一度被炒得沸沸揚揚的二手房?jì)r(jià)格倒掛現象(二手房比新房貴),在5月20日結束的北京國貿二手房展會(huì )上格外惹眼——無(wú)論是城八區,還是通州、大興等郊區縣都出現一些高價(jià)二手房,這些房子的均價(jià)明顯高于同區位的新房。然而,事實(shí)果真如此嗎?中國經(jīng)濟時(shí)報記者為此展開(kāi)了調查。
據記者觀(guān)察,表面看來(lái),二手房?jì)r(jià)格比新房貴,似乎已呈現出蔓延之勢,早在今年2月,就有報道預言,到2007年年底,北京二手房?jì)r(jià)格倒掛可能高至八成。
“現在實(shí)在買(mǎi)不起房子,二手房的價(jià)格已經(jīng)和新房不相上下,那些好一點(diǎn)的舊房比新房還貴!敝荒軆墒挚湛针x開(kāi)展會(huì )的劉先生無(wú)奈地對記者說(shuō),與他持同樣觀(guān)點(diǎn)的買(mǎi)房人還有很多。
如果用百度搜索“京城二手房?jì)r(jià)格倒掛”,可以搜出8340個(gè)網(wǎng)頁(yè)。在這些相關(guān)文章中,馬家堡——作為二手房?jì)r(jià)格倒掛的典型地段,被媒體多次提及。
近日,中國經(jīng)濟時(shí)報記者去該地區進(jìn)行了調查,結果發(fā)現二手房?jì)r(jià)格倒掛,僅僅體現在個(gè)別戶(hù)型、朝向都相對成熟的次新房(房齡低于五年的房子),六成二手房?jì)r(jià)格倒掛并不具備普遍意義。
馬家堡位于北京南三環(huán)與四環(huán)之間,即將于2009年開(kāi)通的地鐵四號線(xiàn)終點(diǎn)站即建于此。據報道,2007年2月,該地區的二手房?jì)r(jià)格8700元/平方米,新房8500元/平方米。時(shí)隔3個(gè)月,本報記者前往調查時(shí)發(fā)現,馬家堡已經(jīng)找不到集中放量的新盤(pán),開(kāi)盤(pán)時(shí)間最近的星河城三期也要到今年9月,其均價(jià)將達到13000元/平方米。
記者隨即以買(mǎi)房人身份在北京市某家大型的經(jīng)紀公司登記購房需求,要求在馬家堡最靠近地鐵的位置購買(mǎi)一套總價(jià)在100萬(wàn)元左右的二手房。銷(xiāo)售人員很快推薦了一套星河城一期的房子,面積108平米。據該經(jīng)紀公司報價(jià),房款加上稅以及服務(wù)費,103萬(wàn)元就能包含購買(mǎi)此房的全部費用,其均價(jià)僅9500元/平方米。
按照同樣的購房要求,記者在馬家堡地區的其他幾家大型經(jīng)紀公司登記了購房需求,結果顯示,該地區最貴的二手房集中在戀日家園小區,南北通透的小兩居均價(jià)已達11000元/平方米。而僅有尾盤(pán)在售的瑞麗江畔,底層的價(jià)格也已達到11000元/平方米。它們的均價(jià)都沒(méi)有超過(guò)新房。
在隨后的調查中記者發(fā)現,在以前媒體報道中曾被提到的二手房?jì)r(jià)格倒掛的七個(gè)地區,只有通州、崇文區還有較多的新房可以出售,東直門(mén)有均價(jià)28000元/平方米的樓盤(pán)在賣(mài),亦莊的一品亦莊均價(jià)6800元/平方米,清河的清河新城現在均價(jià)已達10000元/平方米,其他地區新房均已告罄,何談新老房?jì)r(jià)格倒掛?
“現階段北京二手房?jì)r(jià)格不會(huì )超過(guò)新房太多,如果有,也只是極少數樓層、朝向都非常好的次新房!倍皇兰o不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店葉遠昌總監對二手房?jì)r(jià)格倒掛提出自己的看法!叭绻址?jì)r(jià)格超過(guò)新房已是普遍現象,那么樓市的拐點(diǎn)馬上就會(huì )出現,顯然,北京還沒(méi)有到這個(gè)程度!
客觀(guān)、準確、權威的數據何處尋
關(guān)于新老房?jì)r(jià)格倒掛的爭論可以追溯到2007年2月中旬,一則京城六成二手房?jì)r(jià)格倒掛的消息成為京城媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。北京市一些大型的經(jīng)紀公司不斷接到記者的電話(huà),詢(xún)問(wèn)二手房的價(jià)格倒掛程度。中國經(jīng)濟時(shí)報記者就此采訪(fǎng)了發(fā)布此數據的某經(jīng)紀公司市場(chǎng)部相關(guān)人員,該人員表示,公司向媒體提供的數據來(lái)源于該公司各個(gè)地區成交價(jià)的平均值。
而業(yè)內某家大型經(jīng)紀公司的負責人在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)卻提出與之相反的觀(guān)點(diǎn),認為二手房?jì)r(jià)格倒掛并不是普遍現象,僅僅集中在部分熱點(diǎn)區域中位置和朝向等客觀(guān)條件相當出色的次新房上。當記者追問(wèn)二手房?jì)r(jià)格倒掛信息來(lái)源時(shí),該公司負責人回答非常隱晦,“說(shuō)二手房?jì)r(jià)格比新房貴,對經(jīng)紀公司并沒(méi)有好處,其他公司這么做的原因,我們并不了解,不排除吸引媒體注意的可能!
另一家大型經(jīng)紀公司的企劃人員在面對記者的相關(guān)約稿要求時(shí),干脆婉言拒絕,稱(chēng)未能找到新房數據,無(wú)法對二手房與新房?jì)r(jià)格進(jìn)行對比。
顯然,二手房?jì)r(jià)格倒掛現象在業(yè)內并未達成共識,卻被媒體廣泛傳播。
2007年2月14日新華網(wǎng)房產(chǎn)頻道在醒目位置轉載某報文章《兩部門(mén)聯(lián)手保證資金安全 房產(chǎn)中介戴上緊箍咒?》。文中提到:“中大恒基的交易數據顯示,2006年公司二手房交易量為7.1萬(wàn)套!倍本┦薪ㄎ嫉臄祿,2006年北京市二手房交易總量才7.8萬(wàn)套。該公司網(wǎng)頁(yè)上的簡(jiǎn)介顯示,公司成交量占北京市場(chǎng)的20%。作為一家在北京有400多家門(mén)店,上海、廣州市場(chǎng)門(mén)店數量沒(méi)到50家的房產(chǎn)中介公司,其二手房交易額卻幾乎與北京市場(chǎng)交易總量持平。
另一位不愿透露姓名的經(jīng)紀公司企劃人員坦言,在整個(gè)經(jīng)紀行業(yè)中,編造數據早已經(jīng)成為行業(yè)內的潛規則,并不是個(gè)別現象。有些提供給記者的稿子,就是為了趕時(shí)效性,甚至頭天下午政府出臺房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策,記者的郵箱中馬上就能收到兩天后市場(chǎng)反饋的數據。而且,不同經(jīng)紀公司依據自己數據提供出的分析結果存在較大的差異。
2006年8月1日,政府強制征收二手房出售個(gè)人所得稅,北京市兩家相對大型的經(jīng)紀公司鏈家與我愛(ài)我家提供出了結論完全相反的數據:鏈家依據數據統計的結果顯示交易量下挫,而我愛(ài)我家則堅持交易量并未受到特別明顯的影響。
“我們每周都會(huì )接到經(jīng)紀公司提供的新聞稿件,這些稿子中包含有豐富的數據。有些時(shí)候,為了搶到時(shí)效性,會(huì )采用一些經(jīng)紀公司提供的數據!币晃粡氖露址繄蟮赖挠浾咄嘎冻鲆欢ǖ膿鷳n(yōu),“現在我們并沒(méi)有其他途徑得到更加權威的交易數據!
據了解,北京市大型的經(jīng)紀公司不僅擁有陣容龐大的企劃隊伍,還與多家媒體建立了長(cháng)期穩定的聯(lián)系,定期向記者的郵箱發(fā)送新聞稿件。其中,既有對政策走勢的分析,還包含一些市場(chǎng)交易量、成交價(jià)格的統計。這些數據被新聞媒體廣泛引用。
信息規范亟待加強
業(yè)內人士指出,購買(mǎi)一套房產(chǎn)可能會(huì )耗盡普通購房人一生的積蓄,能依據市場(chǎng)行情,做出慎之又慎的決定,對購房人而言尤為重要。然而,作為購房人判斷、決策基礎的市場(chǎng)數據卻大部分被經(jīng)紀公司壟斷。
“我不相信報紙上提供的二手房市場(chǎng)交易數據!眳⒓诱箷(huì )的李先生告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者,“隨便翻開(kāi)一份北京市的都市報紙,只要是關(guān)于二手房的報道數據基本都來(lái)源于經(jīng)紀公司。要買(mǎi)房,我會(huì )自己到市場(chǎng)中去看!
“由于沒(méi)有權威的數據來(lái)源,從經(jīng)紀公司發(fā)布的一些數據釋放出錯誤的市場(chǎng)信號,無(wú)論是購房人還是政府,都容易被誤導,不僅消費者不能作出正確的判斷,而且會(huì )誤導政府的決策!敝袊鐣(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)對此表示非常擔憂(yōu),原本應當成為消費者購房決策依據的房市數據,由于受到歪曲甚至編造,現正成為影響消費者做出正確判斷的障礙。
牛鳳瑞認為信息真實(shí)在市場(chǎng)向著(zhù)規范化方向發(fā)展過(guò)程中,作用不可忽視。他說(shuō):“統計數據需要有正確的基礎信息來(lái)源、規范化的統計手法。而由商業(yè)機構提供的數據,很容易受利益影響,出現以偏概全的現象,一個(gè)典型并不能說(shuō)明普遍真理!
“要解決二手房市場(chǎng)混亂的問(wèn)題,關(guān)鍵在于加強對信息統計標準、來(lái)源的規范。政府應當在其中發(fā)揮更大的作用!迸xP瑞對此給出兩點(diǎn)建議。
首先應當建立健全二手房市場(chǎng)信息的收集、整理、披露機制。全局性的信息不應當由企業(yè)提供,企業(yè)并沒(méi)有為公眾謀利的沖動(dòng),只有政府才能提供利益共享。具體而言,政府必須要做好住房的統計普查工作。
其次,建立信息統計的法制,嚴格規范相關(guān)企業(yè)的行為。對提供虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序的行為予以嚴懲。
另一位學(xué)者則認為,保障數據來(lái)源的真實(shí)性,應當建立獨立于企業(yè)的第三方機構,由政府授權,進(jìn)行信息的采集、分析、整理工作,并對社會(huì )公示。這種機構類(lèi)似于提供個(gè)人貸款信用查詢(xún)的機構,由非營(yíng)利機構的第三方提供真實(shí)的市場(chǎng)調查數據。但他同時(shí)表示:“銀行信用體制的建立從提出設想到實(shí)現目標,經(jīng)歷了好幾年的時(shí)間,二手房市場(chǎng)要想建立起獨立的信息采集體系,依然需要一段較長(cháng)的時(shí)間!(張一鳴)