shí)間通常不會(huì )太短。而時(shí)間越長(cháng)，交易的不穩定性越大，尤其是買(mǎi)方的交易風(fēng)險就越大。
房款是否能被執行回來(lái)的風(fēng)險。執行難對于存在于個(gè)人之間的二手房買(mǎi)賣(mài)而言更是如此。
投資利益上的風(fēng)險。我國的房地產(chǎn)泡沫較大，不能及時(shí)過(guò)戶(hù)使得買(mǎi)方可能因經(jīng)濟適用房稅收等政策調整，不得不增加投資成本。(張亦嶸 袁定波)
