面對物權法中有關(guān)無(wú)約定車(chē)位業(yè)主共有的規定,近日,廣州不少小區掀起了賣(mài)車(chē)位熱,有的開(kāi)發(fā)商近日忙于獲得車(chē)位所有權,有的則急急忙忙地賣(mài)起車(chē)位來(lái),甚至有的開(kāi)發(fā)商還未獲得車(chē)位所有權,或者車(chē)位尚在查封、抵押狀態(tài)之下就公開(kāi)發(fā)售車(chē)位。昨日,廣州各業(yè)委會(huì )集體學(xué)習探討《物權法》時(shí)向記者如是反映。
現象1 查封狀態(tài)車(chē)位竟公開(kāi)發(fā)售
廣州市海珠區濱江東路某花園業(yè)委會(huì )的負責人告訴記者,近日,他們小區的業(yè)主都很氣憤,正在抵制開(kāi)發(fā)商出售車(chē)位。
今年2月9日,該小區開(kāi)發(fā)商未經(jīng)業(yè)主同意就公告要發(fā)售該小區一期×××灣地下車(chē)庫174個(gè)停車(chē)位。不少業(yè)主感到十分突然,于是自發(fā)查起車(chē)位的產(chǎn)權證,發(fā)現車(chē)位還處于法院查封狀態(tài),原來(lái),開(kāi)發(fā)商欠工程款后,這些車(chē)位被法院查封了。
小區業(yè)委會(huì )負責人指出,不僅車(chē)位存在這一問(wèn)題,而且小區專(zhuān)項維修資金也未到位,“開(kāi)發(fā)商的有關(guān)產(chǎn)權業(yè)務(wù)是要受限的”,更為重要的是,小區諸多租車(chē)位的業(yè)主的車(chē)位問(wèn)題也沒(méi)有得到解決。
經(jīng)過(guò)談判,開(kāi)發(fā)商答應春節前不予出售。然而,查封多年的車(chē)位在2月28日由法院解封了,而且小區的開(kāi)發(fā)商近日到國土房管部門(mén)繳納了專(zhuān)項維修資金100多萬(wàn)元,獲準可以進(jìn)行產(chǎn)權交易,開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲取了小區車(chē)位的所有權。
“目前,開(kāi)發(fā)商仍然要賣(mài),有關(guān)事宜正在調解中”,業(yè)委會(huì )負責人告訴記者,“174個(gè)車(chē)位大約可以賣(mài)到3000多萬(wàn)元呢”。
現象2 車(chē)庫處于抵押狀態(tài)仍在賣(mài)
廣州市白云區某花園業(yè)委會(huì )向記者反映,該花園共有3個(gè)停車(chē)場(chǎng)共7000多平方米,開(kāi)發(fā)商雖然獲得了車(chē)庫的所有權,但所有權證上反映車(chē)庫處于抵押狀態(tài),盡管如此,開(kāi)發(fā)商如今仍在出售車(chē)位。
對此,該業(yè)委會(huì )代表業(yè)主到白云區國土房管部門(mén)信訪(fǎng)得到的答復是:“您小區的機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)車(chē)位產(chǎn)權為該公司所有,因此其有權對車(chē)位進(jìn)行處置!
對此,該小區業(yè)委會(huì )負責人表示了無(wú)奈,“如果是這樣,當初樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)就應當把車(chē)位拿出來(lái)銷(xiāo)售,否則,開(kāi)發(fā)商個(gè)個(gè)都擁有車(chē)庫所有權,業(yè)主又怎么能有共有權呢”。
除此以外,記者近日也發(fā)現廣州一些早已發(fā)售樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始發(fā)售車(chē)位。市民王先生反映,令人奇怪的是,他入住濱江東下渡路某小區已經(jīng)多年,小區開(kāi)發(fā)商從未提及要出售車(chē)位,反倒是在《物權法》獲得通過(guò)的這幾天,開(kāi)發(fā)商通過(guò)物管發(fā)出調查表,表示要出售已售完住宅的二期70多個(gè)車(chē)位。
分析建議
開(kāi)發(fā)商急于套現甩包袱
盡快明確細化共有物權
對于目前開(kāi)發(fā)商這種急于獲得車(chē)庫所有權、急于賣(mài)車(chē)位的情形,無(wú)論是法律界人士,還是業(yè)主代表,普遍認為與《物權法》中關(guān)于 “會(huì )所、車(chē)庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,屬于業(yè)主共有”等規定有關(guān),這意味著(zhù)“如果開(kāi)發(fā)商現在沒(méi)有車(chē)庫所有權、現在不賣(mài),將來(lái)可能無(wú)法通過(guò)出售車(chē)位獲利”。同時(shí),有業(yè)委會(huì )負責人認為,這也與開(kāi)發(fā)商急于“甩包袱”有關(guān),“既能較快獲利,又能撒手不管”。
對于目前這種情形以及《物權法》中有關(guān)共有物權的規定,昨日,參與學(xué)習討論的業(yè)委會(huì )負責人大多認為,包括車(chē)庫在內的共有物權的明確對業(yè)主來(lái)說(shuō)“是好事”,但是,共有物權涉及的部分較多,而《物權法》中只列明了幾項,因此,在省物管條例和廣州市物管辦法修訂時(shí),需要具體明確哪些是共有物權,誰(shuí)代表業(yè)主去對共有物權行使權利,如何保證共有物權的實(shí)施等。
具體到共有物權的收益問(wèn)題上,業(yè)委會(huì )負責人們建議,將來(lái)租賃車(chē)位物管可以收費,但必須合理,而且費用歸業(yè)主共有,除去物管公司應得的管理費用外,其余要用于業(yè)主。同時(shí),電梯廣告費、露天停車(chē)費也要按《物權法》的有關(guān)規定歸業(yè)主共有。(李婧)