6月28日，北京，房山區琉璃河鎮。樓盤(pán)林立，塔吊下，建筑工人們在忙碌著(zhù)。以前這里沒(méi)太大名氣，可如今不少北京人都知道這個(gè)地方，知名度的攀升緣于“小產(chǎn)權”房的火爆。這里集中了多家“小產(chǎn)權”樓盤(pán)。
目前，這類(lèi)住宅房?jì)r(jià)只有普通商品房的三到六成，對于為高房?jì)r(jià)所苦惱的都市人來(lái)說(shuō)，其吸引力是可想而知的。然而購買(mǎi)這樣的住房，在少付出購房款的同時(shí)，購房者也面臨巨大風(fēng)險。
6月25日，北京市國土資源局局長(cháng)安家盛透露，北京將在全市范圍內調查所謂“鄉產(chǎn)權、小產(chǎn)權”等違規土地開(kāi)發(fā)建設，部分小產(chǎn)權房地產(chǎn)項目面臨停工停售。
6月27日北京市國土資源局執法大隊基層指導室主任趙玉虎告訴記者，此次全面調查將涉及2003年以來(lái)建成和在建的所有在集體土地上建設的住宅項目。該方案已經(jīng)北京市政府同意，將由北京市農委和國土資源局共同牽頭與多個(gè)部門(mén)聯(lián)合進(jìn)行，調查擬從7月中旬開(kāi)始。方案要求各區縣政府要采取必要措施，對違法違規建設的房地產(chǎn)項目確保做到停工停售，并制止濫發(fā)廣告等違法行為。
部分樓盤(pán)停售觀(guān)望
“小產(chǎn)權”房項目約占市場(chǎng)總量近二成
近兩天，記者以購房者身份致電部分小產(chǎn)權樓盤(pán)進(jìn)行咨詢(xún)。延慶一個(gè)別墅項目(原鄉墅2號)的銷(xiāo)售人員告訴記者，該項目2期今年還沒(méi)開(kāi)始出售，但此前80多座別墅已經(jīng)銷(xiāo)售一空，均價(jià)不足3000元。很多規模較大的樓盤(pán)近期也暫停銷(xiāo)售。
房山琉璃河鎮的一個(gè)小產(chǎn)權樓盤(pán)(綠洲晶城)的銷(xiāo)售人員則在26日告訴記者，他們目前仍在銷(xiāo)售，今天就賣(mài)了幾套。記者問(wèn)她是否知道有關(guān)可能停工停售的消息，該銷(xiāo)售人員說(shuō)不可能停售，附近很多的樓盤(pán)都是小產(chǎn)權，還有大量的在建設。當被問(wèn)到小產(chǎn)權房的風(fēng)險時(shí)，顯然，她對于這樣的詢(xún)問(wèn)已經(jīng)習以為常，流利地告訴記者該項目是為了建設新農村，沒(méi)有任何問(wèn)題。
據了解，小產(chǎn)權樓盤(pán)大多由村、鎮開(kāi)發(fā)，由于省去了大量土地成本和開(kāi)發(fā)稅費，價(jià)格低廉。趙玉虎介紹說(shuō)，目前具體的數目政府也不完全掌握，希望通過(guò)此次調查全面摸清情況。而據一家房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司市場(chǎng)研究中心對北京在售的樓盤(pán)調研，目前所謂的“小產(chǎn)權”項目約占市場(chǎng)總量的18%，95%分布在遠郊區縣。
政府預警難擋低價(jià)誘惑
“小產(chǎn)權”房均價(jià)為整體房產(chǎn)售價(jià)的38%
對于購買(mǎi)“小產(chǎn)權”房的風(fēng)險，提醒的聲音不少。
今年3月，北京市建委曾明確提醒消費者慎重購買(mǎi)“小產(chǎn)權”房。6月18日，建設部新聞發(fā)言人特別提醒城市居民，不要購買(mǎi)在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷(xiāo)售。
然而對于購房者來(lái)說(shuō)這些提醒的警示作用似乎并不明顯。一家房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站進(jìn)行的有10萬(wàn)余次點(diǎn)擊的調查顯示，雖然有七成以上的參與者表示知道小產(chǎn)權和大產(chǎn)權的區別，但有八成以上的人表示如果價(jià)格合適，會(huì )考慮購買(mǎi)這類(lèi)住宅。
據國家發(fā)改委、國家統計局的最新數據顯示，今年5月全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，創(chuàng )下18個(gè)月來(lái)的新高。新建商品房?jì)r(jià)格同比漲幅也創(chuàng )出了6個(gè)月來(lái)的新高，達到6.6%。其中深圳、北京等城市的新房?jì)r(jià)格漲幅超過(guò)10%。相比北京平均萬(wàn)元以上的房?jì)r(jià)，這些小產(chǎn)權項目以?xún)r(jià)格低廉吸引了諸多購房者。調查顯示，目前在售的“小產(chǎn)權”項目均價(jià)為3344元／平方米，為2006年北京市房產(chǎn)整體銷(xiāo)售均價(jià)的38%。
存在風(fēng)險，但畢竟可以住，相比于飛漲的房?jì)r(jià)，這成了很多人的無(wú)奈之舉。
“小產(chǎn)權”其實(shí)沒(méi)產(chǎn)權
在農村集體土地上建設的房無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權登記
“準確來(lái)說(shuō)，根本沒(méi)有‘小產(chǎn)權’房的概念，因為它就沒(méi)有產(chǎn)權�！卑布沂⑷缡钦f(shuō)。目前經(jīng)常提及的所謂“小產(chǎn)權”房，主要是指農村集體土地上建設的房屋�！坝捎谶@樣的住房無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權登記，也就意味著(zhù)無(wú)法獲得法律規定的所有權�！北本┲型蓭熓聞�(wù)所律師馬軍說(shuō)。
今年4月底，馬軍去北京市通州區的一個(gè)樓盤(pán)，幫朋友咨詢(xún)購房事宜。作為熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)律師，這對馬軍來(lái)說(shuō)是常事，但這一次經(jīng)歷卻與以往不同，碰上了所謂的“小產(chǎn)權”房。馬軍說(shuō)，首先是購房合同讓我很驚訝，合同中的出賣(mài)方居然是村委會(huì )。同時(shí)，在合同規定的時(shí)間中，只有交房時(shí)間，沒(méi)有產(chǎn)權過(guò)戶(hù)時(shí)間。馬軍認為，對于購房者來(lái)說(shuō)，這存在極大的隱患，馬上建議朋友不要購買(mǎi)。
與普通商品住宅使用的國有土地不同，“小產(chǎn)權”房使用的是集體土地。按照我國現行法律的規定，鄉鎮的集體土地分兩類(lèi)：一類(lèi)是宅基地，供農民居��；另外一類(lèi)就是農用地。宅基地有權建住宅，但必須是本集體內的村民，外村村民、城鎮居民都不可以用集體土地來(lái)建宅基地。
北京惠誠律師事務(wù)所律師袁前嶺說(shuō)，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)必須要經(jīng)過(guò)國家規定的政府部門(mén)登記、造冊、頒發(fā)證書(shū)才享有所有權。登記的部門(mén)是國家規定的房屋土地和管理部門(mén)，而這些在集體土地上建設的住宅出售給城市居民后是不可能得到登記的。
購買(mǎi)可能“樓財兩空”
在出租轉讓方面會(huì )遇到困難，被征用可能得不到補償
袁前峰律師認為，購買(mǎi)“小產(chǎn)權”房面臨極大風(fēng)險。在法律的層面，沒(méi)有辦法取得所有權證書(shū)，即使拿到的鄉或者村給的宅基地證書(shū)，或者說(shuō)鄉村再給你一個(gè)什么榮譽(yù)村民的證書(shū)，這些東西在法律上被認可的可能性不大。在出租、轉讓等方面所遇到的困難也可想而知。
中國政法大學(xué)國土資源法律研究中心主任教授李顯冬教授說(shuō)，沒(méi)有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土資源局、房管局也不會(huì )給你備案。如果有一天國家要征用土地，購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”的消費者很可能得不到補償。因為任何物權都必須是由法律來(lái)設定的，國家補償只會(huì )給集體土地原來(lái)的村民。購房者如果需要賣(mài)方補償，須去法院要求凍結當初的買(mǎi)房錢(qián)，然后根據法院判決獲得賠償。
對于購房者被價(jià)格所吸引，去購買(mǎi)這類(lèi)存在明顯風(fēng)險的房屋，有學(xué)者認為，政府應更多提供經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性用房才是治本之策。當然，加強監管也十分必要。
并非沒(méi)有前車(chē)之鑒。2006年6月，北京市對房山區青龍湖鎮青龍頭村的144棟違法別墅進(jìn)行了處理，拆除85棟，沒(méi)收59棟，責令退還建設別墅區范圍內非法占用的集體土地4.7畝，并對建設、施工單位及其負責人進(jìn)行了罰款等。北京市公安機關(guān)和監察機關(guān)還對有關(guān)責任人進(jìn)行了調查處理。
已經(jīng)購買(mǎi)的小產(chǎn)權房怎么辦？安家盛表示，對于一些形成了一定規模的項目，由于牽涉的購房市民較多，具體處理政策還要進(jìn)一步研究。趙玉虎說(shuō)，在完成調查工作后，將根據情況研究制定處理政策。（劉曉鵬）
