距6月15日北京市強制執行二手房交易資金監管新政還有半個(gè)月的時(shí)間，中國經(jīng)濟時(shí)報記者近日對北京房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的資金運作和監管情況進(jìn)行了調查，結果發(fā)現：資金監管似乎正成為行業(yè)內的燙手山芋，接受采訪(fǎng)的人們不愿意過(guò)多談及資金監管政策的利弊，而那些身陷困境的企業(yè)，則緊緊抓住“服務(wù)質(zhì)量”這根救命稻草，試圖突圍。
調查顯示：在日益公開(kāi)、透明的市場(chǎng)環(huán)境沖擊下，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中巨大的利潤空間嚴重縮水，一些習慣于享受充裕資金流的經(jīng)紀公司開(kāi)始呈現出集體性的階段不適。
資金監管叫好不叫座
自4月15日北京出臺二手房交易資金監管政策至今，市場(chǎng)反饋似乎并不盡如人意。
“不足一成人接受二手房資金監管”、“三大問(wèn)題考驗二手房資金監管”、“資金監管賬戶(hù)成交量不到5%”，進(jìn)入5月以來(lái)，此類(lèi)詞語(yǔ)在各個(gè)媒體頻頻亮相。
據了解，二手房資金監管政策主要意圖是防止購房款積壓在經(jīng)紀公司賬戶(hù)中，避免經(jīng)紀公司“卷款潛逃”，以充分保障買(mǎi)賣(mài)雙方的資金安全。然而，為何政策在實(shí)施初期遭遇市場(chǎng)尷尬？
“表面看來(lái)，是政策在實(shí)施初期遇到攔路虎。實(shí)際上，更深層次的原因在于，市場(chǎng)的主體——企業(yè)與消費者均未能適應新的市場(chǎng)環(huán)境，一些企業(yè)出于各種利益考慮對政策的積極性不高�！痹诒本╅_(kāi)太物業(yè)交易保證有限公司任市場(chǎng)總監的張真真女士的回答一針見(jiàn)血，“企業(yè)的不積極，直接影響到買(mǎi)賣(mài)雙方對政策認知度過(guò)低�！�
記者從市場(chǎng)上了解到的信息顯示，近期有購房、賣(mài)房打算的消費者對資金監管的具體細節知之甚少，劉小姐便是其中的一位。家住望京的她一提到經(jīng)紀公司就頭疼，“前段時(shí)間，我要買(mǎi)二手房，在幾家經(jīng)紀公司登記，前前后后折騰了兩個(gè)月，到現在還沒(méi)買(mǎi)到房子。我的電話(huà)卻成了經(jīng)紀公司熱線(xiàn)，每天都有不同的人給我打電話(huà)，說(shuō)6月15日就要強制執行資金監管，我想辦貸款就會(huì )很麻煩�！�
中國經(jīng)濟時(shí)報記者隨后暗訪(fǎng)了不同區域內的十個(gè)經(jīng)紀公司門(mén)店，結果顯示：無(wú)論在哪家經(jīng)紀公司的門(mén)店詢(xún)問(wèn)“資金監管”業(yè)務(wù)，經(jīng)紀公司員工都會(huì )反復強調買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中過(guò)戶(hù)時(shí)間較長(cháng)——需要兩個(gè)月到三個(gè)月時(shí)間，房主才可能拿到賣(mài)房款。其中一家大型經(jīng)紀公司的業(yè)務(wù)人員干脆直接拒絕了客戶(hù)資金監管的要求，表示這是一個(gè)新的業(yè)務(wù)品種，如果選擇這項業(yè)務(wù)，銀行需要個(gè)人支付2000—3000元的服務(wù)費。顯而易見(jiàn)，這與二手房交易資金監管政策中關(guān)于經(jīng)紀公司、銀行不許收取任何費用的規定背道而馳。
在調查中記者發(fā)現，大部分買(mǎi)賣(mài)二手房的消費者對二手房交易資金監管政策都持肯定態(tài)度，僅有部分著(zhù)急拿到房款的賣(mài)房人，會(huì )選擇其它業(yè)務(wù)品種。而經(jīng)紀公司的人則稱(chēng)，該政策已經(jīng)影響到買(mǎi)賣(mài)雙方的成交套數，甚至有經(jīng)紀公司表示，進(jìn)入4月下旬以來(lái)，二手房交易量減少了近15%。
“經(jīng)紀公司希望客戶(hù)能在6月15日之前交易，主要是害怕資金監管后的一些不確定性因素，比如資金的流向問(wèn)題�！币晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀人私下告訴記者，“但是資金監管后，二手房交易程序更加復雜，一些相關(guān)機構辦事效率太低，確實(shí)也給交易雙方帶來(lái)了一些麻煩�！�
中國經(jīng)濟時(shí)報記者還聯(lián)系了某銀行北京阜成門(mén)支行采訪(fǎng)，在記者告知采訪(fǎng)主題后，相關(guān)負責人以開(kāi)會(huì )為由迅速掛斷電話(huà)，此后，記者一直未能與該負責人取得聯(lián)系。
資金風(fēng)險暗流涌動(dòng)
如果說(shuō)十年前房地產(chǎn)中介對很多人來(lái)說(shuō)還比較陌生，那么時(shí)至今日，遍布北京城各個(gè)角落的經(jīng)紀公司門(mén)店已令人目不暇接�！叭绻麤](méi)有強大的資金支持，這樣快的擴張速度在短期內很難實(shí)現�！北本┠辰�(jīng)紀公司的市場(chǎng)部經(jīng)理向中國經(jīng)濟時(shí)報記者透露，與之相對應的卻是，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的準入門(mén)檻非常低。
“60萬(wàn)元的注冊資金，50萬(wàn)元的保證金。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的門(mén)檻特別低，但即使如此，2004年，繳納50萬(wàn)保證金的經(jīng)紀公司依然只有25家�！北本╉橊Y房地產(chǎn)經(jīng)紀公司企劃部經(jīng)理門(mén)大偉告訴記者。那么，在2003年到2006年間，經(jīng)紀公司瘋狂開(kāi)店，跑馬圈地的費用又來(lái)自何處？
“顯然不可能是自有資金，在2003年初期，經(jīng)紀公司中很少有資金特別雄厚的公司�！睒I(yè)內的一位資深人士指出�！斑@些公司擴張的費用很大程度上都來(lái)自于客戶(hù)的資金。在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，挪用客戶(hù)的買(mǎi)房款，去墊交購買(mǎi)其它房產(chǎn)的費用，已不是個(gè)別現象。一般而言，購房者的資金會(huì )在經(jīng)紀公司賬戶(hù)中滯留一個(gè)月�！�
滯留在經(jīng)紀公司的資金數量相當驚人。北京市去年存量房成交量7.8萬(wàn)套，以每套房總值60萬(wàn)元計算，二手房交易中的資金流就有468億，即使市場(chǎng)中只有一半的二手房通過(guò)經(jīng)紀公司成交，在經(jīng)紀公司賬戶(hù)中代為保管的資金業(yè)已高達234億。不算被挪用的部分，僅僅是存在銀行一個(gè)月的利息就非�？捎^(guān)。
“經(jīng)紀公司一般有兩條資金鏈，一條是自有資金，另一條來(lái)源于客戶(hù)的購房款，這兩條資金鏈就好像兩條河流，當其中的一條缺水時(shí)，另一條就會(huì )提供補給水。但其風(fēng)險在于，如果其中的一條水源被截斷，就可能導致整個(gè)鏈條的斷裂。當然，每個(gè)公司的具體情況不同，存在的風(fēng)險大小也不一樣�！痹摲治鋈耸窟M(jìn)一步指出。
而業(yè)內另一位知情人士的回答則讓人匝舌：“正常的公司都會(huì )用客戶(hù)的錢(qián)，在保證風(fēng)險的前提下，用客戶(hù)的錢(qián)是業(yè)內的普遍做法�！�
“資金監管政策對北京市的大部分經(jīng)紀公司都有沖擊�！北本┦薪ㄎ晃徊辉敢馔嘎缎彰娜耸繉χ袊�(jīng)濟時(shí)報記者表示，“特別是一些過(guò)多挪用客戶(hù)資金的公司，受到的沖擊會(huì )更大。從今年4月15日北京市宣布執行二手房交易資金監管到6月15日強制執行，這兩個(gè)月不僅是給在4月15日前簽約的合同以充分的時(shí)間執行，也是給經(jīng)紀公司調整經(jīng)營(yíng)方向的時(shí)間，而且，很多經(jīng)紀公司早在去年就已知道此項政策即將被宣布執行�！�
“與交易時(shí)間延長(cháng)相比，資金安全更加重要。作為交易雙方橋梁的經(jīng)紀公司，應當扮演好中間方的角色，向買(mǎi)賣(mài)雙方充分說(shuō)明政策的利弊，引導消費者選擇更加安全的業(yè)務(wù)品種�！痹撠撠熑酥攸c(diǎn)指出。
房地產(chǎn)經(jīng)紀將回歸服務(wù)本質(zhì)
“北京市的房產(chǎn)經(jīng)紀公司不是太少，而是太多。特別是從業(yè)人員的數量近年來(lái)增長(cháng)速度非常之快，而且沒(méi)有門(mén)檻，這個(gè)行業(yè)中企業(yè)和從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊�！痹缭谌ツ�，某房產(chǎn)經(jīng)紀公司的相關(guān)負責人就向記者抱怨：“想招到一個(gè)優(yōu)秀的員工，實(shí)在是難上加難�！�
“在加拿大，每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人都以從事的行業(yè)為榮，而在中國，更多人卻不愿意被人知道自己是經(jīng)紀公司的從業(yè)人員�！眹佬〗銖募幽么罅魧W(xué)回國后，加盟了一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，對比國外成熟的市場(chǎng)，嚴小姐對記者表示：“北京的經(jīng)紀公司從業(yè)人員服務(wù)意識太薄弱，行業(yè)門(mén)檻太低，人們完全是奔著(zhù)錢(qián)去工作�！�
同時(shí)，“現金收房”、“押房”，幾年前在業(yè)內非常普遍的贏(yíng)利模式，看起來(lái)似乎在解決賣(mài)房人的燃眉之急，實(shí)質(zhì)上卻為經(jīng)紀公司吃差價(jià)提供便利。一些押房公司隨之而生，為了爭奪市場(chǎng)份額，經(jīng)紀公司參與其中�！�2005年前的市場(chǎng)，只要是個(gè)人就能在這個(gè)行業(yè)中賺到錢(qián)�！背Ｏ壬f(shuō)，他在這個(gè)行業(yè)中摸爬打滾已有五年，“如果不是有暴利，就不會(huì )有這么多人前仆后繼來(lái)做房地產(chǎn)經(jīng)紀�！辈粌H押房、炒房，還將一些資金挪作他用，其中既有用于代付房款，也有用來(lái)擴張開(kāi)店，甚至經(jīng)營(yíng)其它非房地產(chǎn)項目。
“隨著(zhù)北京市二手房資金監管政策的逐步落實(shí)，一些不成熟操作正在受到新的市場(chǎng)環(huán)境的挑戰，原有的經(jīng)營(yíng)模式也面臨新政策的考驗。比如二手房轉按揭業(yè)務(wù)，以前一些公司可以通過(guò)掌握大量的資金流先墊付買(mǎi)房人資金。資金監管后，大部分經(jīng)紀公司都很難提供出充足的資金流解決這個(gè)問(wèn)題�！蹦澄幌⑷耸肯蛴浾弑硎�。
記者了解到，一些經(jīng)紀公司正在努力調整發(fā)展策略，以適應新的政策環(huán)境，經(jīng)營(yíng)模式轉型成為行業(yè)熱門(mén)話(huà)題。
“房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)本質(zhì)上就是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，從業(yè)人員首先應當提高自身的服務(wù)意識，為客戶(hù)創(chuàng )造更加方便快捷的服務(wù)�！遍T(mén)大偉這樣總結房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的性質(zhì)，他們公司正在發(fā)起一項旨在樹(shù)立行業(yè)新風(fēng)的活動(dòng)。
鏈家地產(chǎn)對此表示贊同。該公司的工作人員介紹，鏈家正著(zhù)手于完善各項具體服務(wù)細節，提高服務(wù)效率，優(yōu)化業(yè)務(wù)品種，相關(guān)配套措施也將在近期面市。
我愛(ài)我家公司則針對資金監管新政在客觀(guān)上可能會(huì )延長(cháng)各項手續的辦理時(shí)間，為方便客戶(hù)，他們在北京市各個(gè)交通便利的繁華地段設立了簽約中心，同時(shí)加裝銀行pose機，還可幫助匯款。
種種跡象顯示，二手房交易正逐步向更加理性的市場(chǎng)回歸�！百Y金監管有利于還原真實(shí)的市場(chǎng)，隨后二手房網(wǎng)上簽約也將配合資金監管同步執行。以后市場(chǎng)發(fā)展的方向是更加公開(kāi)、更加透明，企業(yè)必須要適應新的市場(chǎng)環(huán)境才能求得長(cháng)遠發(fā)展�！北本┦薪ㄎ嘘P(guān)負責人最后向記者這樣表示。(張一鳴)
