隨著(zhù)當下越來(lái)越多的城市居民加入買(mǎi)房行列，許多房地產(chǎn)企業(yè)在房屋買(mǎi)賣(mài)中所下的“合同圈套”也讓老百姓屢屢中招、防不勝防。近期，合肥市對64家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的專(zhuān)項檢查發(fā)現，一些房地產(chǎn)企業(yè)正在利用售房合同，侵害著(zhù)消費者利益，值得廣大購房者警惕。
“格式條款”不備案，風(fēng)險輕松轉嫁給買(mǎi)房人
根據《安徽省合同監管條例》規定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中出現的任何一種“格式條款”均應到工商管理部門(mén)辦理備案手續。然而合肥市房地產(chǎn)交易秩序專(zhuān)項整治檢查組檢查人員介紹說(shuō)，實(shí)際上，屢見(jiàn)不鮮的“霸王條款”“格式條款”幾乎都沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)在制式合同文本中加入權利義務(wù)不平等的格式條款內容，或是通過(guò)所謂的補充條款轉嫁合同風(fēng)險越來(lái)越顯得“稀松平�！�。
如在制式合同的第八條第一款，有著(zhù)關(guān)于交付標準的約定。在這里，多數開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標準，即“該商品房經(jīng)驗收合格”。而國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》中已明確規定，住宅小區等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應當進(jìn)行綜合驗收，分期開(kāi)發(fā)的應當分期驗收，否則不得交付使用。
對于絕大多數住宅項目而言，“單體驗收合格”的交付條約直接違反了行政法規的強制性規定。然而對于消費者而言，這一合同表述實(shí)質(zhì)上是為開(kāi)發(fā)商單方降低交房標準披上了一層“合法”外衣。一項簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的條款在不經(jīng)意間就將合同風(fēng)險轉嫁到了消費者頭上。
另外，合同第八條有一款關(guān)于開(kāi)發(fā)企業(yè)延期交付免責條款的約定。許多開(kāi)發(fā)企業(yè)自行填制了許多延期交付的免責條款，如“市級以上規劃、文物、環(huán)保、土地等主管部門(mén)根據法律、法規采取某項行政措施或遇到重大技術(shù)問(wèn)題而導致開(kāi)發(fā)周期延長(cháng)的”“因政府規劃設計變更造成的工期順延”“因政府配套設施延期交付使用而導致延期交房”等，這些“免責條款”更是明目張膽地把出賣(mài)人延期交房的法律風(fēng)險完全轉嫁給了買(mǎi)受人。
涉及裝飾、設備標準承諾和基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾時(shí)，合同要求雙方對有關(guān)承諾的違約責任作出處理約定。這時(shí)，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)避重就輕，要么籠統地寫(xiě)上“由出賣(mài)人繼續完善”或是“由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商解決”，要么干脆空白不填，總之就是不明確填寫(xiě)自己應當承擔的違約責任。如此含糊其辭為消費者日后可能的維權埋下了隱患，大大增加了訴訟成本和風(fēng)險。
開(kāi)發(fā)商合同約定違規，霸氣十足“撇清”責任
國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》明確規定，出賣(mài)人應當協(xié)助買(mǎi)受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起90日內，辦理產(chǎn)權登記手續。而建設部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》則進(jìn)一步將“90日”細化為兩個(gè)階段：第一階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在交付使用后60日內將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送產(chǎn)權登記機關(guān)；第二階段的30日里，由買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權登記手續。
但此次合肥檢查中卻發(fā)現，絕大多數企業(yè)承諾的是“交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報產(chǎn)權登記機關(guān)備案”，悄無(wú)聲息地就將分階段后第一階段的時(shí)限延長(cháng)，屬于典型的“偷梁換柱”。更有甚者，少數企業(yè)還將這一約定延長(cháng)到“150日”“180日”“210日”，甚至更長(cháng)時(shí)間。嚴格地說(shuō)，這些約定都違背了部門(mén)規章的強制性規定，擅自降低出賣(mài)人應該承擔的合同責任。
合肥市房地產(chǎn)交易秩序專(zhuān)項整治檢查組檢查人員還指出，當涉及屋面使用權、外墻使用權約定時(shí)，少數企業(yè)將其約定為“歸出賣(mài)人”是完全不合理的。他們認為，基于建筑物區分所有權的法律理論，建筑屋面之所有權、外墻之所有權均應當歸房屋買(mǎi)賣(mài)雙方共同所有。盡管條約本身定的是使用權歸屬而非所有權，同時(shí)物權法理論中也有所謂“共有物之專(zhuān)用權”“分管契約”等法理學(xué)說(shuō)。但基于公平、等價(jià)有償等民法原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在物業(yè)售完后依然無(wú)償、無(wú)限期保留該物業(yè)屋面使用權和外墻使用權，明顯有悖公正。
檢查人員感慨，諸如“雙方?jīng)]有約定且法律法規沒(méi)有規定屬于買(mǎi)受人的相關(guān)權益均屬于出賣(mài)人”的“合約”表明一些開(kāi)發(fā)企業(yè)仍舊霸氣十足。
權利義務(wù)不對等，消費者簽訂合同時(shí)要警惕
盡管現階段合肥市已普遍使用建設部和工商總局制定的制式合同文本，但事實(shí)上，由于消費者在購房過(guò)程中處于弱勢地位，對合同的熟悉程度和警惕性往往不高，怎么也“算計”不過(guò)開(kāi)發(fā)商。自身的合法權益往往在合同中就被“聰明”的開(kāi)發(fā)企業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)地“蠶食”掉了。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于面積確認及面積差異處理的強制性條款已寫(xiě)明，面積誤差比絕對值在3%以?xún)?含3%)的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款；面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。在建設部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中，也對面積差異處理作出了“有約定從約定，沒(méi)有約定從法律”的原則性規定。但檢查人員卻發(fā)現，某些開(kāi)發(fā)企業(yè)將這一條規定在合同中直接格式化為“多退少補、據實(shí)結算”。這樣等于直接剝奪了消費者選擇適用法定“3%處理規則”的可能，老百姓的合法權利瞬息之間就化成了泡沫。
與此同時(shí)，在對買(mǎi)受人逾期付款的違約責任和出賣(mài)人逾期交房的違約責任進(jìn)行合同約定時(shí)，消費者的弱勢和開(kāi)發(fā)企業(yè)的“霸氣”更加表露無(wú)遺。本來(lái)買(mǎi)受人的付款義務(wù)和出賣(mài)人的交房義務(wù)是一對具有對價(jià)關(guān)系的主合同義務(wù)，以合同的平等性來(lái)看，逾期付款的違約責任和逾期交房的違約責任自然也就對等，遵循日期一致、金額一致。但在一些開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的受檢合同中，出賣(mài)人逾期交房的違約責任遠小于買(mǎi)受人逾期付款的違約責任。有的開(kāi)發(fā)企業(yè)竟單方在合同中這樣規定，“出賣(mài)人逾期交房90日，買(mǎi)受人有權解除合同；買(mǎi)受人逾期付款30日，出賣(mài)人有權解除合同”“出賣(mài)人逾期交房的付3%違約金，買(mǎi)受人逾期付款的付5%違約金”。雙方權利、義務(wù)不對等的嚴重程度可見(jiàn)一斑。
合肥市房地產(chǎn)交易秩序專(zhuān)項整治檢查組表示，盡管許多受檢房地產(chǎn)企業(yè)都針對查出的問(wèn)題作出了認真的整改，但為了鞏固整改成果，今后針對企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的檢查行動(dòng)還將加大力度，依法查處房地產(chǎn)交易過(guò)程中的違法違規行為。(盧堯 馬姝瑞)
