在“70/90”政策下，過(guò)去“稀有”的小戶(hù)型，將出現“比比皆是”的新局面，對其價(jià)值度有必要重新評估。上海的小戶(hù)型從無(wú)到有，不斷升級換代，到2007年或將“遍地開(kāi)花”。
投資價(jià)值不斷強化
提出小戶(hù)型概念至今已有五六年了。在市場(chǎng)上剛出現小戶(hù)型時(shí)，因其少所以“稀有”。最早的預測是上海需要10萬(wàn)套小戶(hù)型，而當時(shí)幾乎沒(méi)有小戶(hù)型產(chǎn)品，于是物以稀為貴，小戶(hù)型的平均價(jià)高于邊上的其他房型約20%左右。
而今，最早預計的總需求量，已經(jīng)被連續數年的供應量所替代。許多大型項目規劃設計中，一房的小戶(hù)型都占有一定的比例。市區超級大盤(pán)中遠兩灣城從第一期至最后一期，均有一房小戶(hù)型產(chǎn)品推出，套數比例在10-15%。市場(chǎng)供應量的不斷增加，已經(jīng)使小戶(hù)型產(chǎn)品失去了以往“稀有”的光環(huán)。
同時(shí)，由于房?jì)r(jià)連年的總體上升，使小戶(hù)型的購買(mǎi)總價(jià)也在不斷攀升。以中遠兩灣城為例，其62平方米左右的小戶(hù)型，最早的購買(mǎi)總價(jià)在30萬(wàn)元不到，現在則在80萬(wàn)元以上。反觀(guān)租金，沒(méi)有明顯的上漲。不算裝修、家具和房屋折舊，投資回報率僅4%。
可以說(shuō)，按照目前的市場(chǎng)行情判斷，小戶(hù)型的投資價(jià)值在不斷弱化中，過(guò)分看中小戶(hù)型的投資性而買(mǎi)房，不一定能達到預期的心理價(jià)值。
自住需求仍在涌現
盡管目前市場(chǎng)上有一定數量的小戶(hù)型，但總數還在上升。特別是按照70%、90平方米以下的新規，不久的市場(chǎng)將出現一大批90平方米以下的小戶(hù)型，有可能其一年的供應量會(huì )超過(guò)五六年的總和。那么，小戶(hù)型需求量是否還有這么多呢？
應該說(shuō)是有的。從上海的家庭結構看，數據統計已經(jīng)顯示，商品住宅內的戶(hù)均人口只有2.2人。家庭人口在減少，而上海的總人數卻在增加，說(shuō)明住房戶(hù)數在增加，對住房的需求也在增加。而戶(hù)均人口的減少，小戶(hù)型盡管緊湊卻正合其用。
從置業(yè)觀(guān)念來(lái)說(shuō)，以往的一次購房到位的想法，正被分年齡時(shí)段消費的新觀(guān)念所替代。同時(shí)，高昂的房?jì)r(jià)也迫使不少消費者從實(shí)際出發(fā)，或放棄地段求面積，或為了出行方便購買(mǎi)小面積的住房。
從置業(yè)人群看，上海去年結婚登記人數達10萬(wàn)多對，比上年的登記量增長(cháng)了62.18%；去年辦理離婚手續的夫婦有3.7萬(wàn)多對，比上年增長(cháng)21.6%。結婚需要住房，離婚也要住房，這種現象在未來(lái)還將延續。子女就學(xué)購房、外來(lái)大學(xué)生定居購房、動(dòng)拆遷購房等，都是小戶(hù)型的剛性需求所在。
從價(jià)格看，小戶(hù)型低總價(jià)具有優(yōu)勢，適合各類(lèi)購房人群。同時(shí)，小戶(hù)型產(chǎn)品的增多，將在一定程度因競爭而導致價(jià)格下降，更有利于消費者。小戶(hù)型轉手容易，也會(huì )是梯級消費者的有利幫手。
如果說(shuō)過(guò)去幾年小戶(hù)型的投資價(jià)值為消費者所看中的話(huà)，那么現在可以說(shuō)小戶(hù)型的自住價(jià)值正在回歸。過(guò)于強調投資而忽視了最基本的居住功能，那只是一種舍本求末的行為。在購房消費日趨理性的今天，值得引起注意。（記者 李淳）
