中大恒基的統計數據顯示，往年租賃市場(chǎng)中，一次性簽兩年以上租期的房源約占15%，而7月份這批房源比重下降了近三成。專(zhuān)業(yè)人士預測，明年高檔公寓市場(chǎng)將迎來(lái)租價(jià)高峰期，房主都想搭乘順風(fēng)車(chē)多收益一筆“奧運財”。眼下，北京奧運場(chǎng)館周邊高檔公寓租賃市場(chǎng)出現“房客續簽難”現象，很多房主都不愿意與房客續簽下一年的合同。
來(lái)自于北京中原三級市場(chǎng)部研究中心的最新數據顯示，北京中高檔住宅的租金回報率從2006年10月的5.1%下降至2007年6月的4.32%，降幅最為明顯的時(shí)段是今年的3月至5月。按照這樣的市場(chǎng)行情，為了減少空置期、保證收益，房東都希望與房客簽訂長(cháng)年合同。但現在房客和小公司追著(zhù)房東一次性簽兩年的合同都沒(méi)成功，原因就是房東想在奧運會(huì )期間將房屋短租，有的房東為短租提前做準備工作，目前簽的租賃合同都不希望房客住到明年7月份。亞運村周邊的七八家中介門(mén)店均對記者表示，目前與房東簽一年以上租賃合同的房子比較難，有的客戶(hù)現在就要預定明年7、8月以后的房子，但目前中介公司還沒(méi)有開(kāi)展這種租賃業(yè)務(wù)。
短租房主應預見(jiàn)奧運后空置風(fēng)險
有觀(guān)點(diǎn)認為，奧運會(huì )期間運動(dòng)場(chǎng)館周邊公寓租金回報能增長(cháng)50%。但北京中原三級市場(chǎng)部研究中心的專(zhuān)業(yè)人士分析，根據長(cháng)期監測發(fā)現，北京以高級白領(lǐng)、外企高層、外籍人士等中高端群體為主商務(wù)氛圍較濃區域、商住兩用樓盤(pán)聚集的區域和外籍人士聚集區的中高檔住宅租金水平能保持穩定增長(cháng)，而其他租賃市場(chǎng)的租金回報率在一直下降，因此想乘“奧運”賺錢(qián)的房東，還要防范短租未成功和奧運會(huì )后的空置風(fēng)險。
在獲取房產(chǎn)出租收益時(shí)，租金高低可大體決定整體的房產(chǎn)年收益，故多數投資人認為租金越高越好。事實(shí)上，出租年收益的高低除受月租金的高低的影響外，空置時(shí)間的長(cháng)短也很關(guān)鍵。據悉，北京各區域的租房空置期因地段等條件限制，出租空置期長(cháng)短也略顯不一。以亞運村區域為例，目前公寓平均出租的空置期為1至2個(gè)月。
以亞運村一套可商住兩用的80平方米大的公寓為例，2008年1至6月份按市場(chǎng)價(jià)出租為12000元/月，年租金可達132000元(除一個(gè)月的空置期)；假設2008年6月份時(shí)，房東按短租價(jià)格出租給涉外記者，以月租金為18000元/月，租期為7、8兩個(gè)月計算，可獲取租金36000元。由此得出，該套公寓1至8月份的租金收入共計108000元，如果房子再次出租月租金仍保持在12000元，那么空置期必須控制在兩個(gè)月內，才能剔除短租導致的年收益風(fēng)險。而在奧運會(huì )過(guò)后，之前長(cháng)期穩定的租客已在其他區域的空置公寓中找到住所，所以房東是否能找到穩定的房客成為最大的潛在風(fēng)險。
千萬(wàn)家市場(chǎng)分析人士建議，靠出租獲得收益的房主不要單被短期利益所惑，一定要將空置時(shí)間合理轉化成有效收益進(jìn)行綜合計算，要以“平均月收益”衡量收益率，避免做賠時(shí)間、精力而又不賺錢(qián)的投資決策。(王麗婭)
