●嚴重不公平“免責條款”不能簽
劉先生買(mǎi)的房子本該在去年收房入住，結果開(kāi)發(fā)商沒(méi)能按時(shí)完工，交房時(shí)間一拖再拖。在正常的交房時(shí)間過(guò)了一個(gè)多月后，開(kāi)發(fā)商終于同意賠付業(yè)主“延期交房違約金”，但條件是業(yè)主在合同之外必須簽署一個(gè)補充協(xié)議，約定在開(kāi)發(fā)商支付了違約金之后，雙方不再就原購房合同的權利和義務(wù)，追究對方的違約責任。
劉先生和大部分業(yè)主都拒絕簽署補充協(xié)議，認為一旦簽了，以后開(kāi)發(fā)商再有任何侵權行為或者不履行合同的做法業(yè)主都不能再主張了。面對小區內始終沒(méi)建成的綠地、會(huì )所等配套設施，業(yè)主失去了主張權利，是全體業(yè)主的重大損失。
律師解答：支付延期交房違約金是開(kāi)發(fā)商的責任，是按照購房合同就應該支付的，與其他的責任義務(wù)不構成連帶關(guān)系。如果開(kāi)發(fā)商經(jīng)由履行一個(gè)義務(wù)而提出額外條件，是不合理也不合法的，業(yè)主完全沒(méi)有必要答應。所以類(lèi)似的免責條款不該簽。
●簽署免責條款等于認可合同
李女士買(mǎi)房不久，其社區就暴出了重大質(zhì)量問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商承諾對房屋進(jìn)行整修，但交房時(shí)間拖了一年之久。在交房當日開(kāi)發(fā)商要求業(yè)主簽一份承諾函，確認“開(kāi)發(fā)商在交付房產(chǎn)過(guò)程中已履行各項義務(wù)，不存在違約行為”。很多業(yè)主為了收房簽署了這份承諾書(shū)，但收房以后即向法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商承擔違約責任，地方法院認為業(yè)主的承諾視為其放棄對開(kāi)發(fā)商追究逾期交房責任，駁回其訴訟請求。
律師解答：業(yè)主簽訂了免責條款，即表示對合同內容的認可。在不違反社會(huì )公共利益的情況下，法律是承認免責條款的效力的，否則就沒(méi)有合同自由可言了。所以業(yè)主在簽署免責條款合同之前，一定要想清楚是否可以承擔合同內容，一旦開(kāi)發(fā)商免責的部分出現情況，業(yè)主是否可以承受，如果不能，就不要簽。
●提醒免責條款需慎待
我國《合同法》第40條規定：提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無(wú)效。這種明顯免除自己責任或明顯排除對方當事人主要權利的免責條款，是明顯的顯失公平。
此外，格式合同免責條款如果沒(méi)有向對方當事人提醒注意和詳細說(shuō)明的，合同無(wú)效。如果格式條款的提供者出于保護其自身利益的目的設立免責條款，簽約時(shí)既不向對方當事人提醒也不向對方當事人作出任何說(shuō)明，也屬于無(wú)效條款。
所以，律師建議：當買(mǎi)房人遇到開(kāi)發(fā)商提出簽署“免責條款”的情況時(shí)，要遵循兩個(gè)原則。首先要看免責的內容自己能否承受，如果不能就不能簽署；另外，如果該條款有明顯違反法律法規的內容則屬于無(wú)效條款，即便買(mǎi)房人出于某種原因無(wú)奈妥協(xié)，簽署了該條款也沒(méi)關(guān)系。只是日后一旦出現問(wèn)題要訴諸法律，會(huì )比較費時(shí)費力。
(文/鄭杉杉 專(zhuān)家支持：北京匯佳律師事務(wù)所主任律師 邱寶昌)
