選擇“調控”還是“管控”？
與八部委此次調查房?jì)r(jià)上漲的重點(diǎn)一樣，深圳對全市在售樓盤(pán)進(jìn)行摸底調查的重點(diǎn)，是“非市場(chǎng)、非正常的因素”。在一位業(yè)界資深人士看來(lái)，這不僅意味對房?jì)r(jià)上漲中市場(chǎng)力量的認可，甚至預示著(zhù)對市場(chǎng)因素和非市場(chǎng)因素的區別對待�！斑@就需要對市場(chǎng)進(jìn)行區隔，把住房保障與商品房市場(chǎng)進(jìn)行區隔。以防止‘雙軌制’導致的權力尋租和投機行為�！�
深圳幾位重要的開(kāi)發(fā)商認為，這輪房?jì)r(jià)上漲是對深圳“大市場(chǎng)、小政府”執政理念的一種考驗，政府是“調控”還是“管控”的確需要拿出智慧。大部分業(yè)內人士對解決此次房?jì)r(jià)難題抱以樂(lè )觀(guān)態(tài)度:“市長(cháng)對于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快是有清醒認識的�！�
在許宗衡看來(lái)，房?jì)r(jià)上漲較快是多方因素作用而成：一是深圳土地資源珍貴稀缺；二是在市場(chǎng)供應緊張情況下，部分開(kāi)發(fā)商高位起價(jià)、囤積房源，拉升了整個(gè)市場(chǎng)均價(jià)和漲幅；三是居民生活水平不斷提高，購買(mǎi)能力相應提升；四是深圳人口密度偏高；五是深港往來(lái)日益密切，兩地房?jì)r(jià)的落差導致大量港人來(lái)深置業(yè)；六是出臺的各項調控措施的效果有一定時(shí)滯性，住房供給結構尚未調整到位。
許宗衡表示，深圳下一步的工作重點(diǎn)是盤(pán)活存量土地，加快年度土地供應計劃的落實(shí)，加大政策性住房的建設力度，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，控制房?jì)r(jià)的非理性過(guò)快上漲。
李耀智：城市移民影響深圳房?jì)r(jià)
“關(guān)內買(mǎi)不到20000元以下的房子�！鄙钲诘姆�?jì)r(jià)令人望而卻步，業(yè)內比較認可的供應和需求之比達1:8。盡管深圳市政府前不久公布了10年土地供應計劃，顯示土地供應量到2010年要增加至12平方公里，但今年前5個(gè)月，深圳僅推出5宗住宅用地公開(kāi)掛牌，其中1月31日的兩宗土地還遭流拍。
此外，1～5月，全市新建商品房批準預售面積為212.01萬(wàn)平方米，同比下降22.82%；商品房銷(xiāo)售面積為312.32萬(wàn)平方米，同比減少11.72%，其中，住宅銷(xiāo)售面積279.08萬(wàn)平方米，同比減少12.15%。
在一段時(shí)間內，樓市供應量依舊將呈萎縮之勢�！吧钲谡诿媾R全國范圍的新一輪房?jì)r(jià)過(guò)熱�！鄙钲跇I(yè)界普遍認為，如果調控不到點(diǎn)子上，房?jì)r(jià)還要漲。在這樣的背景下，記者專(zhuān)訪(fǎng)了身處樓盤(pán)銷(xiāo)售“前線(xiàn)”的深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智。
中國房地產(chǎn)報：您對深圳目前的房?jì)r(jià)如何看？
李耀智：雖然用供求關(guān)系可以解釋為什么最近深圳房?jì)r(jià)有比較高的升幅，但有一點(diǎn)我們需要關(guān)注，最近租金升幅的水平遠遠低于房?jì)r(jià)的升幅。從2005年開(kāi)始，深圳的租金回報率大概每年是7%~8%的水平，而從最近的數據我們可以看到，房?jì)r(jià)升幅已大于租金升幅，租金的回報率跌至3%~4%，這個(gè)現象值得關(guān)注。由于房?jì)r(jià)一直看漲，吸引了很多投資者進(jìn)入房地產(chǎn)，我們統計有20%是投資客。
中國房地產(chǎn)報：您認為是什么原因使深圳的房?jì)r(jià)越控越高？
李耀智：房地產(chǎn)的價(jià)格是和供求關(guān)系有關(guān)的，深圳是一個(gè)移民城市，對房產(chǎn)的需求很高，但土地供應遠遠不夠，地價(jià)成本也高。人口是影響房?jì)r(jià)的一個(gè)重要因素，還有地理環(huán)境、土地供應、經(jīng)濟環(huán)境等等。
中國房地產(chǎn)報：最近八部委來(lái)深圳檢查的傳聞是否可被視為深圳房?jì)r(jià)危險的信號？
李耀智：深圳房?jì)r(jià)的確上漲過(guò)快，有泡沫現象，但整體看，我認為深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較健康的，發(fā)展商也愿意配合政府，對于調控政策，都愿意積極對待，而且深圳房地產(chǎn)的管理水平也是比較高的。
但這不排除還是會(huì )有一些違規現象，所以總會(huì )有些發(fā)展商擔心八部委來(lái)查。
中國房地產(chǎn)報：如果政府的調控措施繼續出臺，您認為政策應將重點(diǎn)落實(shí)在哪些方面才可能有好的成效？
李耀智：政策的問(wèn)題很難說(shuō)，但是深圳的房?jì)r(jià)這幾個(gè)月是走在全國的前面，應該引起政府的關(guān)注。投資客太多、開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)等違規現象都應該是打擊的重點(diǎn)，增加土地供應、調整住房結構也不容忽視，此外，還有加大中低價(jià)位、中小套型住房的供應力度，包括政府還要大力推出保障性住房等。政策的重點(diǎn)應該放在各個(gè)方面，均衡發(fā)力，單一打擊的作用是薄弱的。
中國房地產(chǎn)：深圳市國土局已表示要嚴查企業(yè)違規現象，您覺(jué)得此番嚴查下來(lái)，深圳地產(chǎn)將會(huì )有什么變化？對房?jì)r(jià)會(huì )有影響嗎？
李耀智：很多企業(yè)的違規現象肯定是無(wú)處遁形，這對規范深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)是件好事，也會(huì )嚴厲打擊一些炒樓現象。同時(shí)能夠傳遞出一個(gè)信息：政府是不會(huì )坐視房?jì)r(jià)飛漲的，控制房?jì)r(jià)快速上漲、穩定房?jì)r(jià)，應該是政府此舉的初衷。
在年初的時(shí)候我們預計今年的升幅在15%左右，現在升到20%，引起了較大的關(guān)注。房?jì)r(jià)跌的話(huà)，可能會(huì )出現很多“負資產(chǎn)”現象，不但個(gè)人要承擔這種風(fēng)險，對金融體系也是有比較大的影響。作為房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，很難有一個(gè)好的標準，這是個(gè)比較復雜的問(wèn)題。
中國房地產(chǎn)報：您覺(jué)得深圳房?jì)r(jià)會(huì )出現拐點(diǎn)嗎？如果有，將會(huì )在什么時(shí)候出現？
李耀智：從投資客的水平和租金的回報率降低這兩個(gè)因素來(lái)看，深圳的房?jì)r(jià)應該是出現了一點(diǎn)泡沫。但是有泡沫，并不代表房?jì)r(jià)會(huì )跌，未來(lái)房?jì)r(jià)是升還是跌，還是由市場(chǎng)來(lái)控制和決定，很難預測拐點(diǎn)什么時(shí)候來(lái)臨。
從2006年開(kāi)始，我個(gè)人就認為，盡量不要買(mǎi)房產(chǎn)投資。為什么？我覺(jué)得房產(chǎn)不是用來(lái)投資的，是用來(lái)居住的。
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