繼4月19日本報《二手房買(mǎi)賣(mài)遭遇“違約潮”》系列報道刊發(fā)以來(lái)，讀者對此反響強烈。不少讀者致電本報咨詢(xún)，針對日漸看漲的二手房市場(chǎng)，消費者在簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，該注意哪些問(wèn)題以防日后賣(mài)家突然“變臉”？一旦不幸遭遇違約，消費者如何運用法律武器維護自己的合法權益？記者以不久前市民范小姐的真實(shí)案例，咨詢(xún)了政府部門(mén)及法律界相關(guān)人士，就違約事件進(jìn)行詳細解讀。
案例回放
合同剛簽完賣(mài)方漲10萬(wàn)
“剛剛簽完經(jīng)紀合同，賣(mài)方驟然將房?jì)r(jià)提高10萬(wàn)元�！奔易×_湖的范小姐致電本報時(shí)，既心急又無(wú)奈。
今年2月10日，范小姐在深圳一大型中介機構的介紹下，看中某國有大型企業(yè)位于羅湖的花園頂層復式樓，面積163平方米，總價(jià)107萬(wàn)元。簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》當日，由于該企業(yè)總公司在北京，該公司法人代表口頭授權深圳分公司負責人作為賣(mài)方代理人簽字�！逗贤芳s定，賣(mài)方須于4月1日前提供相關(guān)過(guò)戶(hù)手續，在此之前的定金以保證金形式托管于中介。隨后，范小姐當場(chǎng)交付5萬(wàn)元定金。
范小姐告訴記者，在此期間，在中介方的催促下，她再次交納10萬(wàn)元作為定金。至此，范小姐共繳納定金15萬(wàn)元。3月27日，范小姐接到該中介通知，稱(chēng)賣(mài)方負責人一直在外出差，過(guò)戶(hù)手續得延遲辦理。無(wú)奈之下，范小姐只得繼續等待。
房?jì)r(jià)驟增10萬(wàn)元
誰(shuí)料，這一等，房?jì)r(jià)竟然抬高了10萬(wàn)元。4月10日，范小姐突然接到賣(mài)方深圳公司負責人的電話(huà)，對方表示，由于房?jì)r(jià)上漲，現在該樓盤(pán)的評估價(jià)至少120萬(wàn)元，北京總公司不同意以107萬(wàn)元的價(jià)格售出。當范小姐提到，當初簽訂的《合同》約定，如賣(mài)方不能履行本合同以至本合同不能順利完成，賣(mài)方須返回雙倍定金予買(mǎi)方。對于范小姐“違約金”一說(shuō)，對方則表示公司未收到范小姐一分錢(qián)，所有款項都在中介方手中。隨后，該負責人表示，如果范小姐需要，將盡力向總公司爭取，但可以肯定的是，107萬(wàn)元的價(jià)格無(wú)法成交。
對此，范小姐又氣又惱，她隨后與中介方取得聯(lián)系。豈料該中介相關(guān)負責人告訴她，之前簽訂的只是履行合同，并不是正式合同，也不具備法律效力。此外，由于當時(shí)簽字的并非法人代表，代理人只是被“口頭授權”，也沒(méi)有任何章?lián)C明，所以賣(mài)方根本不擔心范小姐將此違約事件告上法庭。
范小姐表示，現在賣(mài)方已開(kāi)出價(jià)格，比兩月前整整高了10萬(wàn)元，售價(jià)117萬(wàn)元。
賣(mài)方違約買(mǎi)方損失大
突如其來(lái)增加的10萬(wàn)元，讓吃了“啞巴”虧的范小姐感到頗為無(wú)奈。她告訴記者，如果不買(mǎi)的話(huà)，這107萬(wàn)元就目前市場(chǎng)價(jià)頂多只能買(mǎi)幾十平方米，前后差價(jià)損失達幾十萬(wàn)元；買(mǎi)下的話(huà)，就算不計較多出的10萬(wàn)元，但心里還是感覺(jué)有陰影�！拔椰F在心急呀，如果不抓緊，現在已付的15萬(wàn)元定金，到時(shí)怕是連首付都不夠了�！狈缎〗阏f(shuō)。
部門(mén)解讀
非正式合同一樣管用
工商部門(mén)表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀合同同樣具備法律效力，買(mǎi)房者可據此索賠
如今因二手房?jì)r(jià)上漲，許多賣(mài)房者在簽訂二手房經(jīng)紀合同之后主動(dòng)違約，給買(mǎi)房者造成損失。對此，市工商局有關(guān)人士表示，非正式的地產(chǎn)經(jīng)紀合同同樣具備法律效力，買(mǎi)房者可以據此向違約者索取賠償。
非正式合同也具法律效力
房地產(chǎn)交易過(guò)程中往往會(huì )出現兩個(gè)合同，一個(gè)是買(mǎi)賣(mài)雙方與地產(chǎn)中介三方簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，俗稱(chēng)居間合同，這是非正式合同；另一個(gè)就是辦理房產(chǎn)
過(guò)戶(hù)時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方到國土房產(chǎn)部門(mén)共同簽定的房地產(chǎn)交易合同示范文本，這是正式合同。有兩個(gè)方面的原因導致出現兩份合同的現象。一方面，法律規定，房地產(chǎn)交易雙方均須按房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格繳納相關(guān)稅費，尤其對于二手房交易，賣(mài)方不僅要繳納印花稅，還要繳納營(yíng)業(yè)稅、增值稅等等。為了減少這部分支出，賣(mài)方通常要求在正式的二手房交易合同示范文本中，只寫(xiě)一個(gè)象征性的成交價(jià)，而不寫(xiě)出實(shí)際成交價(jià)格，前者價(jià)格遠遠低于后者，從而逃避大額稅費。但由于地產(chǎn)中介的傭金也是按照房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格乘點(diǎn)計算，客觀(guān)上賣(mài)方與地產(chǎn)中介便都會(huì )要求與買(mǎi)方在房地產(chǎn)交易初期簽定一個(gè)非正式的合同，合同中的房?jì)r(jià)為實(shí)際成交價(jià)格。
然而，非正式合同并非如地產(chǎn)中介口中所說(shuō)的不具備法律效力。為防止出現房?jì)r(jià)波動(dòng)或者其他難以預料的因素，買(mǎi)賣(mài)雙方可以在非正式合同中約定，在一定的時(shí)限內到國土房產(chǎn)部門(mén)簽定正式合同，辦理過(guò)戶(hù)手續，以保障雙方合法權益。對于上述案例，如果范小姐做到了這一點(diǎn)，對于后來(lái)出現的賣(mài)方負責人出差、無(wú)法及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續的情況，只要超出了雙方約定的時(shí)限，范小姐就可以違約為由，要求賣(mài)方賠償。
此外，消費者購房時(shí)，首先要弄清訂金與定金的區別。所謂訂金的“訂”，代表預訂的意思，一旦出現一方違約的情形，只需返還訂金，不用承擔連帶賠償責任。如果是定金，情形就大不相同。定金的“定”，有確定的含義�！稉７ā分忻鞔_規定，約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應當抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應當雙倍返還定金�？梢�(jiàn)，賣(mài)方如果私自違約，應當雙倍返還定金給買(mǎi)方。消費者給付定金的同時(shí)，一定要在合同中予以明確。
口頭授權不同于書(shū)面委托
在范小姐的購房案例中，賣(mài)方法人代表曾口頭授權深圳分公司負責人作為賣(mài)方代理人簽字，沒(méi)有任何書(shū)面證據證明。賣(mài)方最后違約時(shí)也正因為這一點(diǎn)，不擔心范小姐將其違約事件告上法庭。工商部門(mén)對此提醒廣大房產(chǎn)消費者，房地產(chǎn)交易過(guò)程中切忌口頭授權。中國有句俗話(huà)，叫“白紙黑字，口說(shuō)無(wú)憑�！笨陬^授權不同于書(shū)面委托的法律效力，一旦出現糾紛不能作為固定的證據。對于范小姐，當賣(mài)方提出口頭授權時(shí)，應堅決要求賣(mài)方出具書(shū)面委托，以保障自己的合法權益。
定金入三方監管賬戶(hù)即視賣(mài)方已收定金
當范小姐針對賣(mài)方違約提出賠償時(shí)，賣(mài)方稱(chēng)未收到范小姐一分錢(qián)，所有款項都在中介方手中。工商部門(mén)指出，這一說(shuō)法違反了相關(guān)法律規定。對于目前房地產(chǎn)交易普遍的做法是，定金存入買(mǎi)賣(mài)雙方共同指定的地產(chǎn)中介的開(kāi)戶(hù)銀行，買(mǎi)方、賣(mài)方、地產(chǎn)中介方三方共同監管該銀行賬戶(hù)(定金不同于交易傭金，地產(chǎn)中介無(wú)權單獨支取該筆款項)。當買(mǎi)方把定金存入該賬戶(hù)時(shí)，即視為賣(mài)方已經(jīng)收到了定金(在未辦理正式過(guò)戶(hù)手續前，賣(mài)方無(wú)法真正得到這筆錢(qián))，如果有一方違約，則按相應的定金罰則解決處理。因此賣(mài)方?jīng)]有收到一分錢(qián)的說(shuō)法是錯誤的。
如果范小姐掌握了上述法律常識，簽合同時(shí)明確定金，要求約定辦理過(guò)戶(hù)手續的時(shí)限，并要求賣(mài)方出具書(shū)面委托，則可以有效地保障自己的合法權益，當賣(mài)方提高房?jì)r(jià)時(shí)就不會(huì )變得被動(dòng)。工商部門(mén)專(zhuān)門(mén)為范小姐算了一筆賬。當初約定的房?jì)r(jià)為107萬(wàn)元，范小姐付定金15萬(wàn)元，傭金1.5萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)雙方一共須付傭金3萬(wàn)元。如果賣(mài)方違約，不僅無(wú)權要求返還傭金，還須雙倍返還定金給買(mǎi)方，即多支出15萬(wàn)元，賣(mài)方須承擔的違約金一共約為18萬(wàn)元左右。事實(shí)上，賣(mài)方衡量得失后，很可能會(huì )以原價(jià)107萬(wàn)元賣(mài)房給范小姐。
律師支招
細化條款制約賣(mài)方
律師稱(chēng)加大違約成本將有效遏制賣(mài)房者“變臉”
對于范小姐的遭遇，廣東鵬城陽(yáng)光律師事務(wù)所王永生律師表示，只要范小姐在簽合同時(shí)稍加留意，并在適當時(shí)候借助法律程序，就能保障購房時(shí)的合法權益不受侵害。如果范小姐能與中介方進(jìn)行良好協(xié)商，并將合同條款細化，也能對賣(mài)方違約起到較強的制約。
中介有義務(wù)提示風(fēng)險
王律師表示，買(mǎi)賣(mài)雙方與地產(chǎn)中介三方簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(即經(jīng)紀合同)，其意思表示真實(shí)，符合法律規定，具備相應法律
效力。而地產(chǎn)中介作為居間方，有義務(wù)對賣(mài)方身份進(jìn)行審查，而出現上述“口頭授權”的代理人時(shí)，中介方應提醒買(mǎi)方將來(lái)可能出現的違約情況，并要求賣(mài)方提供章?lián)C明。所以中介公司所稱(chēng)“簽字并非法人，沒(méi)有任何章?lián)C明”，明顯是在為賣(mài)方的違約行為找借口。
違約方應返還雙倍定金
事實(shí)上，中介方已收受買(mǎi)方15萬(wàn)元定金，范小姐繳納定金的目的則是為了訂立主合同，即正式《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，這15萬(wàn)元定金就是為訂立主合同提供的擔保。因此，不管是中介方或是賣(mài)方原因導致主合同不能訂立，都違反了之前的所簽合同，即適用于定金罰則，違約方應承擔雙倍返還定金的義務(wù)。只不過(guò)承擔義務(wù)人因定金由誰(shuí)收取而有所不同。
王律師說(shuō)，就此案例中，定金是由中介名義收取，則中介方應為第三方的過(guò)錯(賣(mài)方不愿以合同價(jià)出售)而承擔雙倍返還定金的責任，然后再向過(guò)錯方追索。
合同條款訂立可協(xié)商
“如果范小姐熟悉房地產(chǎn)合同相關(guān)程序，具體問(wèn)題在合同中作出明確約定，與中介方進(jìn)行良好協(xié)商，賣(mài)方違約就不會(huì )那么容易發(fā)生了�！蓖趼蓭熖嵝�，在雙方簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，買(mǎi)方應仔細閱讀中介公司提供的格式合同，并詳細了解關(guān)鍵條款的含義，對表達不清的地方加以修改；在合同備注欄中，消費者務(wù)必對房屋產(chǎn)權、過(guò)戶(hù)日期、違約責任承擔的具體形式及承擔方式、物業(yè)水電等細節作出明確約定�！斑@樣業(yè)主反悔也是有成本的，需要雙倍返還定金和支付中介的相關(guān)費用。一旦業(yè)主反悔則得不償失，違約現象將會(huì )大大減少�！�
