深圳二手房交易市場(chǎng)又有新動(dòng)作。從今年8月1日開(kāi)始，2007版《深圳市二手房預約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》和《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》將正式啟用。我市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)已形成一整套買(mǎi)賣(mài)合同系列，將有效規范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。
此前，《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》于2004年正式實(shí)施，但不是強制性規定，各中介還是繼續使用各自版本，各中介合同內容不統一，存在各種漏洞。
二手房交易問(wèn)題較多
今年上半年，深圳二手房交易面積達到668.03萬(wàn)平房米，二手住宅與新建商品住房交易面積的比例已達1.58：1。
與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)交易過(guò)程中也逐漸暴露出許多問(wèn)題。面對市場(chǎng)競爭日益激烈的壓力，為了牟取更大利潤，房地產(chǎn)中介企業(yè)在二手房交易中不惜采取違法違規操作手段，如利用合同方式損害買(mǎi)賣(mài)雙方正當利益，添加“霸王條款”，設置“合同陷阱”，簽訂“陰陽(yáng)合同”等。
15次修改完成新合同
為規范整治我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，去年底開(kāi)始，市工商局和市國土房產(chǎn)局，在吸收借鑒當前中介公司所用合同版本的基礎上，廣泛征求法院、仲裁委、法律專(zhuān)家以及廣大房地產(chǎn)公司的意見(jiàn)，歷經(jīng)15次修改完成了《買(mǎi)賣(mài)合同》和《居間合同》。
平等劃分各方權利義務(wù)
與目前使用的合同相比，新版合同在資金管理、傭金收取、違約責任等方面做出了全面、細致、明確的約定，對交易各方權利義務(wù)的劃分更為清晰和對等，將有效保障交易各方的正當權益，大大減少了由合同本身帶來(lái)的交易風(fēng)險。
如新版合同約定，賣(mài)方必須對所交易的房地產(chǎn)享有完全的處分權，交房前必須結清水電費、物管費等所有費用。若賣(mài)方延遲交房，買(mǎi)方有權選擇定金罰則或要求其支付違約金；買(mǎi)方必須將定金、房款支付到雙方指定的監管賬戶(hù)。若買(mǎi)方逾期付款，賣(mài)方有權要求買(mǎi)方支付違約金繼續履行合同，或解除合同并要求支付違約金。
先向中介繳必要費用
為保障居間方即中介的利益，新版合同約定，《居間合同》簽訂時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方就應向中介支付不超過(guò)傭金總額20%的必要費用，《買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方應向中介支付剩余部分傭金；如出現“跳單”情形時(shí)，中介有權要求買(mǎi)賣(mài)雙方支付全部傭金；如買(mǎi)方或賣(mài)方單方出現過(guò)錯或違約情形時(shí)，中介在返還守約方支付的費用后，可要求違約方賠償。
房產(chǎn)交易合同形成系列
業(yè)內人士指出，新版合同可在一定程度上避免“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生，因為新合同條款均由政府部門(mén)統一制訂強制執行，交易方若再想逃避稅費，必然要私下簽訂第三個(gè)合同，由于不受法律保護，由此產(chǎn)生的交易風(fēng)險也必然隨之加大。
據悉，從去年啟用的一手房預售合同、現售合同到如今即將啟用的二手房買(mǎi)賣(mài)合同、居間合同，我市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)已形成一整套買(mǎi)賣(mài)合同系列，完善的合同文本從客觀(guān)上確立了買(mǎi)賣(mài)各方在交易過(guò)程中的法律關(guān)系，在保障各方合法權益的同時(shí)，還將有效規范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
