去年5月30日，國家出臺了國六條政策，其中“90/70”的規定對市場(chǎng)產(chǎn)生了很大影響。如今一年過(guò)去了，北京的小戶(hù)型市場(chǎng)供應情況如何呢？記者近日對目前推向市場(chǎng)的小戶(hù)型項目進(jìn)行了調查，發(fā)現小戶(hù)型產(chǎn)品仍然是供不應求。國家發(fā)改委日前公布數據顯示，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，比一季度提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，住房供應結構調整任務(wù)仍十分艱巨。有業(yè)內人士認為，這一數據表明“90/70”的硬性指標還遠沒(méi)有落實(shí)。
小戶(hù)型入市遭搶購
今年以來(lái)，新政后的小戶(hù)型項目緩慢入市，早一點(diǎn)的有東亞望京中心、壹線(xiàn)國際等，進(jìn)入五六月份以來(lái)，包括旭輝·奧都、金泰·先鋒、尚東閣、珠江·奧古斯塔城邦等項目陸續開(kāi)盤(pán)。從下列四個(gè)項目的熱銷(xiāo)不難看出，小戶(hù)型項目受消費者追捧的程度。
東亞望京中心：地處望京核心區，望京中軸路廣順南大街和阜通西大街的十字路口，面積均在90平方米以下，酒店式管理，天然氣入戶(hù)并可注冊辦公，宜商宜住。項目自開(kāi)盤(pán)至今，在不到6個(gè)月的時(shí)間內已銷(xiāo)售90%，目前僅余70多套，到本月底就基本結案。
壹線(xiàn)國際二期：緊鄰四惠地鐵站及東四環(huán)，總建筑面積12.3萬(wàn)平方米，以40-90平方米實(shí)用小戶(hù)型為主力戶(hù)型。據了解，開(kāi)盤(pán)當天即簽約165套。
旭輝·奧都：地處亞奧板塊北苑區域，總建筑面積25萬(wàn)平方米，此次推出的一期7、8、9號樓均價(jià)7500元左右，主力戶(hù)型為零居與一居；二期5、6、10號樓均價(jià)8100元左右，主力戶(hù)型為一居至兩居，所售戶(hù)型面積從39至90平方米不等。開(kāi)盤(pán)當天即銷(xiāo)售1000多套。
金泰·先鋒：位于百子灣，由于房源無(wú)法滿(mǎn)足所有意向客戶(hù)的需求，因此只好采取搖號選房的辦法，400多位業(yè)主早早地就在項目現場(chǎng)等候，下午3點(diǎn)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)結束之時(shí)，金泰·先鋒的所有房源全部銷(xiāo)售一空。
二手小戶(hù)型銷(xiāo)售同樣火爆
與一手小戶(hù)型銷(xiāo)售火爆相呼應的是，二手房小戶(hù)型銷(xiāo)售同樣火爆，記者自京城的各大中介公司了解到，90平方米(含)以下小戶(hù)型房產(chǎn)一直是二手房市場(chǎng)成交的主流，成交價(jià)格也一直高于整體二手房的平均水平。據“鏈家地產(chǎn)”統計數據分析，90平方米以下二手房成交量占到總成交量的65%左右，小戶(hù)型二手房成交均價(jià)比整體高出3%-6%左右。
“鏈家地產(chǎn)”和“21世紀不動(dòng)產(chǎn)”的相關(guān)人士對記者表示，像東亞望京中心、壹線(xiàn)國際、金泰·先鋒等所在的望京、四惠、百子灣和立水橋等區域，二手房小戶(hù)型的銷(xiāo)售也同樣火熱。
東亞望京中心所在的望京區域二手房市場(chǎng)比較活躍，不過(guò)多為大戶(hù)型產(chǎn)品，并且售價(jià)相對較高，一般人買(mǎi)不起。據了解，東亞望京中心周邊小戶(hù)型一般是5年內次新房，價(jià)格在10000-11000/平方米左右，例如國風(fēng)北京、藍色家族，但是房源很少。因此，以小戶(hù)型推出的東亞望京中心受到消費者熱捧。
四惠區域二手房交易還是比較活躍，尤其是小戶(hù)型，二手公房均價(jià)在10000元左右，還有部分二手經(jīng)濟適用房項目；次新商品房例如，東恒時(shí)代、遠洋天地均價(jià)在12000元左右。
金泰·先鋒所在的百子灣周邊基本都為次新房樓盤(pán)，價(jià)格普遍偏高，業(yè)主售價(jià)平均都達到9000元以上，且交易以120平方米左右的大戶(hù)型居多。目前人們對百子灣區域的二手房需求相對較大，每天到店面登記尋找該區域的客戶(hù)達到20多人次，而目前百子灣地區小戶(hù)型相對很少，后現代城小戶(hù)型是區域小戶(hù)型二手房成交主流，均價(jià)在11000-13000元左右。
立水橋區域，目前該區域周邊二手房均價(jià)在7000-7500元，1-6月份的成交量同比去年上漲了12.3%，目前該地區二手房供不應求。明天第一城受到客戶(hù)追捧，目前業(yè)主所售均價(jià)基本上在8000-8500元以上，且交易實(shí)例基本以60-80平方米左右的戶(hù)型居多。
供應量少是主因
國家發(fā)改委日前公布數據顯示，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，比一季度提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，住房供應結構調整任務(wù)仍十分艱巨。有業(yè)內人士認為，這一數據表明“90/70”的硬性指標還遠沒(méi)有落實(shí)。
據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心數據顯示，目前在售項目中符合“90/70”政策要求的僅占15%左右，中小戶(hù)型的供應高峰仍未到來(lái)。
“小戶(hù)型遭搶購與其供應量過(guò)少有直接關(guān)系�！毙褫x集團執行總裁林偉表示。他預計今年下半年，有一批新項目會(huì )陸續通過(guò)重新審批，在下半年形成市場(chǎng)供應。
華高萊斯公司認為，2007年“90/70”的政策方向將得到堅持，小戶(hù)型比例將大幅提高，但實(shí)現“70%”這個(gè)目標的可能性并不大。
偉業(yè)顧問(wèn)公司同時(shí)也指出，從目前市場(chǎng)看，90平方米以下戶(hù)型的供應量太少，2007年新增項目受“90/70”限制的數量也將有限，因此這一政策對住宅供應結構的影響在2007年暫時(shí)無(wú)法體現。
不過(guò)，建設部部長(cháng)汪光燾此前在公布2007年建設工作計劃時(shí)透露，按照國務(wù)院的要求，各地要嚴格落實(shí)套型建筑面積90平方米以下的新建住宅面積占年度住房開(kāi)發(fā)總面積70%以上的結構比例要求。政府的強硬，使得更多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始放棄觀(guān)望，主動(dòng)適應新的調整，預計以中小戶(hù)型為主的項目將在今年下半年至2008年上半年達到供應高峰。
低總價(jià)吸引首次置業(yè)者
據國內某網(wǎng)站的調查顯示，87.9%的“房奴”年齡在35歲以下，78.51%的人表示不愿當“房奴”，但卻有56.8%的人表示自己已經(jīng)成為或即將成為“房奴”。由這個(gè)數字可以看出，低年齡層的置業(yè)人群逐漸增多，這些人多為首次置業(yè)，因此低總價(jià)、低月供的小戶(hù)型無(wú)疑會(huì )成為他們的首選。
據記者調查顯示，在壹線(xiàn)國際二期小戶(hù)型的銷(xiāo)售中，首次置業(yè)者達到95%以上，以年輕人較多，這些人工作年限較短，家庭人員一般不超過(guò)3人，90平方米左右的戶(hù)型可以滿(mǎn)足他們的需要，可以作為過(guò)渡用房。
比如壹線(xiàn)國際二期的開(kāi)盤(pán)價(jià)約12000元/平方米，如此算來(lái)，總價(jià)僅50萬(wàn)元至60萬(wàn)元一套，首付大約10萬(wàn)元，月供也就3000元，在中低收入家庭以及年輕購房人群的接受范圍內。旭輝·奧都以7700元的價(jià)格推出38-50平方米零居總價(jià)25萬(wàn)-35萬(wàn)元，90平方米雙陽(yáng)臺兩居總價(jià)不超過(guò)70萬(wàn)元，使得項目擁有較高的性?xún)r(jià)比。
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認為，期房小戶(hù)型最大的優(yōu)勢在于貸款成數高，前期置業(yè)成本較低；區域次新房一般銀行評估價(jià)相對更低，貸款額度較少。而這些區域購買(mǎi)人群基本為初次置業(yè)的年輕人，新盤(pán)相對更符合置業(yè)人群的經(jīng)濟狀況。
小戶(hù)型設計水平提高
據記者了解，較早的商品房多數以大戶(hù)型為主，小戶(hù)型都是整個(gè)樓房設計的邊角料，也就是那些剩余的空間，無(wú)法做大戶(hù)型了，就做成小面積的，特別是一些老式的公房，戶(hù)型設計非常差。因此，不少購房者寧愿選擇購買(mǎi)再等待一年甚至更長(cháng)時(shí)間的期房，也不選擇這些戶(hù)型設計差的房子。
“90/70”對小戶(hù)型產(chǎn)品帶來(lái)了一系列推動(dòng)。日前，焦點(diǎn)網(wǎng)推出了住宅戶(hù)型設計大賽，本次大賽將面向全北京近3000個(gè)住宅小區和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商征集戶(hù)型，交由設計師品評，最終評選出“明星戶(hù)型”。據了解，目前已經(jīng)有數十家開(kāi)發(fā)企業(yè)參與了比賽。目前正是征集戶(hù)型階段，接下來(lái)將綜合焦點(diǎn)網(wǎng)網(wǎng)友網(wǎng)上投票結果與專(zhuān)家建議評選出入圍戶(hù)型；6-9月，來(lái)自全國的設計師將針對作品進(jìn)行個(gè)性化設計，然后是全國性專(zhuān)家評委會(huì )的現場(chǎng)檢閱，最終的評選結果將于11月份揭曉。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司總經(jīng)理趙晨明分析，目前市場(chǎng)比較受歡迎的投資產(chǎn)品有兩類(lèi)：一是舒適度較高的大戶(hù)型，二是高性?xún)r(jià)比的中小戶(hù)型。對于以自住需求為主的購房人來(lái)說(shuō)，小戶(hù)型產(chǎn)品具有低總價(jià)、低首付的優(yōu)點(diǎn)，且戶(hù)型設計緊湊避免了空間的浪費，在目前京城房?jì)r(jià)居高不下的局面下不失為一種理性的選擇。
小戶(hù)型投資升值大
據記者調查了解到，小戶(hù)型的購買(mǎi)者中，還有一部分人群是投資人群。一般選擇位置較好、交通便利、配套完善的區域進(jìn)行投資。
據東亞望京中心項目負責人介紹，由于該項目可以注冊公司，所以投資人群很多，其中有60%以上的購買(mǎi)者用于投資。因為東亞望京中心與即將開(kāi)業(yè)的沃爾瑪購物中心屬同一用地范圍，沃爾瑪的開(kāi)業(yè)將帶動(dòng)周邊房產(chǎn)項目的升值，為投資者帶來(lái)可觀(guān)的升值空間；另外，望京規劃中有一條城市主干線(xiàn)連通亞奧商圈，以及直達機場(chǎng)的城市軌道交通都將促使望京區域的路網(wǎng)更加發(fā)達，這些都為東亞望京中心在未來(lái)提供了升值的空間。
中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部對于目前一些二手房項目進(jìn)行調查，結果顯示，小戶(hù)型的價(jià)格漲幅要比大戶(hù)型高，同時(shí)小戶(hù)型投資回報率高。項目的目前售價(jià)對于投資者來(lái)說(shuō)，投資小戶(hù)型有著(zhù)四大優(yōu)勢：投資回報率高；出租、出售容易；持有成本低；總價(jià)低，投資風(fēng)險小。這四大優(yōu)勢的存在使得許多投資者對小戶(hù)型投資躍躍欲試。
據中原三級市場(chǎng)調查顯示，二手小戶(hù)型的價(jià)格漲幅比大戶(hù)型漲幅要高，比如位于馬家堡片區的明日嘉園項目，目前二手小戶(hù)型均價(jià)10000元/平方米，星河城三期目前二手房均價(jià)10500元/平方米。其中，明日嘉園的小戶(hù)型價(jià)格增長(cháng)163.16%，大戶(hù)型價(jià)格增長(cháng)136.84%；星河城三期目前價(jià)格與開(kāi)盤(pán)價(jià)相比，小戶(hù)型價(jià)格增長(cháng)110%，大戶(hù)型價(jià)格增長(cháng)82%。(趙麗萍)
