9月1日起，公積金貸款額度上限提高至40萬(wàn)元，有補充公積金的家庭最高可以貸到50萬(wàn)元。由于商業(yè)貸款和公積金貸款利率相差不少，一些購房者希望調整一下公積金和商業(yè)貸款的比例。剛簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同和貸款合同的購房者，則希望修改原來(lái)的貸款計劃，提高公積金的貸款額度。專(zhuān)業(yè)人士認為，變更貸款合同雖然可以省錢(qián)，但是操作起來(lái)極為繁瑣，不同類(lèi)型的購房者還會(huì )承擔不同程度的風(fēng)險，如果沒(méi)有上家的配合，很難完成
部分市民擬調整貸款組合
本周三，央行宣布今年第4次加息。在此背景下，此次提高公積金貸款額度的提高格外引人注目。經(jīng)過(guò)了今年的4次加息后，公積金貸款和商業(yè)貸款之間的差距正在逐步拉大。目前，五年以上公積金貸款的年利率為5.04%，商業(yè)貸款的利率為7.56%。
公積金貸款最高限額上調后，不少市民都在咨詢(xún)公積金貸款相關(guān)事宜。美聯(lián)物業(yè)交易管理客服部經(jīng)理沈赟表示，一些已經(jīng)簽訂了貸款合同的客戶(hù)，聽(tīng)說(shuō)公積金貸款額度上調后，希望能夠在新的公積金政策條件范圍內，將貸款中商業(yè)貸款的比例調低，增加公積金貸款。合富置業(yè)交易管理部經(jīng)理尹先生也表示遇到了同樣的情況。
商業(yè)改貸公積金，省息不少
那么公積金額度提升，能省下多少利息？沈赟為一對準備辦理組合貸款的小夫妻算了如下一筆賬，對比了住房公積金額度調整前后他們支付利息的變化(見(jiàn)下表)。這對小夫妻的總房款為95萬(wàn)元，其中貸款部分為50萬(wàn)元。由于房齡超過(guò)5年，他們商業(yè)貸款部分20年還清，公積金部分15年還清。
可以看到，由于二手房的公積金貸款是15年的年限，原來(lái)貸款20年的部分商業(yè)貸款如果變?yōu)楣e金貸款，這部分轉移過(guò)來(lái)的貸款額還貸年限縮短，導致該對夫妻每月需要增加105元的月供。但是總體因為運用了更多的公積金貸款，支付的總利息和原計劃相比可以節省7萬(wàn)元左右。
貸款合同變更有風(fēng)險
根據合富的尹先生介紹，雖然將商業(yè)貸款變更為公積金貸款能夠省下不少錢(qián)，但是過(guò)程非常麻煩。如果雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定了申請貸款、過(guò)戶(hù)等方面的時(shí)間節點(diǎn)，那么在考慮更改貸款的時(shí)候，就必須要把這些時(shí)間考慮進(jìn)去，以避免違約。
即使雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中未約定時(shí)間節點(diǎn)，因為過(guò)程復雜，變更合同也會(huì )存在很大風(fēng)險。據介紹，如果不把雙方約定時(shí)間節點(diǎn)考慮入內，根據是否簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同可分為兩類(lèi)人，他們將面對不同的狀況。
首先，是剛剛簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，正在辦理貸款資質(zhì)查詢(xún)等手續的購房者。只要將手頭進(jìn)行的貸款手續暫停，等到9月1日再辦理貸款就可以了。所調整的只是貸款的時(shí)間計劃，其他手續不變。
其次，有部分客戶(hù)已經(jīng)簽訂完貸款合同，根據材料是否送到交易中心，也將面臨不同的狀況。第一種，還沒(méi)有把相關(guān)材料送到了交易中心過(guò)戶(hù)。根據美聯(lián)物業(yè)介紹，這部分客戶(hù)需要先支付150元的人工費注銷(xiāo)原來(lái)的貸款合同，再等到9月1日以后重新辦理貸款合同。需要注意的是，原本20萬(wàn)元公積金貸款的購房者，要重新申請40萬(wàn)元的公積金，需要經(jīng)過(guò)公積金管理中心的重新審批。如果經(jīng)過(guò)審核，不具有享受40萬(wàn)元的住房公積金的資格，那么150元不會(huì )退還。因此，在撤銷(xiāo)原來(lái)的貸款合同之前，消費者一定要先查詢(xún)一下自己的公積金貸款資格，確保自己可以獲得更高的公積金貸款。
第二種，已經(jīng)簽訂完貸款合同，并且已經(jīng)把材料送入交易中心過(guò)戶(hù)的客戶(hù)。這部分客戶(hù)如果要變更貸款合同，過(guò)程最麻煩，承擔的風(fēng)險也最大。這個(gè)類(lèi)型的客戶(hù)貸款合同已經(jīng)很難更改了。據介紹，由于材料已經(jīng)送入了交易中心，只有買(mǎi)賣(mài)雙方共同同意才能夠把材料取出，因此下家必須取得上家的配合。
但是對于上家來(lái)講，這就增加了得到房款的時(shí)間成本，對于動(dòng)輒幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)元的房款來(lái)說(shuō)，上家難免擔心夜長(cháng)夢(mèng)多有變化。買(mǎi)家重新簽訂貸款合同意味著(zhù)辦理過(guò)戶(hù)手續的延期，這個(gè)過(guò)程需要花上兩周的時(shí)間左右，如果下家要轉變成純公積金貸款則時(shí)間更長(cháng)。一些想急于回籠資金的業(yè)主自然不樂(lè )意。美聯(lián)物業(yè)就有這樣的案例，上家不愿意配合下家將材料從交易中心取出，這就需要中介公司對雙方進(jìn)行相應的協(xié)調工作。（張薇 菲菲）
