央行、銀監會(huì )在“第二套房”界定標準上再拋“重磅炸彈”。央行、銀監會(huì )有關(guān)方面負責人昨天表示，已利用貸款購買(mǎi)首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業(yè)銀行申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執行。
業(yè)內人士擔心影響改善型購房者
上述標準無(wú)疑要比以“家庭”認定第二套房更具殺傷力。此前，幾乎所有商業(yè)銀行的房貸細則均認定“已結清銀行貸款的購房者，如再貸款購房，仍可享首套自住房待遇，利率可下浮”。房地產(chǎn)及銀行業(yè)人士認為，按照監管層這樣的解讀標準執行，那么相當數量的房地產(chǎn)需求將被打壓，首當其沖受到限制的，可能是那些改善型購房者，這部分人以都市白領(lǐng)群體為主。
央行、銀監會(huì )前天下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)452號文)，進(jìn)一步細化了第二套房認定標準。央行、銀監會(huì )有關(guān)負責人就“452號文”答記者問(wèn)時(shí)曾表示，對于已利用銀行貸款購買(mǎi)首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。但是，這類(lèi)借款人須還清前期貸款，還須提供當地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢(xún)結果。
當地人均住房平均水平以統計部門(mén)公布上年度數據為準。
除此之外，央行、銀監會(huì )昨天強調，已利用貸款購買(mǎi)首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業(yè)銀行申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執行。該負責人表示，這樣規定既可抑制不合理的需求(包括以貸炒房)，又可滿(mǎn)足居民改善住房條件的合理需求。
央行、銀監會(huì )于今年9月27日發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(即房貸新政)，明確規定：對已利用貸款購買(mǎi)住房又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸利率在基準利率基礎上提高10%。
滬上某股份制銀行房貸部負責人表示，監管層之所以這樣要求，顯然是為了打擊投資購房需求，而且，商業(yè)銀行房貸利率的定價(jià)以及貸款首付比不斷上浮，將成為必然趨勢。
賣(mài)房后貸款購房是否算“第二套”尚未明確
截至目前，滬上尚無(wú)商業(yè)銀行出臺最新的房貸細則，不過(guò)，按照監管層最新的解讀精神，原來(lái)銀行出臺的房貸細則可能作廢。部分銀行房貸業(yè)務(wù)管理人士表示，此次央行、銀監會(huì )的“補充通知”已經(jīng)相當明確，其實(shí)各家銀行只需轉發(fā)執行“452號文”即可，沒(méi)必要再單獨出臺房貸細則。
不過(guò)，像把首套自住(曾貸過(guò)款)房先賣(mài)掉，然后貸款購房的，是否也將按第二套房貸政策執行，這樣的疑問(wèn)仍需進(jìn)一步明確。部分銀行表示，商業(yè)銀行對于這種情況可能會(huì )區別對待，如果收緊信貸的話(huà)，一樣會(huì )視為“第二套房”。另外，按照原來(lái)的貸款政策，未納入第二套房審批的貸款(即已結清再貸款)，如果目前正處在貸款的辦理階段，銀行將如何處置呢？對此，滬上銀行的答復分兩類(lèi)：以貸款審批時(shí)間為準，或以貸款放款為準。多數銀行認為，即便房貸合同已經(jīng)簽訂，但如果未放款，意味著(zhù)貸款環(huán)節仍沒(méi)有全部完成，那么就有可能重新審批、定價(jià)。
對于監管層此番解讀，有人士提出質(zhì)疑，認為那些本已身負貸款的購房者，再貸款購房進(jìn)行投資，承擔雙份甚至更多的月供，才是銀行風(fēng)險所在，政策調控的對象應該是這個(gè)群體。而已結清貸款的客戶(hù)，一般都有足夠的還款實(shí)力，銀行再貸款的風(fēng)險不大，不該放棄這部分優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。
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“452號文”主要內容
●明確以借款人家庭為單位認定房貸次數。
●明確已利用銀行貸款購買(mǎi)首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但須提供相關(guān)證明。
●明確對已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款時(shí)，也應按照《補充通知》有關(guān)規定執行。
●要求商業(yè)銀行應切實(shí)履行告知義務(wù)，要求借款人如實(shí)填寫(xiě)相關(guān)信息，對于填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行不得受理其貸款申請。對于出具虛假信息、提供虛假證明的并已被查實(shí)的單位，所有商業(yè)銀行不得再采信其證明。(記者李強)
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