外資進(jìn)入房市或將受到嚴格的政策監管，其中境外機構和個(gè)人購買(mǎi)房產(chǎn)，必須實(shí)行實(shí)名制。
《第一財經(jīng)日報》日前獲悉，一份關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的文件，已經(jīng)由建設部、商務(wù)部等六部委會(huì )簽完畢。文件對外商投資房地產(chǎn)的市場(chǎng)準入、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，以及境外機構和個(gè)人購買(mǎi)房產(chǎn)等三大領(lǐng)域，均進(jìn)行了明確的規范。
一位接近文件起草部門(mén)的知情人士透露，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體統計數據，會(huì )在本月15日左右上報國務(wù)院，國務(wù)院將結合情況確定該文件的發(fā)布和執行時(shí)間，而涉及到的有關(guān)部委，也將隨后出臺具體操作細則。不是有錢(qián)就能買(mǎi)房
上述文件一旦正式實(shí)施，將只有境外機構在中國境內設立的分支、代表機構(房企除外)和在境內工作、學(xué)習超過(guò)一年的個(gè)人，具備購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房的資格。尤其值得一提的是，購買(mǎi)將必須采取實(shí)名制。
在2002年取消了外銷(xiāo)房和內銷(xiāo)房的區別后，我國在外資投資房地產(chǎn)方面沒(méi)有了任何限制。
“不久會(huì )有一些具體細則出臺，來(lái)解釋‘符合實(shí)際需要’這個(gè)條件，如一個(gè)多少人的機構能夠購買(mǎi)多大面積的自用房，肯定不是有錢(qián)就能隨便買(mǎi)的�！鄙鲜鲋槿耸拷榻B說(shuō)。
“限制境外機構和非中國居民個(gè)人購房這個(gè)政策是可以理解的，這樣做既防止了外國人聯(lián)手炒房，也防止一些境外投資機構來(lái)炒房，抬高房?jì)r(jià)制造房地產(chǎn)泡沫。大多數國家都是在交易這個(gè)環(huán)節來(lái)限制�！北本⿴煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授表示。上海一個(gè)專(zhuān)門(mén)為外資機構和非中國居民購房提供咨詢(xún)的機構負責人告訴記者，他們預測政策出臺后，非中國居民購房的手續將變得復雜起來(lái)。據稱(chēng)，最近一些一直想買(mǎi)房的外資，向其咨詢(xún)時(shí)一聽(tīng)說(shuō)手續要復雜，“就立刻著(zhù)急了，畢竟都怕麻煩”。
此外，按照六部委目前的設想，今后機構和非中國居民購房，除了要求實(shí)名制，還需要有批準機構設立的證明、個(gè)人來(lái)中國工作或學(xué)習的時(shí)間等證明，才能去辦理購買(mǎi)和登記手續。同時(shí)，外匯管理局也將會(huì )在結匯這個(gè)環(huán)節守住資金閘門(mén)，相關(guān)房產(chǎn)轉讓所得人民幣資金，經(jīng)合規性審核并確認按規定辦理納稅等手續后，方允許購匯匯出�！吧虡I(yè)存在”阻擊熱錢(qián)
上述知情人士告訴記者，對于外資購房，“商業(yè)存在”將是一個(gè)基本原則。今后，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的外資單位，必須取得商務(wù)部的外商投資企業(yè)批準證書(shū)和國家工商總局的營(yíng)業(yè)執照。
“這意味著(zhù)，以前一些金融投資機構和其他各種渠道進(jìn)來(lái)的境外熱錢(qián)，將不能夠直接投資購房，必須經(jīng)過(guò)批準、登記才行�！痹撊耸恐赋�，而這將對外資炒房起到“一劍封喉”的作用。
據悉，此次文件規定：外資投資購買(mǎi)非自用房產(chǎn)，應遵循商業(yè)存在原則，按規定申請設立外商投資企業(yè)。其中投資總額超過(guò)(含)1000萬(wàn)美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。
“設置這個(gè)門(mén)檻的目的，是限制銀行對外資房地產(chǎn)企業(yè)的貸款比例，改變以前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資中貸款比例過(guò)高的情況�！倍J為。
此外，文件對外資房企的設立、股權轉讓或項目轉讓?zhuān)约安①従硟确科蟮�，都作了詳細規定。其中特別規定，外資并購境內房企或收購合資企業(yè)中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)，并以自有資金一次性支付全部轉讓金。
“這實(shí)際上是吸取了過(guò)去的教訓。以前出現過(guò)外資并購某個(gè)國企，不安置下崗職工，也不清理欠債，而只是相中了國企所在的那塊地皮的例子�！倍淌谡f(shuō)。資本金“緊箍咒”擠壓“假外資”
對外資進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，資本金方面將念起“緊箍咒”。
新政策將規定，外資房企中注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開(kāi)發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，將不得辦理貸款和結匯。
“從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面提高門(mén)檻，資本金方面的規定能夠防止出現泡沫，減輕銀行的貸款壓力�！倍淌趯Υ嗽u論。
而對于50%的注冊資本金要求，盛富企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司董事總經(jīng)理黃立沖表示，如果各地方政府按照文件嚴格執行，將不可能有外資可以投資境內的房地產(chǎn)市場(chǎng)。據他介紹，此前外商投資設立的房地產(chǎn)企業(yè)，注冊資本金的要求在40%，提高到50%已經(jīng)不合乎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自身的規律，“外資的投資回報將因此大幅下降�！�
但某境外房地產(chǎn)基金管理公司的吳先生卻表示，外商投資企業(yè)的注冊資本金向來(lái)都是分批到位的，因此，增加到50%的影響并不大。
不過(guò)，上述兩位都有境外地產(chǎn)基金管理經(jīng)驗的人士一致認為，這一規定可能對那些“假外資”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生致命影響。
據介紹，在很多地方，出于政府方面對引進(jìn)外資的迫切需求，一些民營(yíng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿到土地后，會(huì )在境外設立一家公司，再以境外公司的名義收購上述土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)。黃立沖說(shuō)，如果文件出臺，這些“假外資”開(kāi)發(fā)企業(yè)將首當其沖。因為它們大多資金實(shí)力不強，同時(shí)又面臨“國六條”的政策壓力，“這些企業(yè)最終會(huì )‘死’掉一批�！�
(來(lái)源：第一財經(jīng)日報 作者：丁矛 翟宇)
