教育部昨日在其官方網(wǎng)站發(fā)布了《中國語(yǔ)言生活狀況報告(2006)》，“房奴”一詞被正式列入。這也就意味著(zhù)購房還貸已經(jīng)成為普通居民生活中的普通事件之一。
如何在收入沒(méi)有改變的情況下，讓自己的房貸支出更加合理，更能提高資金的利用效率，各家銀行已經(jīng)花招迭出。尤其是在一些已經(jīng)有外資銀行入駐的城市，購房者不僅能夠享受到本地化的內資行服務(wù)，還有機會(huì )讓外資銀行來(lái)給自己提供安家理財。本文收集了目前銀行市場(chǎng)上一些主打的房貸產(chǎn)品，也對內外資銀行房貸業(yè)務(wù)的特點(diǎn)做一些介紹，以供有房屋按揭需求的讀者參考。
外資房貸特點(diǎn)：靈、快、嚴
由于有個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)的外資銀行并不是很多，目前上海開(kāi)辦該業(yè)務(wù)較多的外資銀行有匯豐、花旗、渣打和東亞銀行四家。
盡管這些銀行的個(gè)人房貸內容有各自特點(diǎn)，但共同特征居然驚人一致，就是：審批快速、方式靈活和要求嚴格。
因為外資銀行網(wǎng)點(diǎn)少、門(mén)檻高，在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )的建立以及上下游資源的整合上與內資銀行相比都處于劣勢，因此他們更傾向于用靈活的服務(wù)方式來(lái)吸引客戶(hù)。
例如，內資銀行一般都會(huì )有自己固定的提前還款日，借款人必須在提前還款日之前到銀行辦理提前還款的申請，如超過(guò)提前還款日，借款人只能到下月再辦理提前還款業(yè)務(wù)。并且內資銀行對于每次提前還款的金額要求是萬(wàn)元的倍數，否則不予辦理提前還款業(yè)務(wù)。
與中資銀行相比，外資銀行提前還款只需要提前通知。如渣打銀行全額提前還款只需要提前30天即可；部分提前還款只需要提前14天通知即可；并且對于每次提前還款金額不作要求。
而且，外資銀行在貸款一定年限以后，會(huì )免除提前還貸的手續費，花旗銀行的年限為3年，匯豐銀行為2年，渣打銀行則為1年。
內資銀行一般對提前還款后的貸款余額不作要求，但是外資銀行卻對這一點(diǎn)作了嚴格的規定。渣打銀行要求貸款余額是20萬(wàn)元的，提前還貸必須一次付清，而匯豐和東亞的門(mén)檻是10萬(wàn)元。但內資銀行常常規定的是1萬(wàn)元。
“嚴”的要求還不僅僅體現于此。內資銀行貸款需要的材料只有身份證、戶(hù)口簿、學(xué)歷證明、收入證明、單位營(yíng)業(yè)執照副本復印件加蓋公章。而從目前外資銀行針對境外人士的房貸申請條件來(lái)看，其對于個(gè)人的信用程度要求更復雜。比如，匯豐、花旗和渣打都需要身份證明或護照原件及副本，申請人過(guò)去半年或一年的繳稅證明，申請人過(guò)去三個(gè)月的薪金賬單、居住地址證明等。
審批快速似乎是共同特征，如花旗銀行的優(yōu)智房貸表示只需要2個(gè)工作日就可以完成初審審批，渣打銀行則表示只需要5個(gè)工作日。
產(chǎn)品比較：內資勝
由于目前外資銀行開(kāi)放的業(yè)務(wù)有限，因此在個(gè)人房貸的特色產(chǎn)品上，內資銀行占據了明顯的優(yōu)勢。在加息背景下，固定利率房貸已經(jīng)獲得了許多客戶(hù)的認同，而許多銀行又推出了將房貸與理財相結合的新品種。
民生銀行：“按揭開(kāi)放賬戶(hù)”和“組合還款”。按揭開(kāi)放賬戶(hù)是將存款和貸款賬戶(hù)打通，當存款賬戶(hù)中余額高于約定額度時(shí)，超出部分可提前還款，當有新的資金需求時(shí)，可在貸款授信額度內隨時(shí)取得貸款。如果購買(mǎi)民生銀行銷(xiāo)售的基金，基金贖回后可以用來(lái)歸還貸款，還可以獲得基金收益與貸款利息差�！敖M合還款”則根據客戶(hù)的收入增長(cháng)曲線(xiàn)，將貸款期間分成幾段，每一段根據客戶(hù)的理財需要指定不同的歸還本金的數額，量身定做組合還款方式。
深圳發(fā)展銀行：“氣球貸”和“按揭信用卡”。其為房貸消費者設定了三種貸款期限，分別為3年、5年和10年。而在計算月供和利息時(shí)則可以選擇更長(cháng)的還款期限，如10年、20年和30年。這樣可以在貸款期限內降低月供數額，而貸款期滿(mǎn)后則要將剩余大部分本金一次性還給銀行。這主要是針對有提前還款意愿且具備提前還款能力的客戶(hù)，滿(mǎn)足客戶(hù)月供低、貸期短的還貸需求�！鞍唇倚庞每ā笔浅挚ㄈ丝捎盟⒖ǚe分回饋抵扣相應房貸月供，回饋比例最高可達當月消費額的1%；對于沒(méi)有在深發(fā)展辦理房貸業(yè)務(wù)的持卡人，可按當月積分50%按比例抵消其相應透支消費還款。同時(shí)，客戶(hù)申請附屬卡可以和主卡共同積分并轉入同一指定還貸賬戶(hù)。根據深發(fā)展業(yè)務(wù)規定，客戶(hù)月消費2000元以下回饋比例0.25%、2000~5000元0.5%、5000~20000元0.75%、20000元以上按1%計算。也就是說(shuō)，客戶(hù)當月刷卡消費必須在15000元以上，才能獲得百元回饋以抵消部分房貸，對于月消費4000元的客戶(hù)，需要5個(gè)月才能積累百元。
交通銀行：“輕松安居貸”。貸款購房者可將整個(gè)還款期限分成兩部分，第一階段最短1年，最長(cháng)3年；第二階段為剩余還款期。第一個(gè)還款階段歸還的本金最低100元，余下的本金則在第二階段償還完畢。此外，減免的評估費、保險費等各類(lèi)費用將近1萬(wàn)元。這一房貸產(chǎn)品主要針對那些首次置業(yè)、工作時(shí)間短但有發(fā)展潛力的年輕人，或因其他合理原因需要在貸款初期減少還款的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。
招商銀行：“隨借隨還”。它相當于辦理房屋循環(huán)授信，可以天天提前還款，如果缺少資金，在授信額度內，可以隨時(shí)取出資金。
興業(yè)銀行：“房貸利率寶”。市民按揭貸款后，購買(mǎi)一定數量的“房貸利率寶”理財產(chǎn)品，但無(wú)需繳納上述理財資金款項，只需繳納名義理財資金3%的履約保證金。然后按照名義理財資金金額獲得收益，并以此減少客戶(hù)在個(gè)人住房貸款利息支出上的壓力。
光大銀行：個(gè)人房屋凈值貸款，并可選擇固定利率。房屋凈值貸款是指授信申請人以貸款人認可的住房或商用房作抵押或最高額抵押，向銀行申請具有“合法用途”(如購房購車(chē)、個(gè)人流動(dòng)資金)的單筆貸款或循環(huán)額度的個(gè)人授信業(yè)務(wù)。該行規定，根據評估價(jià)，借款人最高可獲得住房?jì)r(jià)值80%的貸款額度，房?jì)r(jià)漲，貸款額度值也可隨之上升。另外，以商用房抵押可以獲得房產(chǎn)價(jià)值最高65%的貸款。
中國銀行：“貸活兩便”。它主要針對那些手中有一定閑錢(qián)，既想用這筆錢(qián)提前還貸減少利息支出，又不想因此而失去投資獲益機會(huì )的房貸客戶(hù)。只要這些房貸客戶(hù)將其月供扣款賬戶(hù)申請為“房貸理財賬戶(hù)”，如該賬戶(hù)存款余額超過(guò)一定金額以上的部分將被視作提前還貸，達到減少貸款利息支出的目的；該賬戶(hù)本身又具有活期賬戶(hù)的所有功能，如果客戶(hù)對這筆資金有更好的資金投向時(shí)，如股票、基金或購買(mǎi)其他投資產(chǎn)品，則可隨時(shí)從賬戶(hù)中支取部分或全部存款。(李采洲)
