小產(chǎn)權就是沒(méi)產(chǎn)權
石雙月本想買(mǎi)套便宜點(diǎn)的房子，沒(méi)想到最后卻掉到了一個(gè)陷阱里，為什么像他這樣的業(yè)主即使交了錢(qián)也拿不到產(chǎn)權證明呢？根源就在于小產(chǎn)權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類(lèi)土地只能用于農業(yè)生產(chǎn)或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，小產(chǎn)權就是沒(méi)產(chǎn)權。
房山區青龍湖鎮的青龍頭村，在村口記者看到有一大片空地，地面上到處是散亂的磚頭瓦礫，有的地方還能看到殘留的墻基，空地邊上立著(zhù)數十棟沒(méi)有完全竣工的二層小樓，待用的沙子石子堆在旁邊，但外墻上卻被刷上了醒目的“拆”字。
在房山區青龍湖鎮的青龍頭村村口的一大片空地上，到處是散亂的磚頭瓦礫，邊上立著(zhù)數十棟沒(méi)有完全竣工的二層小樓，但外墻上卻被刷上了醒目的“拆”字。
在這里，記者見(jiàn)到了一位姓江先生，他告訴記者，這里是房山區青龍湖別墅，前不久被拆掉了一批，剩下的也都被沒(méi)收了。而他買(mǎi)的別墅就包括在其中。
江先生：“當時(shí)沒(méi)想到，早知道就不買(mǎi)了，受的打擊很大�！�
江先生在房山區某機關(guān)工作，去年的5月份，當得知這里正在建別墅出售這一消息，他和家人立刻趕過(guò)來(lái)了解情況，別墅有個(gè)好聽(tīng)的名字叫千湖庭院，售樓人員的熱情介紹讓江先生對在這里居住滿(mǎn)懷憧憬。
江先生：“看規劃圖覺(jué)得非常好，而且這個(gè)地方環(huán)境很好，準備從這買(mǎi)一套養老�！�
除了環(huán)境好，每平米3500元的價(jià)位也令江先生十分動(dòng)心。
江先生：“當時(shí)價(jià)位已經(jīng)上升了，我們一看還是別墅，覺(jué)得比較值，所以就定了�！�
2006年5月25日，江先生把籌借的70多萬(wàn)元購房款交到了售樓處，并與青龍頭村村委會(huì )簽訂了購房協(xié)議，協(xié)議書(shū)標明，乙方已明確知道所購買(mǎi)的房產(chǎn)是甲方建設的村民二層住宅，并非商品房，該房屋設計使用年限70年，為農村鄉鎮產(chǎn)權形式，對于這一點(diǎn)，江先生知道，這就是平時(shí)大家說(shuō)的小產(chǎn)權，但當時(shí)他并不覺(jué)得小產(chǎn)權會(huì )有什么問(wèn)題。
江先生：“我們覺(jué)得小產(chǎn)權也無(wú)所謂，因為房山小產(chǎn)權房子很多，以前從來(lái)沒(méi)有這種事，所以沒(méi)有在意�！�
然而就在江先生看房、簽署購房協(xié)議的同時(shí)，北京市國土資源局卻接到了一個(gè)特別的任務(wù)。
國土資源局執法人員：“從市國土局來(lái)說(shuō)是06年的5月下旬接到了國土資源部執法宣傳局轉來(lái)的反映，像這個(gè)問(wèn)題，我們及時(shí)現場(chǎng)進(jìn)行了調查，從我們這個(gè)部門(mén)調查的情況來(lái)看，它違反了《中華人民共和國土地法》第76條的規定，屬于非法占地的行為�！�
與此同時(shí)，北京市規委也通過(guò)衛星遙感圖發(fā)現這些別墅均未向規劃部門(mén)報批，經(jīng)執法人員調查后確認，青龍頭別墅屬于違法建設。
國土資源局執法人員：“這個(gè)案件不光涉及土地違法占地的問(wèn)題，還包括違法設計、建設，包括工商方面的各種問(wèn)題，都包括，所以組成各個(gè)部門(mén)組成的聯(lián)合調查組聯(lián)合調查�！�
就在各部門(mén)對青龍湖別墅調查執法的時(shí)候，江先生還在滿(mǎn)懷期待地等著(zhù)別墅的按時(shí)完工，但是后來(lái)他發(fā)現，這別墅建得很不順利，對于能否如期入住開(kāi)始擔心起來(lái)，而最終的結果也確實(shí)印證了他的擔心。
江先生：“去年建建停停的鬧了好幾次，想還是能建起來(lái)，建是建起來(lái)了，后來(lái)又都拆了�！�
2007年3月27日，多輛工程車(chē)開(kāi)進(jìn)房山區青龍頭村的別墅群，機械轟鳴聲中，一幢幢嶄新的別墅陸續倒下，房山區青龍湖144棟違法別墅被拆除85棟，其余被沒(méi)收，另有3名涉案人員被羈押。
別墅拆除后，曾經(jīng)熱熱鬧鬧的售樓接待中心掛上了處理青龍頭違法建設項目接待站的牌子，看著(zhù)購房協(xié)議書(shū)上交房日期，江先生知道，這一天是永遠都無(wú)法來(lái)到了，他現在只希望能夠早日順利地拿到退房款，對于買(mǎi)房他再也不奢求了。
江先生：“把錢(qián)投在這一年，再想去別處買(mǎi)房也不可能了�！�
小產(chǎn)權處于監督和管理上的盲區，相關(guān)部門(mén)應抓緊立法，加以解決
江先生的別墅夢(mèng)，就這樣變成了一堆瓦礫。有機構對北京市400多個(gè)在售樓盤(pán)做過(guò)統計，目前小產(chǎn)權樓盤(pán)約占市場(chǎng)總量的18%。這么大一塊市場(chǎng)，卻充滿(mǎn)了隱患，有關(guān)部門(mén)有沒(méi)有進(jìn)行監管？這么多的小產(chǎn)權房又是怎么出現在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的？
據記者調查了解，目前北京通州區六環(huán)以外開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)大部分都是小產(chǎn)權房，這其中一半以上都通過(guò)各種渠道銷(xiāo)售給了購房者。
祥和樂(lè )園是張灣鎮馬營(yíng)村開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權樓盤(pán)，馬營(yíng)村委會(huì )主任馮國祥告訴記者，其實(shí)小產(chǎn)權房早在上世紀90年代就已經(jīng)興起，而近兩年之所以發(fā)展很快，與舊城改造、合村并鎮密切相關(guān)。
馮國祥：“當時(shí)要合村，像我們這小村能騰出100多畝地來(lái)，大村有的能騰出一兩千畝地來(lái)�！�
在土地騰出來(lái)之后，幾乎所有的村莊都搞起了二次開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)除了滿(mǎn)足本村村民居住外，其余的全部對外出售，馬營(yíng)村開(kāi)發(fā)的祥和樂(lè )園外售部分就占了整個(gè)樓盤(pán)的四分之三。
馮國祥：“當時(shí)也趕上社會(huì )一個(gè)好形勢，城里的房緊著(zhù)漲價(jià)，我們當時(shí)給老百姓的房分完以后，剩下一部分就往外賣(mài)了，當時(shí)我們定的是一千八�！�
和張灣鎮馬營(yíng)村的祥和樂(lè )園一樣，北京市各個(gè)郊區的小產(chǎn)權住宅大多是通過(guò)這樣的流程建起來(lái)的，村委會(huì )或鄉鎮政府以舊村改造、新農村建設等名義，通過(guò)自行建設或者與房地產(chǎn)公司合作，對存量宅基地或集體建設用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在樓盤(pán)建成后聘請代理公司或自己成立銷(xiāo)售部對外進(jìn)行銷(xiāo)售，而按有關(guān)規定，小產(chǎn)權房只允許村民自住，不允許銷(xiāo)售給本村以外的人。
秦兵：“把村里的平屋鏟了，蓋起了樓房，有一半給村民，另外一半是大規模地直接銷(xiāo)售給市民，這個(gè)時(shí)候就是不合法的了�！�
但是因為不用交納土地出讓金和各種稅費，小產(chǎn)權住宅的成本往往十分低廉，“小產(chǎn)權房”的主導者——村或鎮對外銷(xiāo)售可獲超額利益，合作開(kāi)發(fā)商也可按比例分成；而與此同時(shí)，購房者也能以低于同類(lèi)商品房一倍的價(jià)格買(mǎi)到需要的住房，多方利益的共同驅使，導致了小產(chǎn)權房銷(xiāo)售不斷升溫。
秦兵：“五百元一平方米成本建造的房屋我可以賣(mài)到兩千五甚至三千，那么我作為一個(gè)市民我一百萬(wàn)元錢(qián)在城市可能只會(huì )買(mǎi)五十平方米或者六十平方米，但是我到那個(gè)地方，可以買(mǎi)上千平方米，所以對于市民來(lái)說(shuō)，也非常合算�！�
除此之外，執法監管方面有漏洞以及相關(guān)法律法規不完善也使得這種不合法的交易能夠持續下去。
“以村為單位的銷(xiāo)售主體，我們的城市管理部門(mén)很難管理它，村單位具有天然的主體合法性，很難干涉它，就是干涉它的主體合法性，再一個(gè)從買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，就是業(yè)主來(lái)說(shuō)，我們沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律制裁購買(mǎi)不合法的房屋，所以你也關(guān)不著(zhù)它，買(mǎi)賣(mài)雙方作為主體來(lái)說(shuō)都沒(méi)法進(jìn)行處罰，所以這個(gè)買(mǎi)賣(mài)行為非常容易達成�！�
在張家灣鎮的一個(gè)小產(chǎn)權樓盤(pán)記者看到，售樓處大門(mén)緊閉，據說(shuō)是房子已經(jīng)銷(xiāo)售一空，但仍然不時(shí)有人前來(lái)想進(jìn)去咨詢(xún)，他們看上的是這里的低房?jì)r(jià)，至于產(chǎn)權大小則無(wú)所謂。
購房者：“便宜，帶產(chǎn)權的買(mǎi)不起.通縣都六千多了,這個(gè)兩三千，可不就到這來(lái)買(mǎi)嘛�！�
購房者：“什么大產(chǎn)權小產(chǎn)權我不管，老百姓我得有房子住，顧不了那么多了�！�
正是圖便宜，所以買(mǎi)房者對小產(chǎn)權是否證照齊全，甚至是否違規建設都不知道，別墅被拆的江先生就付出了巨大的代價(jià)，盡管如此，購房者對于價(jià)格低廉的小產(chǎn)權房還是趨之若鶩，對于這一現狀，中國房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)陳同順感到十分擔憂(yōu)。
中國房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)陳同順：“起碼這種行為存在著(zhù)潛在的隱患，沒(méi)有矛盾，沒(méi)有爆發(fā)可能沒(méi)事，一旦爆發(fā)了就是糾紛，波及的面大了，就是一個(gè)事情，它會(huì )產(chǎn)生很不好的社會(huì )影響�！�
目前小產(chǎn)權在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的份額越來(lái)越多，但在監督和管理上卻處于盲區，陳同順認為，應該完善針對小產(chǎn)權開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的監管制度，從源頭控制和防范小產(chǎn)權所帶來(lái)的眾多風(fēng)險。
陳同順：“我想正因為它是屬于國有土地行政主管機關(guān)管轄之外的一種現象，我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題，源頭恐怕是國家的相關(guān)部門(mén)也好，是相關(guān)的制度也好，應該針對這種現象抓緊立法，加以解決�！�
半小時(shí)觀(guān)察：小產(chǎn)權的惡果該由誰(shuí)承擔？
從小產(chǎn)權房的開(kāi)發(fā)過(guò)程，我們看到這樣一個(gè)怪圈：某些村鎮借改造之機拿到低價(jià)的集體土地，在上面開(kāi)發(fā)對外銷(xiāo)售的小產(chǎn)權房，賣(mài)給購房者，而一旦出現問(wèn)題，所有的責任由購房者承擔。這就相當于你在商場(chǎng)買(mǎi)了件假貨，最后處理的結果卻告訴你，誰(shuí)叫你買(mǎi)的假貨，活該。
看起來(lái)，購房者買(mǎi)了小產(chǎn)權房吃虧上當，似乎是一個(gè)愿打一個(gè)愿挨的事。但我們知道，小產(chǎn)權房之所以便宜就因為它是違規開(kāi)發(fā)，省掉了很大一部分土地成本�？杉热贿`規那它為什么還能在房地產(chǎn)市場(chǎng)上打著(zhù)低價(jià)的旗號，大打廣告，大賣(mài)特賣(mài)？而一旦發(fā)現違規，為什么成本要由購房者來(lái)承擔？這些模糊地帶，顯然也正是有關(guān)部門(mén)監管當中的漏洞。
消費者圖便宜天經(jīng)地義，但市場(chǎng)上賣(mài)的不管多便宜也不能是有問(wèn)題的商品。
�。ㄖ骶帲褐苋私� 記者：郎麗娜 高建國 攝像：張明 景延 沈焱）
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