森豪公寓，這個(gè)坐落在朝陽(yáng)門(mén)立交橋向西100米顯耀位置上的爛尾樓，最近因為北京檢察機關(guān)追究銀行騙貸律師失職刑事責任第一案而“聲名大噪”。
隨著(zhù)“國六條”等調控手段的日益強化，首先暴露出的短處就是地產(chǎn)商們約定俗成的畸形資金鏈。面對諸多空手套白狼造成的中國爛尾樓，眾多資金雄厚的外資卻把“掃尾”工作當成是搶灘中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的好時(shí)機……
本周一，森豪公寓利用不實(shí)按揭得到7.5億元銀行貸款一案在北京市第二中級人民法院進(jìn)行了審理。公訴機關(guān)指控，曾先后任江川、嘉惠律師事務(wù)所律師的孔衛東和曾任浩天律師事務(wù)所律師的戰軍，在為中國銀行北京市分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)過(guò)程中，沒(méi)有盡職調查“森豪公寓”房地產(chǎn)項目的個(gè)人住房貸款申請人的資信，向銀行出示法律意見(jiàn)書(shū)，證明貸款申請人具備償還貸款能力，符合申請貸款的條件。二人共出具161份內容失實(shí)的法律意見(jiàn)書(shū)，銀行先后向虛假貸款申請人發(fā)放個(gè)人住房貸款共計5億余元，造成銀行損失貸款本金4億余元。
北京市建設委員會(huì )最新數據統計顯示，截至今年5月底，因開(kāi)發(fā)商資金不足等原因造成的爛尾樓有30項之多，其中25項是老項目，5項是新增項目。但業(yè)內人士坦言，北京現存爛尾樓其實(shí)并不多，遠比廣東、海南、長(cháng)三角一些城市要少。
而通觀(guān)這些爛尾樓，與每年上億平方米的開(kāi)復工面積相比，其所占比例也是微乎其微，但這些“斷垣殘壁”矗立于鬧市街頭，且一“站”就是好幾年，不僅令城市景觀(guān)大打折扣，且隱藏在每座爛尾樓背后的都是一本天文數字的“爛賬”，記載著(zhù)數以?xún)|計的銀行貸款遭受損失。
資金鏈畸形1：“空手套白狼”
開(kāi)發(fā)商要求施工企業(yè)墊資1/3幾乎已成為一種行業(yè)慣例，即便是墊資一半的情況都不鮮見(jiàn)。
少量自有資金、施工企業(yè)墊資、銀行貸款、項目預售款，構成了大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一條資金鏈。中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛指出，現在北京開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)項目得到的利潤和投入成本基本相等，也就是自有資金利潤的100%。
為了開(kāi)發(fā)大的項目，很多房地產(chǎn)企業(yè)恨不得用1千萬(wàn)元的啟動(dòng)資金做1個(gè)億的項目，這樣太容易產(chǎn)生爛尾樓了。
在幾年前，崇文門(mén)附近有一座寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)商聲明只要有哪個(gè)建筑企業(yè)愿意墊資8000萬(wàn)元，就和誰(shuí)簽訂承包合同。據說(shuō)即使這樣的條件還是有幾家建筑企業(yè)競爭，這無(wú)疑給將來(lái)的工程出現問(wèn)題埋下隱患，果然數年后大廈竣工后就成了爛尾樓，至今仍是門(mén)可羅雀。
屬于同樣情況的還有位于北四環(huán)路的一處建筑，也是由于施工企業(yè)墊資，后來(lái)無(wú)法承受壓力而成為爛尾樓了。
資金鏈畸形2：“跑馬圈地”
只有前期的開(kāi)發(fā)資金，后續的資金根本沒(méi)有，也就是先拿到土地和項目，然后再去融資。
北京市朝陽(yáng)區某國有企業(yè)和香港一家公司合作開(kāi)發(fā)的項目即屬于“跑馬圈地”這一類(lèi)�！皩�(shí)際情況是北京市朝陽(yáng)區一個(gè)協(xié)會(huì )出地，擁有一定的股份，所屬北京朝陽(yáng)區的一家國有企業(yè)出錢(qián)，而香港那家公司根本沒(méi)有投多少錢(qián)進(jìn)來(lái)�！币晃恢檎咄嘎墩f(shuō)。根據記者了解，這一項目在發(fā)生爛尾之前的資金投入是17.9億元，其中包括10.9億元的自有資金和7億元銀行貸款。朝陽(yáng)區某國有企業(yè)差不多出了8億元的資金，而香港那家公司只出了1億元左右，剩余1億多元的資金來(lái)源于其他渠道。
作為資方之一，卻希望不出多少力就撈上一桶金，這樣的資金鏈是非常脆弱的。而作為掏錢(qián)多的一方，前期之所以一直不斷注資提供借貸，當然是希望能夠推動(dòng)項目如期進(jìn)展。但往往面臨無(wú)奈的結局，越來(lái)越清楚地認識到另一方資金實(shí)力不夠雄厚，必定導致注資方到一定程度就收手。因為，最后資金一旦收不回來(lái)，就會(huì )上升到法律層面，形成瀆職問(wèn)題。
而據業(yè)內人士粗略估計，接收這個(gè)爛尾項目之后，除了要付出30億元的轉讓金外，至少還需要3億元左右的資金用于項目?jì)炔考毠澐矫娴难b修改造。
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