根據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)最新的統計數據，今年下半年本市預計有200個(gè)左右的住宅項目開(kāi)盤(pán)，朝陽(yáng)區和通州區的項目幾乎占據半壁江山。雖然總量與上半年相比未見(jiàn)增多，但小戶(hù)型產(chǎn)品放量明顯。預計從今年下半年到明年上半年，至少將有2萬(wàn)套的90平方米以下戶(hù)型進(jìn)入市場(chǎng)。隨著(zhù)小戶(hù)型逐漸放量，今年年底前后，市場(chǎng)整體價(jià)格漲幅也有望回落。
五環(huán)外項目占了一多半
統計結果顯示，下半年開(kāi)盤(pán)項目中，五環(huán)以外的約120個(gè)，占六成。相較上半年46.9%的比例，住宅郊區化的進(jìn)程明顯加快。從區域市場(chǎng)看，東部受規劃利好，發(fā)展優(yōu)勢明顯。朝陽(yáng)區和通州區下半年的新盤(pán)放量仍將全線(xiàn)飄紅，預計共有90個(gè)左右的項目入市。其中，朝陽(yáng)區以公寓等高檔項目為主；而通州區仍將以普通住宅為主并伴有少量別墅項目。
從各板塊市場(chǎng)看，東北方向的望京、北部的亞奧板塊、西北方向的海淀新區仍為熱點(diǎn)板塊。體量超過(guò)30萬(wàn)平方米的純新盤(pán)項目為百旺杏林灣。該項目預計本月月底開(kāi)盤(pán)，位于中關(guān)村發(fā)展區永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地東北板塊，總建筑面積約50萬(wàn)平方米，容積率1.17，產(chǎn)品有雙躍、多層、大平層、小高板，主打110-150平方米三居。該地塊周邊環(huán)繞著(zhù)20至30米寬的綠化帶，坐擁大面積的荷塘、景觀(guān)渠、果園和林陰大道，是以生態(tài)、低密為特點(diǎn)的海淀新區市場(chǎng)的典型項目。體量超過(guò)30萬(wàn)平方米的老盤(pán)續期項目為望京的首開(kāi)·知語(yǔ)城，該項目是望京唯一的純居住教育社區，配套朝陽(yáng)區示范中學(xué)及棟梁小學(xué)，戶(hù)型從一居到四居，走高檔路線(xiàn)，強調舒適度。今年下半年該項目將推出B組團。
受交通利好，東部的管莊、京通快速路沿線(xiàn)的雙橋、南部地鐵五號線(xiàn)沿線(xiàn)則成為新興的熱點(diǎn)區域。位于管莊的純新項目遠洋一方預計本月開(kāi)盤(pán)，總體量超過(guò)100萬(wàn)平方米，將成為該區域最大的住宅項目之一。位于雙橋的老盤(pán)續期項目水郡長(cháng)安仍保持親水別墅社區特色，其下半年開(kāi)盤(pán)的東區7號樓采用板式塔樓設計，戶(hù)型面積在148-155平方米，大部分樓座首層規劃豪華挑空大堂、透明觀(guān)光電梯，每戶(hù)精裝修。
小戶(hù)型年底前后扎堆供應
去年的“90平方米占七成”政策過(guò)后，市場(chǎng)對小戶(hù)型的期盼一直保持相當的熱度。但從上半年開(kāi)盤(pán)情況看，新開(kāi)盤(pán)項目仍以大戶(hù)型及高檔住宅供應為主，小戶(hù)型產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率不足總量的30%。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心分析認為，今年下半年的前半段，這種局面不會(huì )得到太大改觀(guān)，預計90-140平方米的戶(hù)型仍為主流。不過(guò)，按照去年成交土地和整改項目的周期計算，小戶(hù)型將集中在2007年下半年到2008年上半年入市。根據目前的開(kāi)發(fā)體量和進(jìn)度看，屆時(shí)預計至少有2萬(wàn)套90平方米以下的小戶(hù)型入市，形成集中放量。晨報記者 楊舒萌
整體價(jià)格漲幅有望回落
據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心統計，下半年入市項目中，新盤(pán)市場(chǎng)占有率不足一成，新增供應的稀缺將帶來(lái)價(jià)格繼續上漲，局部地區漲幅明顯。以熱點(diǎn)區域望京為例，受到區域商業(yè)配套和道路工程的極大利好刺激，去年以來(lái)價(jià)格一路上揚，東湖灣、北京香頌、國風(fēng)北京等樓盤(pán)集體沖擊萬(wàn)元大關(guān)。今年的首開(kāi)·知語(yǔ)城、中廣宜景灣等項目則以萬(wàn)元標高繼續上行。新興熱點(diǎn)板塊京通快速路沿線(xiàn)的價(jià)格漲幅也十分明顯。近日入市的水郡長(cháng)安東6號樓均價(jià)為8380元/平方米，而下半年的7號樓銷(xiāo)售均價(jià)預計漲至9500元/平方米。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明分析，價(jià)格的持續上揚，將會(huì )抑制部分對價(jià)格敏感的客群需求。消費水平的提高將加大對城區內大戶(hù)型項目的需求，受到追捧的住宅類(lèi)型將會(huì )出現在兩個(gè)極端，一類(lèi)是位置上佳、適宜投資的大戶(hù)型高檔住宅，一類(lèi)是低總價(jià)、面積適中的郊區住宅。別墅、公寓等高檔產(chǎn)品因宏觀(guān)調控帶來(lái)的結構性影響在市場(chǎng)上受青睞，銷(xiāo)售復蘇的可能性在下半年有望實(shí)現，且價(jià)格還將進(jìn)一步上升。隨著(zhù)年底小戶(hù)型的集中上市，有效供應套數增加，將大大緩解供需矛盾，對房?jì)r(jià)的漲幅起到抑制作用，預計將會(huì )帶動(dòng)下半年新盤(pán)開(kāi)盤(pán)的整體均價(jià)漲幅出現回落。
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