日前，深圳中天置業(yè)總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑的事件引起了市場(chǎng)廣泛的關(guān)注。實(shí)際上，中介公司卷款逃跑的事件已經(jīng)不是新鮮事了，從2003年至今，關(guān)于中介公司出現這樣的案件時(shí)有發(fā)生，這一系列中介違規事件，歸根結底都是中介公司挪用客戶(hù)錢(qián)款進(jìn)行其他類(lèi)型投資，最后資金鏈斷裂，導致公司坍塌或卷款逃跑。因此，關(guān)于資金監管的問(wèn)題再次進(jìn)入了大家的視野。業(yè)內人士認為，應盡快落實(shí)資金監管，以避免類(lèi)似的惡性事件發(fā)生。
中介誠信屢遭挑戰
從2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)中介行業(yè)的誠信就屢次遭遇挑戰。在今年11月中天置業(yè)捐款2000多萬(wàn)元人間蒸發(fā)之前，類(lèi)似的捐款逃跑案數屢見(jiàn)不鮮。
先是2003年11月，堅石公司一夜之間人去樓空。法院審查了600多位證人證言，閱了90多份案卷后，認定堅石公司詐騙房主、房客共258對、516人次，詐騙金額近380萬(wàn)元。
接著(zhù)，2005年7月，經(jīng)營(yíng)規模在安徽省位居前列、曾被有關(guān)部門(mén)授予“放心中介”的合肥市桃園房產(chǎn)代理銷(xiāo)售有限公司突然人去樓空，遍布全市的50余家門(mén)店相繼關(guān)門(mén)。該事件直接導致600多名客戶(hù)的房款無(wú)著(zhù)，涉及金額6000萬(wàn)元。
涉案金額最大的當數天津匯眾詐騙案。2006年10月，天津市場(chǎng)上風(fēng)頭最勁的二手房中介公司天津匯眾卻人去樓空，據天津市政府公布的數據，被匯眾公司欺騙的買(mǎi)賣(mài)雙方超過(guò)700多對，1000多戶(hù)家庭的房產(chǎn)交易資金和房產(chǎn)被套在匯眾公司，直接涉及的資金總數已經(jīng)超過(guò)1.5億元人民幣。
時(shí)隔一年，“中天事件”又再一次挑戰了人們的神經(jīng)，中介行業(yè)再次遭遇了誠信危機，行業(yè)的警鐘再一次敲響。
上千家中介無(wú)“專(zhuān)用賬戶(hù)”
今年1月，建設部、央行出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理、規范交易結算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》文件后，北京市建委于3月23日出臺了《北京市存量房交易結算資金賬戶(hù)管理暫行規定》，明確了存量房交易資金須通過(guò)“專(zhuān)用賬戶(hù)”劃轉或是由買(mǎi)賣(mài)雙方自行過(guò)款；“專(zhuān)用賬戶(hù)”雖然由經(jīng)紀公司開(kāi)設，但是經(jīng)紀公司無(wú)權挪用“專(zhuān)用賬戶(hù)”下的資金，只有在買(mǎi)方取得新產(chǎn)權證、賣(mài)方取得辦結單后，才能憑支取憑證到銀行劃轉資金，在整個(gè)交易過(guò)程中，經(jīng)紀公司無(wú)權挪用資金。
在北京市建委所頒布的資金監管政策中，對于開(kāi)設“專(zhuān)用賬戶(hù)”的經(jīng)紀公司設置了一些硬性條件：信用檔案無(wú)不良行為記錄、注冊資本要在100萬(wàn)以上、在專(zhuān)用賬戶(hù)中存入100萬(wàn)元保證金；這樣，許多中介公司要么實(shí)力不濟，要么通不過(guò)審核，不具備辦理資金監管的權限。
可是，據北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì )的資料，目前北京有2700余家房產(chǎn)經(jīng)紀公司，其中以二手房交易為主流業(yè)務(wù)的大概占到50%左右，也就是說(shuō)有1300余家，而據記者調查了解到的信息，截至2007年11月19日，獲得資金監管備案的保證機構只有56家(具體名單可以通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )網(wǎng)站查看)，而市場(chǎng)上1200余家無(wú)“專(zhuān)用賬戶(hù)”的中介公司仍然我行我素。
也就是說(shuō)，除了這56家中介公司之外，還存在者1000多家正在經(jīng)營(yíng)的中介公司，是沒(méi)有獲得資金監管備案保證的。
采用安全的資金交割模式
實(shí)際上，“中天事件”暴露的問(wèn)題，其實(shí)比較簡(jiǎn)單即客戶(hù)的購房款(客戶(hù)的銀行貸款)是直接打到其公司的賬戶(hù)，整個(gè)房款完全由其公司掌握，缺乏第三方的監管，其公司對于沉淀的房款可以任意挪用，最后導致資金鏈斷裂，才捐款逃跑。因此，購房者如果能采用安全的資金交割模式，就可以避免此類(lèi)事件發(fā)生。
據記者了解，目前北京的二手房市場(chǎng)上，在頒布了有關(guān)資金監管的文件后，中介公司已經(jīng)不允許直接跟房款或者租金接觸。目前僅有兩種資金流轉模式是被允許的。
其一，就是通過(guò)“資金監管”的專(zhuān)用賬戶(hù)流轉�！皩�(zhuān)用賬戶(hù)”與設立方(即中介公司或擔保公司)自有的結算賬戶(hù)是分開(kāi)的不同賬戶(hù)，“專(zhuān)用賬戶(hù)”內的資金獨立于中介公司的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，也不屬于設立方的負債，資金的所有權屬于交易當事人，中介公司無(wú)權挪用“專(zhuān)用賬戶(hù)”下的資金。其二是交易雙方自行付款。在買(mǎi)賣(mài)合同簽約完畢后，買(mǎi)賣(mài)雙方自行到銀行，通過(guò)開(kāi)立買(mǎi)方賬戶(hù)或者賣(mài)方賬戶(hù)，買(mǎi)方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶(hù)，銀行對資金實(shí)現凍結；同時(shí)，銀行根據買(mǎi)賣(mài)雙方約定的條件、以及買(mǎi)賣(mài)雙方一起到銀行，銀行給予放款。
據京城理財機構“偉家安捷”專(zhuān)業(yè)人士殷小姐介紹，目前參加了資金監管備案的中介公司，可以通過(guò)上述兩種方式進(jìn)行資金的流轉。購房者要盡量選擇有“專(zhuān)用賬戶(hù)”的公司進(jìn)行房款交割。
租賃市場(chǎng)欠規范
據市建委的統計數據顯示，目前北京市已備案的經(jīng)紀機構共2565家，而北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息表明，符合租賃代理條件的機構只有22家，占比不到1%。
11月21日，北京市建委下發(fā)通知稱(chēng)，今后經(jīng)紀公司要想開(kāi)辦房屋租賃代理業(yè)務(wù)，不僅要繳納60萬(wàn)元保證金，還必須有三年從業(yè)經(jīng)驗等。早在今年5月份，中介行業(yè)協(xié)會(huì )就下發(fā)過(guò)該內容的通知，而對于此次重申，業(yè)內認為是受深圳中天事件影響。
據鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松介紹，目前一些不規范的經(jīng)紀公司對全程代理的操作方法是：對出租者實(shí)現月付房租，而對承租客戶(hù)要求季付或年付租金，這樣部分資金就會(huì )積累在中介手中，用于其他投資，一旦其他行業(yè)投資回報不能達到預期效果，就會(huì )出現資金鏈的斷裂，最終將出現“卷款逃跑”等局面。
2005年10月22日，佰家經(jīng)紀公司就是因為拖欠600多戶(hù)業(yè)主的近300萬(wàn)元租金被曝光。數十名房主以佰家中介涉嫌詐騙為由向警方報案。
還有業(yè)內人士告訴記者，小中介對于代理房屋，經(jīng)常會(huì )采取“合作成單分賬”出租。比如一家中介以全權委托方式拿下一套房源，月租1400元，他可能會(huì )把這套房源發(fā)給周邊幾家甚至幾十家中介公司進(jìn)行代理出租，租金為1800元，如果其中某一家中介公司能為這套房源找到房客，那么他就可以賺取400元/月的差價(jià)，而那家代理公司就賺取代理費，一般是半個(gè)月或一個(gè)月房租，750元至1500元。
如此，給消費者帶來(lái)更大的隱患。因為，有可能出現這種情況，房主最后發(fā)現他全權委托的中介卷走了房租，但是他的房子已經(jīng)由另一家中介租給了房客，屆時(shí)不但租金拿不到，連房子可能都沒(méi)法馬上要回來(lái)。
小中介采用銀行托管
由于參加資金監管備案要交100萬(wàn)的保證金，一些小中介如沒(méi)有實(shí)力，也無(wú)法參加。這樣的公司，合法的付款方式就是客戶(hù)雙方自行付款。
殷小姐告訴記者，目前北京市場(chǎng)上還是存在中介接觸房款的情況。因為，如果交易雙方壓根不知道中介不能碰房款這條規定，還是會(huì )把房款打到中介公司的戶(hù)頭上。這樣就難免發(fā)生資金被挪用，甚至被卷走的風(fēng)險。
具體的操作流程是買(mǎi)賣(mài)雙方簽署《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)簽署《二手房交易結算資金自行劃轉聲明》。隨后買(mǎi)賣(mài)雙方在約定時(shí)間內到銀行作資金托管并簽署《資金托管協(xié)議》。下一步是買(mǎi)賣(mài)雙方帶上《自行劃轉聲明》辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的相關(guān)手續。按照買(mǎi)方、賣(mài)方和銀行之間的約定，在完稅或者出新產(chǎn)權證后，如果買(mǎi)方是一次性付款，銀行將所有款項劃轉給賣(mài)方；如果買(mǎi)方是按揭貸款，辦完新產(chǎn)權證的抵押，貸款銀行將貸款就劃轉給賣(mài)方。
“鏈家地產(chǎn)”副總金育松表示，購房者如果通過(guò)小中介買(mǎi)房，除了要求這些公司與開(kāi)設了“專(zhuān)用賬戶(hù)”的公司進(jìn)行合作，辦理資金監管，保障資金的安全之外；還可以通過(guò)目前許多銀行自身已經(jīng)開(kāi)展的資金托管業(yè)務(wù)進(jìn)行交易資金的托管，比如工行的“房捷通”二手房資金監管，這種方式也可以保證交易資金的安全。
資金監管急需落實(shí)
在北京雖然政府出臺了交易資金監管的相關(guān)規定，但執行細則仍未出臺，大多數二手房買(mǎi)賣(mài)雙方對于資金監管的重要性并沒(méi)有清醒的認識，交易市場(chǎng)仍然存在著(zhù)較為明顯的疏漏和灰色地帶。
由于北京市執行的資金監管政策中規定二手房交易有兩種方式，一種是使用資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，另一種則可由買(mǎi)賣(mài)雙方自行交易�！翱紤]到北京地區的特殊情況，在現階段讓一些經(jīng)紀公司參與資金監管，是符合過(guò)渡階段特點(diǎn)的�！毕嚓P(guān)主管部門(mén)的負責人表示。北京之所以執行兩種資金劃轉方式，并讓經(jīng)紀公司在銀行開(kāi)設資金監管賬戶(hù)，是在考察其它地區資金監管模式后，結合北京當地特征做出的決定。
不過(guò)，政府相關(guān)人士也表示，資金監管有利于防范交易風(fēng)險，保障資金安全。在二手房市場(chǎng)發(fā)展的初級階段，尤其需要樹(shù)立風(fēng)險意識，必須完善資金監管的交易細節，縮短政策執行的過(guò)渡時(shí)間，避免資金監管政策長(cháng)時(shí)間流于形式。資金監管勢在必行，且執行的方式是要在買(mǎi)賣(mài)雙方的權利、義務(wù)公平、對等的原則下，由政府監督執行，并設立專(zhuān)門(mén)的監管賬戶(hù)對交易房款進(jìn)行監管。(記者 趙麗萍)
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