中新網(wǎng)7月10日電 近日，有消息稱(chēng)，限制外資投資房地產(chǎn)的政策近期有望出臺，設限措施將主要以限制非中國居民購房為主。對此，《中國經(jīng)營(yíng)報》的記者對不同的外資在上海房地產(chǎn)的投資情況進(jìn)行了調查。調查顯示，一樣的外資不一樣的天。
一線(xiàn)調查：海外“四大軍團”圖謀上海房地產(chǎn)
從事房地產(chǎn)行業(yè)，家住毗鄰上�！靶绿斓亍瘪R當路的葉女士，一直很自豪地告訴周?chē)娜耍骸拔壹易●R當路，靠近‘新天地’�！闭f(shuō)到“靠近新天地”這幾個(gè)字時(shí)，她的語(yǔ)氣常常會(huì )加重一些。葉女士說(shuō)：“十幾年前，爸爸單位分房，分到馬當路，還不愿意去住，覺(jué)得這里太破太爛。沒(méi)想到建成‘新天地’后，這里現在這么好，真得感謝羅康瑞�！�
羅康瑞，香港瑞安集團董事長(cháng)，正是他將一群破敗不堪的老建筑，修建成為上海時(shí)尚、休閑中心——“新天地”。
“三大軍團”布局長(cháng)遠
現今，很多地方政府主動(dòng)邀請羅康瑞去做舊城改造項目，羅可謂是風(fēng)光無(wú)限。不過(guò)，十年前，他剛做“新天地”時(shí)，壓力相當巨大，毫無(wú)風(fēng)光可言。
“新天地”，毗鄰淮海路，原地名叫太平橋，占地3萬(wàn)平方米，都是石庫門(mén)弄堂建筑。南陽(yáng)子散文中這樣寫(xiě)道：“這類(lèi)傳統的弄堂建筑，這種房子由于無(wú)下水道系統，所以刷洗馬桶、惡臭的陰溝成為其生活元素之一，這里的人們新的一天，常常是從家家戶(hù)戶(hù)清洗馬桶開(kāi)始的；由于墻體高、密度大、隔音差，房?jì)汝幇�、幾乎不通風(fēng)，常常是煎炸吵罵雞犬相聞�！�
當上海市開(kāi)始舊城改造時(shí)，這種老式弄堂當然是被改造房屋之列。這時(shí)，羅康瑞覺(jué)得不用拆舊蓋新，應該整舊如舊。只是在老房子內加裝現代化的設施，使之擁有現代化功能。改造之后，每平方米的成本達到兩萬(wàn)元，還不包括動(dòng)遷費。整個(gè)項目，羅康瑞投資14億元。
當初，由于不看好這個(gè)項目，沒(méi)有銀行愿意貸款。無(wú)奈之下，當時(shí)生意做得并不大的羅康瑞只能自掏腰包，把50%的資產(chǎn)押了上去，以至于下屬認為他瘋了。
剛開(kāi)始，“新天地”租金并不高，贏(yíng)利也不多。直到近幾年，“新天地”租金節節上漲，才成為羅康瑞的滾滾財源。
同羅康瑞的瑞安集團一樣扎根中國，和中國經(jīng)濟共同成長(cháng)的外資地產(chǎn)公司比比皆是，可以略分為三類(lèi)，房地產(chǎn)業(yè)界稱(chēng)為“三大軍團”。
第一軍團是大量港資地產(chǎn)企業(yè)。幾乎所有香港較大一點(diǎn)的地產(chǎn)企業(yè)，都進(jìn)入了內地。在上海，著(zhù)名恒隆廣場(chǎng)、港匯廣場(chǎng)、嘉華中心、嘉里中心等都是港資地產(chǎn)企業(yè)的貢獻。港資地產(chǎn)企業(yè)一大特點(diǎn)是，進(jìn)入內地早，投資規模大，“超人”李嘉誠在上海拿的一個(gè)項目，光買(mǎi)地就花了46億元。
第二軍團是以新加坡為代表的東南亞企業(yè)。新加坡凱德置地開(kāi)發(fā)的萊福士廣場(chǎng)，印尼金光集團開(kāi)發(fā)的臨近外灘的外灘中心，都已讓上海人耳熟能詳。這些外資也并不都是進(jìn)入中國就“立刻”獲利的，凱德置地目前贏(yíng)利狀況非常好，但從1994年進(jìn)入中國之后，凱德置地一直虧損到2001年。
另一軍團就是臺資企業(yè)。臺資企業(yè)在上海一直低調，但是實(shí)力并不弱。浦東陸家嘴一個(gè)名叫震旦大廈的大樓、上海頂級區域湖南路上一個(gè)名叫鴻豐香堤苑的別墅，售價(jià)每平方米四五萬(wàn)元，也都是臺資開(kāi)發(fā)的。
世界五大代理行之一的仲量聯(lián)行的統計數據顯示，外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在亞太地區比例為29%，歐洲為58%，北美為16%。去年，外資投資中國房地產(chǎn)為54億美元，占比3%。外資的投資比例在中國還在逐年下降，從2000年的7.5%左右，到去年的3%左右。
葉女士分析說(shuō)，這些外資開(kāi)發(fā)商，在中國內地大都是長(cháng)期投資開(kāi)發(fā)。知名房地產(chǎn)專(zhuān)家、新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)執行總裁趙云飛說(shuō)：“這些外資開(kāi)發(fā)商對城市建設發(fā)展有推動(dòng)作用。新加坡仁恒集團開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，做得非常好，對行業(yè)發(fā)展有促進(jìn)作用�！�
“第四軍團”摘桃子
不過(guò)，近年來(lái)又一股外資地產(chǎn)力量在上海異軍突起，被稱(chēng)為外資地產(chǎn)的“第四軍團”。這股外資主要來(lái)自歐美的基金公司，它們以投機為目的，以資本為利器，以收購為手段在市場(chǎng)上頻繁操作。其中，國際上頂級的基金公司摩根斯坦利、高盛、JP摩根、花旗地產(chǎn)等參與其中，他們大都揮舞著(zhù)收購大旗，斬獲連連。
同樣都是外資，同樣投資中國房地產(chǎn)，他們卻有著(zhù)不一樣的動(dòng)機和目的。一業(yè)內人士說(shuō)。
2006年4月，摩根斯坦利收購了浦東陸家嘴中央公寓的一整棟樓；6月，摩根斯坦利以近8億元人民幣的價(jià)格收購了靠近徐家匯，位于華山路的華山夏都一期A(yíng)棟116套物業(yè)。摩根斯坦利的收購清單，已經(jīng)開(kāi)出常常一串：從2004年起，摩根斯坦利已經(jīng)收購了四五個(gè)項目，包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等。
不過(guò)，摩根斯坦利執行董事Garth Peterson輕描淡寫(xiě)地說(shuō)：“到目前為止，境外投資者還沒(méi)有大規模進(jìn)入中國市場(chǎng)，只是一些媒體把這種現象夸大了而已。大摩在中國的投資額，不及在日本的5%�！�
“第四軍團”的其他成員也不甘示弱。高盛、麥格理、JP摩根、花旗地產(chǎn)等等都在中國收購了項目，凱雷基金、美聯(lián)銀行、瑞銀等都在躍躍欲試之中，這些公司在中國都已描繪了“宏偉”收購愿景。
“很多機構堅持認為，人民幣還將升值”。仲量聯(lián)行的中國區董事陳立民說(shuō)：“基金進(jìn)來(lái)的時(shí)候，都是瞄準了中國房地產(chǎn)有賺錢(qián)的機會(huì )，人民幣升值是‘獎金’，不升就拿房地產(chǎn)升值帶來(lái)的‘工資’�！�
去年，高盛收購了百騰大廈，每平方米收購價(jià)不到3000美元。業(yè)界估計，現在其均價(jià)已經(jīng)漲至4000美元左右。收購之前，人民幣尚未升值，人民幣兌美元為8.27∶1，如今，已經(jīng)“破八”。一年之間，高盛收購的收益已經(jīng)近40%。
“這是一個(gè)危險的信號�！鄙虾Ｖ址恐薪楣�、漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿說(shuō)，外資基金的物業(yè)投資類(lèi)型正在變化，從對商務(wù)寫(xiě)字樓的收購，轉變?yōu)閷χ懈邫n住宅的收購。施認為，高檔住宅無(wú)論是整體轉讓還是單套出售，在交易速度上都比商務(wù)寫(xiě)字樓快，而且交易成本也相對低廉。外資基金大量‘吃進(jìn)’高檔住宅，更有可能是進(jìn)行短期操作�！�
東南亞金融危機的一個(gè)直接原因就是歐美基金進(jìn)行短期炒作，一擁而入，一哄而散。因此，外資基金的短期投資行為非常值得關(guān)注�！昂Ｍ饣鸪藥�(lái)了資金外，并沒(méi)有帶來(lái)任何先進(jìn)的技術(shù)、管理，卻帶走高額的收益�！壁w云飛說(shuō)。
葉女士也一針見(jiàn)血地指出，這些基金是來(lái)“摘桃子”，來(lái)“摘”中國經(jīng)濟發(fā)展的成果。
對于凱德置地和基金公司在房地產(chǎn)投資上的區別時(shí)，凱德置地中國區總裁林明彥說(shuō)：最大的區別是凱德置地在中國長(cháng)期投資、開(kāi)發(fā)、持有物業(yè)。而一些基金是看重中國的匯率變動(dòng)而投資�！睂τ谶@種“投機型”外資，國家應該進(jìn)行限制。趙云飛說(shuō)。
在國家有關(guān)部門(mén)明確表態(tài)，要限制外資投資房地產(chǎn)時(shí)，記者注意到，海外基金收購速度大為放慢，但外資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司卻依然在擴張。
“很多外資基金談判都放慢了，因為聽(tīng)說(shuō)要對外資投資設限�！鄙虾ｎ２咄顿Y管理咨詢(xún)有限公司，一直在幫助外資基金收購項目。其董事總經(jīng)理徐瑞芬在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。不久前，和黃斥資近27億元，在青島拿了一個(gè)項目，和黃布局中國的勢頭依然在繼續之中。
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