近日，“國內銀行第四季度可能提高第二套房貸首付，房貸利率也有可能大幅上浮”的傳聞不斷。倘若如此，本已“觀(guān)望氣氛濃厚”的深圳二手房市場(chǎng)將會(huì )受到怎樣的影響？
多位市場(chǎng)研究人士認為，房貸新政調控精準，對房地產(chǎn)投資客可謂“當頭一棒”。國慶節之后，整個(gè)三級市場(chǎng)可能繼續保持觀(guān)望氣氛，更多投資客將會(huì )選擇退出市場(chǎng)。
市場(chǎng)報價(jià)下降投資客銳減
“9月，深圳二手樓市中的自住客比例已增至八九成�！弊蛉障挛�，世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監肖小平對記者感嘆，7月以來(lái)，整個(gè)二手房市場(chǎng)的投資客比例呈急劇下降趨勢，已從7月之前的50%銳減到現在的10%左右。
世華地產(chǎn)近一個(gè)月來(lái)的市場(chǎng)調查顯示，深圳部分片區已出現業(yè)主報價(jià)自動(dòng)下降的現象，降幅約在5%~8%間，這類(lèi)片區主要集中在口岸以及投資比例較高的次級住宅片區。肖小平稱(chēng)，上述片區的住宅多以中小戶(hù)型為主，周邊商業(yè)完善，長(cháng)久以來(lái)，其二手住宅的投資比例均維持在60%~80%之間。7月以后，這些片區就迎來(lái)了“投資型買(mǎi)家大幅減少，市場(chǎng)成交量快速下滑，有效盤(pán)源較多”等局面。
“以往泡沫多的地方，現在都擁有了議價(jià)空間，這預示著(zhù)賣(mài)方市場(chǎng)正在向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變�！毙ば∑秸f(shuō)。
杠桿效應減弱投資成本漲
知名地產(chǎn)專(zhuān)家半求評價(jià)，即將出臺的房貸新政“調控比較精準”，提高購房首付將導致杠桿效應減弱，而這又是投資客最為看重的。
所謂杠桿效應，通俗地說(shuō)，就是用什么樣的投資成本去得到什么面積的房子。如果可以用較少的錢(qián)去控制較大面積的住宅，則說(shuō)明杠桿效應高，投資客就會(huì )趨之若鶩；反之，杠桿效應低，投資客可能轉向投資其他產(chǎn)品。
“舉個(gè)例子，首付比例一旦提高之后，投資客以往先投資20萬(wàn)就可賺10萬(wàn)的情形將不復存在，而是要投資40萬(wàn)才可獲得同等利潤。這樣的話(huà)，就有很多替代投資品可供他選擇，如股票等，而不會(huì )只專(zhuān)注二手房了�！卑肭蟊硎�，當下深圳的購房群體中，有70%~80%都屬于二次置業(yè)者，所以房貸新政將對全市的二手房市場(chǎng)產(chǎn)生深遠影響。
肖小平認為，將要出臺的房貸新政既抬高了投資門(mén)檻，又增加了投資成本，對投資客的市場(chǎng)行為將起到進(jìn)一步抑制作用，深圳二手房市場(chǎng)將繼續保持較為濃厚的觀(guān)望氣氛。部分實(shí)力不強，如依賴(lài)銀行貸款炒房的人，將很有可能在第四季度退出這個(gè)市場(chǎng)。
不過(guò)，肖表示，對于那些“買(mǎi)房給父母住”或“為改善住房而二次置業(yè)”的“準投資人”而言，新政會(huì )造成一定壓力，但是這部分人群資金實(shí)力比較雄厚，他們的買(mǎi)房行為不會(huì )受到太大沖擊。
租賃市場(chǎng)表現強勢
對于國慶后的二手房?jì)r(jià)走勢，受訪(fǎng)人士都沒(méi)有明確預期。半求指出，未來(lái)的政策變化和人民幣升值幅度將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大刺激，因為“房產(chǎn)是金融現象，而不單單是價(jià)格現象”。而肖小平強調，部分業(yè)主在前期獲利較多，若第二套住房的房貸比例提高，會(huì )讓他們的利潤損失越來(lái)越大，可能會(huì )逐漸開(kāi)始選擇賣(mài)房套現，這將為自住買(mǎi)家提供購房時(shí)機。
不過(guò)，在二手樓買(mǎi)賣(mài)成交量大幅下降的時(shí)期，租賃市場(chǎng)的表現卻非�；鸨�。因此，市場(chǎng)人士建議，在二手樓買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)面臨調整的時(shí)候，資金壓力不大的業(yè)主們可以選擇以租賃的方式從容應對。(李緯娜）
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