在央行出臺以戶(hù)為界定二套房標準后，昨日記者從滬部分銀行獲悉，目前各家銀行均在等待總行制定實(shí)施細則，在此期間，相關(guān)業(yè)務(wù)將再度暫停，但已簽約客戶(hù)不受新標準影響。
記者了解，前期，滬銀行業(yè)對二套房認定存在四種界定標準，即個(gè)人、戶(hù)、原貸款結清、原貸款未結清等。昨日，滬上一家前期以個(gè)人為界定單位的銀行表示，在央行出臺新界定標準前放出的貸款，仍按原合同執行，但未來(lái)制訂的操作細則，將嚴格按照央行標準執行。
而前期深圳發(fā)展銀行對 “二套房”的操作細則，與央行公布的新標準最相似，即將子女購房情況納入“戶(hù)”按揭記錄考慮。根據深發(fā)展原有的操作辦法，如果子女成年，并已經(jīng)工作有還款能力，而且父母的貸款也無(wú)需其負擔，那么不會(huì )被深發(fā)展認定為二套房；但如果家長(cháng)以投資為目的，以尚未成年子女名義購房，將被視作二套房處理。
數據顯示，11月上海中資銀行人民幣個(gè)人房貸環(huán)比雖略有多增，但當月新增個(gè)人消費貸款量卻比上月少增8.1億，其中個(gè)人房貸增加50.5億，僅比上月多增0.7億�！胺抠J新政”對銀行房貸業(yè)務(wù)發(fā)展也帶來(lái)很大沖擊。
一銀行相關(guān)人士表示，目前監管部門(mén)對二套以上房產(chǎn)的按揭限制已經(jīng)非常嚴格，幾乎沒(méi)有再給商業(yè)銀行留下自主操作的空間。
從嚴屏蔽投資型客戶(hù) 或增銀行違約信貸處置壓力
央行明確二套房以戶(hù)為單位界定，正式給滬上紛繁復雜的界定標準劃上句號。10月以來(lái)，“房貸新政”已經(jīng)為銀行“屏蔽”了大量投資型客戶(hù)，而更加嚴格的界定標準，將使銀行客戶(hù)結構中自住型客戶(hù)比例繼續增多，而這卻可能使銀行面臨更大的房貸不良資產(chǎn)處置的壓力。
據記者了解，2004年，上海中資銀行房貸的平均不良率只有0.1%左右，而截至2007年2月末，上海中資銀行房貸不良率已達到0.95%，逼近1%大關(guān)，3年間不良率猛增約10倍，且近期不良率一直在反復。處置房貸不良資產(chǎn)已成為中資行房貸業(yè)務(wù)的一個(gè)新壓力。
而記者從滬上一家股份制銀行獲悉，過(guò)去幾年間，該行在處理?yè)碛卸嗵鬃》靠蛻?hù)的違約情況時(shí)，均通過(guò)拍賣(mài)客戶(hù)房產(chǎn)挽回了損失，但在處理僅有一套按揭房產(chǎn)的客戶(hù)違約時(shí)，卻全部由于難以操作造成信貸損失。
“可以說(shuō)目前銀行不良房貸資產(chǎn)，相當大部分都是由僅有一套房按揭的客戶(hù)造成的�！痹撔幸幌嚓P(guān)負責人表示，擁有多套房產(chǎn)按揭的客戶(hù)，由于有相關(guān)貸款記錄，銀行更能把握其征信情況，同時(shí)也顯示其收入狀況較好。因此，實(shí)際上這部分客戶(hù)是銀行比較看重的。
從嚴控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款到從嚴界定二套房標準，表明監管部門(mén)正在從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售領(lǐng)域，全面節制房地產(chǎn)投資行為。但屏蔽掉越來(lái)越多的“優(yōu)質(zhì)”客戶(hù)，也將讓商業(yè)銀行面對更多自住型客戶(hù)。
某銀行零售銀行部總經(jīng)理告訴記者，他們近3個(gè)月來(lái)，沒(méi)有受理一筆明確以二套以上房名義申請的貸款，而對于被銀行查出申請對象有未結清余額貸款記錄的客戶(hù)，在向對方告之利率將上浮后，幾乎所有客戶(hù)都收回了申請�！爸饕强蛻�(hù)心理上還無(wú)法接受”。
但值得注意的是，處理多套房產(chǎn)按揭客戶(hù)違約更容易的情況，是在房?jì)r(jià)不斷上漲的背景下出現的，一旦上海房?jì)r(jià)在宏觀(guān)調控下出現拐點(diǎn)，情況是否會(huì )改變？
滬一銀行業(yè)人士認為，目前銀行的信貸政策是根據客戶(hù)具體情況而定，一般都會(huì )收取3成首付，最高甚至達到5成，最低也有2成。從目前情況看，上海房產(chǎn)的需求仍比較旺盛，哪怕房?jì)r(jià)跌20%銀行也能承受，況且這種情況出現的可能性并不太大。
聚集二套房貸·業(yè)界
房產(chǎn)商擬全力吸引一次性付款者
“得知第二套房貸款政策明確界定為以家庭為單位后，公司部分人士也對此進(jìn)行了研究�！弊蛉�，香港九龍倉集團下屬匯寧花園發(fā)展有限公司銷(xiāo)售負責人鄭翎昀表示，在整體大環(huán)境不發(fā)生重大調整的情況下，公司對于原先制定的方針、銷(xiāo)售指標都不會(huì )發(fā)生變化。
鄭翎昀表示，第二套房首付提升政策對于公司今后的項目銷(xiāo)售、項目開(kāi)發(fā)不會(huì )產(chǎn)生太大的影響，或許只會(huì )在部分項目的細節上做一些小的調整。原定于本月中旬推出190套房源的匯寧183項目，仍會(huì )按照原定計劃開(kāi)盤(pán)，售價(jià)亦不會(huì )因為新政而調整，價(jià)格依然在4萬(wàn)元/平方米左右。
而對于正在開(kāi)發(fā)建設中的九龍倉集團的另一樓盤(pán)——新華路1號項目，鄭翎昀表示，項目的總體方針不會(huì )發(fā)生改變，但或許會(huì )考慮對項目的裝修標準做一些調整，期望能夠在原先高端的定位上，把項目做得更加高端，以吸引一次性付款的高端客戶(hù)。
“第二套房貸新政對承受力相對較強的高端群體影響不大，這部分購房群體一般都會(huì )采用一次性付款�！弊蛉�，上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監陳寧表示，“目前上海中原成交房源中，有38%的購房者一次性付清房款，第二套房首付提升，對這部分購房者的投資購房需求不會(huì )產(chǎn)生影響�！�
世邦魏理仕住宅項目營(yíng)銷(xiāo)部高級董事陳煒認為，新政策將會(huì )導致成交量進(jìn)一步下降，但對中心城區的高檔住宅幾乎沒(méi)有影響。
聚集二套房貸·權威聲音
上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉：
上海將積極貫徹落實(shí)“第二套房”貸款新細則
針對央行、銀監會(huì )近日聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉在昨日的市政府例行發(fā)布會(huì )上表示，上海市政府已經(jīng)關(guān)注到了近日央行、銀監局發(fā)布的相關(guān)政策，并將積極貫徹落實(shí)國家有關(guān)部門(mén)制定的政策規定，希望這一政策將對上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩定發(fā)展、防范信貸風(fēng)險起到積極作用，其對市場(chǎng)的影響有待進(jìn)一步觀(guān)察。
陳啟偉表示，《補充通知》明確了以家庭為單位認定貸款人房貸次數，這是統一各大商業(yè)銀行的操作口徑，進(jìn)一步嚴格住房消費貸款管理的又一舉措，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)各項宏觀(guān)調控政策的貫徹落實(shí)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康持續發(fā)展。
復旦房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成：
新規將有效抑制投資性購房需求
二套房貸界定明確規定了以家庭為單位，專(zhuān)家表示，此舉對抑制投資型購房將起到很大的作用。
上海復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成就表示，二套房貸明確界定以家庭為單位之后，對投資性的需求將有有效的抑制作用，將區別于以往的房地產(chǎn)政策。
上海同濟大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院副院長(cháng)施建剛也表示贊同，他指出，此項規定是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控中，相當嚴格的一項舉措，主要是針對投資性需求。
尹伯成同時(shí)指出，此項規定不但可以抑制投資性需求，對首次購房者也相當照顧，能夠減少信貸的風(fēng)險，還能夠平抑房?jì)r(jià)。
聚集二套房貸·市場(chǎng)
昨市場(chǎng)反應不大 成交平穩
昨日，《每日經(jīng)濟新聞》獲悉，央行確定第二套房認定以家庭為單位政策出臺的第二天，市場(chǎng)的反應不是很大。業(yè)內人士表示，由于政策剛出臺，目前仍在理解消化過(guò)程中，估計明、后兩天市場(chǎng)對該政策的反應會(huì )逐步表現出來(lái)。
網(wǎng)上房地產(chǎn)數據顯示，昨日，全市共預售各類(lèi)商品房791套，面積7.69萬(wàn)平方米。和前幾天相比，成交情況差不多，前天，全市共預售各類(lèi)商品房769套，面積7.61萬(wàn)平方米。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監陳寧表示，第二套房認定以家庭為單位政策出臺后短期內二手房市場(chǎng)的掛牌量將上升，但是由于當前購房者的觀(guān)望，后期房源賣(mài)不動(dòng)，部分房源有可能轉售為租，房產(chǎn)市場(chǎng)成交量在一定的時(shí)期內仍將持續下跌。
(陳珂 李麗 宋文明 劉春香 楊燕)
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