監管的難題
根據國際貨幣基金組織《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》，對非居民投資或購買(mǎi)房地產(chǎn)進(jìn)行必要限制是國際社會(huì )的通行做法。在其187個(gè)成員中，有137個(gè)成員都針對不同對象和內容，通過(guò)各種方式與手段對非居民投資房地產(chǎn)進(jìn)行管制。
中國對外資購房過(guò)度開(kāi)放，使得大量外籍人士廣泛參與到購房“大軍”中。尤其2003年之后，一些歐美人士博弈中國人民幣升值，也加入原本是海外華人為主體的購房隊伍。他們對上海房?jì)r(jià)的飛漲起到火上澆油的作用。
據央行統計，2004年共有220億元外資進(jìn)入了上海，其中70億元用于購房。境外資金購房主要集中于別墅、公寓等高價(jià)位商品房。2005年前兩月，境外資金購買(mǎi)上海單價(jià)11000元/平方米以上新建商品住房的面積和金額，同比增長(cháng)47.6%和73%，購買(mǎi)單價(jià)11000元/平方米以上二手住房面積、金額同比增長(cháng)2.8倍和3.1倍。境外人士投資購房之瘋狂，令人乍舌。
限制境外人士購房，勢在必行。不過(guò)，如何區別對待境外人士及各種不同種類(lèi)的外資，則是一大難題。中國人有著(zhù)葉落歸根的傳統，將來(lái)華僑購房會(huì )越來(lái)越多。這些華僑的感情能夠傷害么?同樣，對不同種類(lèi)的外資在技術(shù)上怎樣進(jìn)行限制，也是一個(gè)急需解決的問(wèn)題。
縱深：設限外資方向之爭
外資進(jìn)入房地產(chǎn)的問(wèn)題，決策層已關(guān)注一年有余。國家總體限制性政策的出臺，僅僅是個(gè)時(shí)間問(wèn)題。不過(guò)，受制于一系列的因素牽制，其出臺也并未如外界猜測的那么簡(jiǎn)單。
中央早已關(guān)注
無(wú)論是國務(wù)院“地產(chǎn)調控6點(diǎn)意見(jiàn)”，還是隨后發(fā)布的9部委《意見(jiàn)》當中，都沒(méi)有針對外資的設限條款，但這并不能證明中央政府并未意識到外資對于房地產(chǎn)及宏觀(guān)經(jīng)濟可能產(chǎn)生的連帶性影響。一業(yè)內人士告訴記者。
記者了解到的消息表明，在國務(wù)院發(fā)布“地產(chǎn)調控6點(diǎn)意見(jiàn)”之前，決策層曾召開(kāi)過(guò)多次會(huì )議，在其中的一次會(huì )議上，房地產(chǎn)行業(yè)的外資問(wèn)題曾被領(lǐng)導同志專(zhuān)門(mén)提出，并要求關(guān)注其可能對房地產(chǎn)和宏觀(guān)經(jīng)濟所產(chǎn)生的影響。
有消息稱(chēng)，在會(huì )上，最近頻頻在內地房地產(chǎn)收購物業(yè)或進(jìn)行投資的摩根斯坦利等境外基金機構被點(diǎn)名——這足見(jiàn)中央政府對于房地產(chǎn)外資問(wèn)題的關(guān)注。
實(shí)際上，中央政府在持續關(guān)注房地產(chǎn)外資問(wèn)題的同時(shí)，已經(jīng)開(kāi)始使用一些技術(shù)手段對外資購房等行為進(jìn)行控制。而所謂技術(shù)手段主要是以外匯結匯的審查為主，也就是說(shuō)，通過(guò)嚴格審批，控制外資購房的發(fā)展速度和規模。
在今年“地產(chǎn)調控6點(diǎn)意見(jiàn)”下發(fā)之后，外匯購房的結匯明顯從緊，并已經(jīng)強化了審批，長(cháng)期負責海外銷(xiāo)售的一家中介代理機構的負責人告訴記者，“原來(lái)3天就可以審批下來(lái)的，現在基本已經(jīng)延長(cháng)到了一周�！�
這意味著(zhù)，雖然在去年和今年的調控過(guò)程中，外管局并未加入到調控的主要協(xié)作部門(mén)中，但其對房地產(chǎn)外資的控制卻一直“潛行”。去年上海房?jì)r(jià)的快速上漲勢頭得到抑制，實(shí)際上便與外管局對外資的控制有關(guān)。此前，外資大規模涌入，曾是推動(dòng)上海樓價(jià)快速上漲的主要原因之一。
技術(shù)瓶頸
《中國經(jīng)營(yíng)報》記者目前掌握的消息表明，究竟由哪個(gè)部委對外資進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行調控管理，現在還沒(méi)有明確的說(shuō)法。
到目前為止，參與房地產(chǎn)調控的部門(mén)已經(jīng)從去年的7個(gè)增至今年的9個(gè)，卻唯獨不見(jiàn)與外資相關(guān)的外管局和商務(wù)部，而沒(méi)有這兩個(gè)部門(mén)的介入，對房地產(chǎn)外資的調控就無(wú)從談起。而這兩個(gè)部門(mén)的“隱身”，則與對外資進(jìn)入房地產(chǎn)設限的技術(shù)因素有關(guān)。
“現在中國只有資本項目下的外資進(jìn)入受到管制，QFII每年是有額度的�！便y河證券首席經(jīng)濟學(xué)家左小蕾對記者說(shuō)。目前，房地產(chǎn)項目則是被置于日常消費類(lèi)科目，而在現行的外資政策下，這個(gè)科目是受到鼓勵的。
這兩個(gè)科目有著(zhù)“天壤之別”。資本科目的外資管制政策，主要控制的是外資流向中國資本市場(chǎng)的規模和速度，以避免中國的資本、金融體系受到國外投機資本沖擊而產(chǎn)生風(fēng)險。而日常消費類(lèi)科目所面對的只是普通的外資消費行為，由于除購房之外，普通消費行為所涉及的資金額度相對較少，不會(huì )造成金融風(fēng)險，故此長(cháng)期以來(lái)沒(méi)有限制性政策，這個(gè)科目也一直處在被鼓勵的范圍。
目前，中國對資本市場(chǎng)的外資管制采用的是QFII額度。然而，使用QFII額度對房地產(chǎn)外資進(jìn)行限制顯然不現實(shí)。雖然頻繁“現身”于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的摩根斯坦利等外資擁有QFII資格，但其投資于房地產(chǎn)的往往是專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)投資基金，這類(lèi)基金不牽涉資本市場(chǎng)，故無(wú)法對其使用QFII額度進(jìn)行管制。另一方面，這些資金在日常消費科目下，進(jìn)出相對自由，外管局對其監管也有一定的困難。
“即便真的對房地產(chǎn)領(lǐng)域設限，我們也有變通的辦法�！币晃痪惩饣鹑耸克较聦τ浾弑硎�。他所言的“辦法”很多，其中最為簡(jiǎn)便的一種便是與中國內地企業(yè)成立一家公司，使其擁有合資公司地位，然后再以這家公司的名義收購物業(yè)或者進(jìn)行投資，如果所需資金很大，則可以用同樣的手段注冊多家公司解決問(wèn)題——這恰恰是目前監管的技術(shù)難度所在。
方向爭議
從目前中央政府對于使用外資的總體思路來(lái)看，對房地產(chǎn)外資設限只是遲早的問(wèn)題，然而，究竟采用哪種思路對其進(jìn)行控制，卻存在著(zhù)不小的爭議。
中國社會(huì )科學(xué)院金融所研究員尹中力是外資設限問(wèn)題上的“強硬派”，他甚至主張將房地產(chǎn)置于資本科目下進(jìn)行監管�！皬氖澜绺鲊那闆r來(lái)看，沒(méi)有一個(gè)國家將房地產(chǎn)置于經(jīng)常消費科目下，房地產(chǎn)不是快速消費品，屬于資源性產(chǎn)品，應該對外資加以監管�！�
但在“溫和派”看來(lái)，即采用稅收等技術(shù)手段增大外資的成本，降低收益，對其進(jìn)行控制。
從記者目前掌握的情況來(lái)看，相關(guān)主管部門(mén)比較傾向于后一種思路，對于將房地產(chǎn)列入資本項目下進(jìn)行外匯管制并不持支持態(tài)度。有消息稱(chēng)，相關(guān)主管部門(mén)正在醞釀從四個(gè)層面對房地產(chǎn)外資進(jìn)行限制。
首先是稅收，比如調整進(jìn)入房地產(chǎn)的外資一直享有的所得稅減免等優(yōu)惠；其次，對房地產(chǎn)企業(yè)中的外資比重和房地產(chǎn)企業(yè)的外債規模作出限制；第三是從資金流入和結匯方面出臺一些行政性的外匯管制措施；最后區別對待外國非居民個(gè)人和外國非居民法人。顯然，在這些層面相對于資本科目下的配額管制要“溫和”得多。
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