昨日有消息說(shuō)，業(yè)內熱議多時(shí)的“商品房預售款專(zhuān)戶(hù)管理辦法”正在國家相關(guān)主管部門(mén)醞釀，但是政策最終出臺和落實(shí)時(shí)間目前尚不明確。市場(chǎng)人士分析，預售款專(zhuān)戶(hù)管理的具體金融監管工作可能由央行負責，因此這又將是一次多部門(mén)協(xié)調、聯(lián)動(dòng)，并可能對房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重要影響的調控。
可抑制開(kāi)發(fā)商盲目開(kāi)發(fā)
據了解，所謂預售款專(zhuān)戶(hù)管理，是指將開(kāi)發(fā)商在預售階段取得的房款統一存入一個(gè)銀行賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監管部門(mén)的審核后提取用于本項目工程建設等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。對預售款進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理的目的是有效維護單個(gè)項目工程款的按期發(fā)放，保證不因此出現農民工工資拖欠，也防止個(gè)別開(kāi)發(fā)商挪用預售款后出現資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，甚至工程爛尾，而使廣大購房人蒙受損失。
廣州的房地產(chǎn)研究人士韓世同認為，商品房預售款專(zhuān)戶(hù)管理政策若在全國推廣，會(huì )對過(guò)早預售樓盤(pán)、自有資金不足的開(kāi)發(fā)商資金鏈帶來(lái)很大影響，對抑制開(kāi)發(fā)商的盲目擴張有積極的作用。因為很多房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅是將預售款用于后期建設，而是拿來(lái)購買(mǎi)新的土地和項目，達到快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。
對于專(zhuān)戶(hù)管理可能引發(fā)的其他問(wèn)題，有開(kāi)發(fā)商表示，“一旦預售款不能挪作它用，除了支付工程款外，額外資金就成了無(wú)法啟動(dòng)的閑置資金，這對開(kāi)發(fā)周期和市場(chǎng)供給都會(huì )帶來(lái)影響。也將涉及到銀行等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展。該政策可能有鼓勵市場(chǎng)現房銷(xiāo)售的意圖�！�
廣州屬全國最早實(shí)施
事實(shí)上，廣州是全國最早實(shí)行商品房預收款專(zhuān)戶(hù)管理的地區。合富輝煌首席分析師黎文江告訴記者，商品房預售款專(zhuān)項管理的制度在廣州已實(shí)施7、8年之久�！稄V東省商品房預售管理條例》于1998年10月1日頒布實(shí)施。廣州市商品房預售款監控于1999年正式施行。去年5月30日，廣州市商品房預售款監控全額全程系統開(kāi)始啟用。廣州市16家商業(yè)銀行與該系統聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現了對廣州市商品房預售款的實(shí)時(shí)監控。
番禺某中型開(kāi)發(fā)商的財務(wù)總監告訴記者，開(kāi)發(fā)商按照工程進(jìn)度支取預售款賬戶(hù)的款項時(shí)，需要繳納合同登記的預售房款總額的千分之二作為該預售款管理賬戶(hù)的管理費�！斑@筆費用明顯太高了。樓盤(pán)銷(xiāo)售好的時(shí)候，這筆費用達到100多萬(wàn)元。但實(shí)際上，主管部門(mén)對資金的監管力度并不大�！必攧�(wù)總監表示。
“南沙境界”開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)總監認為，預售款專(zhuān)戶(hù)管理政策值得推廣，但對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就比較束縛和機械。他建議，政府強行征收的此項管理費不宜太高，可以考慮對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資信評級，分級別監管。此外，廣東省房協(xié)發(fā)布的報告顯示，2006年廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的到位資金中，預付金訂金的比例約占52%，開(kāi)發(fā)商比較倚重預售款進(jìn)行開(kāi)發(fā)。該營(yíng)銷(xiāo)總監認為，在這種背景下，開(kāi)發(fā)商應該拓寬融資渠道。(蒙暉）
