在如火如荼的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，銀行既成為大量房貸利息的受益者，同時(shí)也正在成為大量不良貸款的埋單者。
在日前浦東新區召開(kāi)的金融司法保障研討會(huì )上，幾乎所有銀行的代表在發(fā)言時(shí)都在向法院大吐苦水。他們都迫切地期望法院和政府部門(mén)能夠聯(lián)合起來(lái)保護銀行的這一類(lèi)金融債權。
勝訴卻無(wú)法執行的房貸案件
鄭新冀律師最近又為這樣一樁已經(jīng)勝訴卻無(wú)法執行的房貸案件陷入苦惱。作為工商銀行上海分行某支行的法律顧問(wèn)，他早已不是第一次遇見(jiàn)這樣的案例。
“個(gè)人不良貸款方面，房屋貸款占了很大的部分，個(gè)人只有一套房屋，又有戶(hù)口，銀行無(wú)法處置�！惫ば猩虾７中蟹墒聞�(wù)部副總經(jīng)理閻秋平坦陳他遭遇的困境。鄭律師正在代理的這起案件就是如此。
貸款人趙先生于2004年與銀行簽訂房屋擔保借款合同，約定借款金額為250000元，利率為月息5.4%。，期限為60個(gè)月，趙先生提供上海市某村的房產(chǎn)作為抵押擔保。2005年10月貸款出現逾期，銀行于2006年11月宣布該貸款提前到期并向法院提起訴訟，要求解除與趙先生的房屋擔保借款合同并返還借款及利息。
法院于2007年5月作出判決，解除趙先生與銀行的借款合同并判令趙先生返還所有借款和利息。但趙先生由于經(jīng)濟原因且身患疾病，無(wú)力歸還欠款，銀行遂申請對其抵押房產(chǎn)拍賣(mài)。但是在執行的過(guò)程中，由于趙先生抵押給銀行的房產(chǎn)是其唯一的房產(chǎn)，根據最高法院對于房產(chǎn)抵押執行的司法解釋?zhuān)ㄔ簾o(wú)法對其房產(chǎn)進(jìn)行強制拍賣(mài)。
最高院在2004年11月4日公布的《人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》：銀行雖然可以查封被抵押的房屋，但是對于只有一套住房的客戶(hù)，不得將房產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。
根據該銀行支行的統計，銀行遭遇的難題大致分為三類(lèi)。一是抵押房產(chǎn)為被執行人唯一的房產(chǎn)，且本人及其家人居住在內，法院無(wú)法進(jìn)行強制執行拍賣(mài)(上述案例就是如此)。二是抵押房產(chǎn)下存在多人戶(hù)籍，非債務(wù)人獨有，法院無(wú)法進(jìn)行強制執行拍賣(mài)。三是被執行人失蹤，其抵押房產(chǎn)有他人居住，法院不愿引起社會(huì )矛盾，遂中止執行。
由于案件勝訴也得不到最終執行，拖延下去也毫無(wú)辦法�！白詈�，銀行只好就將其列入壞賬沖掉，雖然不排除有些貸款人就是這樣惡意地逃脫債務(wù)�！编嵚蓭熣f(shuō)。
法律兩難
官司勝了，執行卻敗了。
據了解，這些不良貸款案例中，有相當數量的就屬于一套房抵押貸款無(wú)法執行。而法律人士認為，這一類(lèi)案件所遭遇的既是一個(gè)現實(shí)的問(wèn)題，也是一個(gè)法律的問(wèn)題。
浦東新區人民法院副院長(cháng)曹潔坦陳：“浦東法院在對生效判決的執行中，自然人作為金融案件被執行人的比例逐年上升，2004年時(shí)不足25%，去年已超過(guò)70%。該類(lèi)案件大都是由于無(wú)力歸還房屋、車(chē)輛貸款引起�！庇捎诟鞔筱y行總部注冊地多在浦東，浦東新區人民法院這一數據則頗具代表性。
2005年12月21日，最高人民法院就公布了《關(guān)于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》。其中明確：“對于被執行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。
看起來(lái)，2005年的司法解釋為銀行處理拖欠房貸者房產(chǎn)開(kāi)了綠燈，但是“只有一套住房的客戶(hù)，不得將房產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”的規定仍然沒(méi)有改變，而現實(shí)中，基本上無(wú)法執行只有一套住房的客戶(hù)。
謀求解決路徑
在金融司法保障研討會(huì )上，上海工行、建行、農行等多家銀行都在謀求通過(guò)“大房”換“小房”，“使用權”換“所有權”等方式來(lái)解決。
建行上海分行副行長(cháng)沈芳珍解釋說(shuō)：“貸款人向銀行貸了一部分款項購房，現在無(wú)法歸還貸款，但是房子的價(jià)格又超過(guò)貸款，最好可以用房?jì)r(jià)和貸款的差價(jià)再買(mǎi)一套小房子，這樣既保證了一家人的居住，又保證了銀行債權的實(shí)現�；蛘甙岢霎a(chǎn)權房后，可以租房子住�！钡�，如何來(lái)大房子換取小房子，或使用權房換取產(chǎn)權房，銀行無(wú)法單獨完成此事，而目前又沒(méi)有政府、法院或者其他社會(huì )中介機構可以共同處理此類(lèi)問(wèn)題。
沈芳珍表示愿意多搜取相關(guān)的資源，比如建造廉租房以及獲得政府的補貼，從而有效地保障困難者的利益�！爸劣谝宰獯鷵Q貸款，我們也應該積極主動(dòng)�！�
農行上海分行法律事務(wù)處處長(cháng)丁紅也很同意這個(gè)辦法，她認為這樣既保障金融工作的執行，又能保護當事人的合法利益�！拔覀冦y行非常愿意配合法院作探索，我們愿意承擔社會(huì )責任�！�
對于這一問(wèn)題，其實(shí)各家銀行面臨的都是共性的問(wèn)題，這一方法要施行也還有不少障礙。中行上海分行副行長(cháng)仇振明就表示：“我們也想了一些措施，但是如何買(mǎi)房子、產(chǎn)權如何分配、固定資產(chǎn)的投資又要申請指標，如何保證回報率？”而且大房換取小房，戶(hù)口是否能夠遷移都是問(wèn)題。此外，稅負的重復問(wèn)題，過(guò)戶(hù)費、處置費用的成本都很高。
據介紹，在實(shí)踐中也確有銀行通過(guò)房產(chǎn)中介用“以大換小”的方式置換抵押房產(chǎn)，從而取得兩套置換房產(chǎn)的差價(jià)歸還銀行貸款�！暗@種方式并非強制性的，而是建立在當事人雙方協(xié)商一致的基礎上的，在多數情況下，被執行人往往拒絕這樣的方式�！编嵭录骄驮噲D做這樣一個(gè)中介化解這一難題，但是困難重重。
鄭新冀還表示，律師和中介從中參與，他們的利益也要保證，操作過(guò)程也多有花費，但是銀行往往沒(méi)有這方面付費的預算，所以他即便有心也還是難以操作。
“換房”雖好，但也還不夠完美�；蛟S正因此，曹潔對這類(lèi)建議只表示，銀行對于法院和政府如何處置不良貸款提了很好的建議，但如何實(shí)施還需要進(jìn)一步研討。(田享華 王芳)
