“地王效應”主要體現在心理方面
近來(lái)廣州土地供應緊缺，因此，每有地塊推出都吸引不少品牌發(fā)展商競相爭奪，不少天價(jià)地的成交價(jià)格頻頻刷新“地王價(jià)”紀錄。據合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士分析，天價(jià)地吸引眾多品牌發(fā)展商競投，普遍對周邊一手樓市產(chǎn)生即時(shí)的影響。從二手市場(chǎng)來(lái)看，其影響更多表現在市場(chǎng)心態(tài)方面，市場(chǎng)對同區二手樓的關(guān)注度有所提升，品牌發(fā)展商進(jìn)駐，促使買(mǎi)賣(mài)雙方對該區樓市發(fā)展前景更加看好。根據以往經(jīng)驗，同區土地市場(chǎng)傳出利好消息，隨即可帶旺該區二手樓的睇樓量，并在一定程度上促進(jìn)成交量有所增長(cháng)，有助二手樓價(jià)穩步提升。
江灣地王旁二手單價(jià)普遍過(guò)萬(wàn)元
從目前的情況來(lái)看，市中心樓市發(fā)展已較為成熟，可開(kāi)發(fā)的土地已不多，近年來(lái)現身的不少是被盤(pán)活的爛尾地塊，面積一般都不算太大，可提供的一手樓數量不多，短時(shí)間內較難改變目前市中心樓市求大于供的市場(chǎng)狀況。但是，市中心地塊高價(jià)拍出，對同區二手樓市將產(chǎn)生正面的影響，尤其是對同區中高素質(zhì)樓盤(pán)，在一定程度上支持其價(jià)格繼續保持穩中有升的發(fā)展態(tài)勢。
不久前，海珠區大元帥府南側江灣地塊吸引多家發(fā)展商競投，并以4.6億元高價(jià)拍出，對周邊二手樓的帶動(dòng)作用較為明顯。附近的中海名都花園、朗晴居等樓盤(pán)二手價(jià)格應聲而漲，市場(chǎng)普遍對后市相當看好。據合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士介紹，目前中海名都花園二手均價(jià)高踞13000元/m2的位置，一線(xiàn)江景盤(pán)花城灣畔二手均價(jià)更高達15000元/m2左右。附近的朗晴居二手交投也相當暢旺，一期單位二手均價(jià)已達8000元/m2左右，二期單位二手均價(jià)更高達10000元/m2。業(yè)主對后市發(fā)展相當樂(lè )觀(guān)，中海名都花園80多平方米的兩房單位，業(yè)主要價(jià)已穩守110萬(wàn)元的高價(jià)。
沙灣地王給買(mǎi)家打上強心針
隨著(zhù)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，部分新開(kāi)發(fā)區域的發(fā)展潛力也備受市場(chǎng)看好，近期出讓的多幅位于新開(kāi)發(fā)區域地塊，均以不錯的價(jià)格成功拍出。當中，如上月出讓的番禺沙灣西麗南路地塊被萬(wàn)科收歸囊中，樓面價(jià)格已達5784元/m2，成為廣州目前最貴的住宅地塊。據合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士分析，品牌發(fā)展商萬(wàn)科成功投得西麗南路地塊的消息，對周邊二手樓市存在一定帶動(dòng)作用。一方面增加了市場(chǎng)對該區域樓市的關(guān)注度，另一方面也提升市場(chǎng)對該區樓市的入市信心。
據合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士介紹，目前西麗南路地塊周邊區域，是該區樓市較具發(fā)展潛力的片區之一，周邊的樓盤(pán)如海倫堡二手均價(jià)已達5800元/m2左右，而御院二手價(jià)更高達6000～6300元/m2左右。番禺奧園整體二手均價(jià)約在4500元/m2的水平，當中，樓齡新一些的陽(yáng)光城二手均價(jià)更可達5500元/m2左右。該區的二手市場(chǎng)近期或多或少都受到西麗南路地塊成功拍出消息的帶動(dòng)，業(yè)主與買(mǎi)家對該片區樓市的信心也有所增強。
爛尾地盤(pán)活 鞏固老城區二手樓市地位
滿(mǎn)堂紅專(zhuān)業(yè)人士分析認為，此次推出的9宗爛尾地條件比較苛刻，不但是“肥搭瘦”捆綁拍賣(mài)，而且競得土地的開(kāi)發(fā)商還需另外解決三幅市政用地的拆遷遺留問(wèn)題，而且這三幅地塊并不會(huì )留給開(kāi)發(fā)商，而是由政府收回用作綠地和停車(chē)場(chǎng)。每幅爛尾地都會(huì )涉及債務(wù)、拆遷補償、回遷等眾多問(wèn)題，這些統統要留給開(kāi)發(fā)商解決，無(wú)疑會(huì )增加開(kāi)發(fā)商的負擔，影響開(kāi)發(fā)利潤。因為投資成本增加，這次并沒(méi)有拍出天價(jià)地。由此可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商們對城區的爛尾地趨之若鶩。
交通配套完善
老城區仍是理想居住地
老城區是廣州傳統的商業(yè)文化中心，歷史悠久，教育、文化、醫療等資源的優(yōu)勢使老城區的人口密度保持在一個(gè)高位，居住需求很大。
因為老城區土地日漸稀缺，越秀、天河、海珠一手樓盤(pán)紛紛步入萬(wàn)元時(shí)代，在一手市場(chǎng)的帶動(dòng)下，老城區的二手市場(chǎng)也相當活躍。滿(mǎn)堂紅提供的數據顯示，6月越秀、天河、原荔灣等中心城區二手均價(jià)已達到7500元/m2，比全市二手房成交均價(jià)高21%。
近年來(lái)，隨著(zhù)交通、配套的完善，加上中心城區樓價(jià)高漲，番禺、白云等近郊樓市也迅速崛起，但老城區憑借交通、配套等優(yōu)勢，在二手樓市的地位依然穩固。滿(mǎn)堂紅成交的數據顯示，6月越秀、天河、海珠三城區的總成交宗數比1月上漲8.6%，三區成交宗數占總成交宗數的比例為52%，與1月持平。
生活成本增加
番禺大盤(pán)難撼城區樓盤(pán)
番禺的洛溪板塊、華南板塊是城郊二手樓市成交熱點(diǎn)，環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格合理。廣州奧園、麗江花園、廣州碧桂園、祈福新村、廣州雅居樂(lè )花園、華南新城等大盤(pán)二手均價(jià)在5000~6000元/m2，麗江花園早期的樓梯樓、錦繡生態(tài)園70平方米左右的兩房單位30萬(wàn)元出頭就有交易。地鐵三號線(xiàn)、新光快速路的開(kāi)通后，前來(lái)置業(yè)的買(mǎi)家也逐漸增多。除了部分追求自然舒適生活的購房者，大部分還是向往城區的生活便利，城區樓盤(pán)從來(lái)不缺乏支持者，因此城區爛尾地自然也被各大開(kāi)發(fā)商奉為至寶。(龍蕾 王荔玨)
