近日，建設部、北京市國土局接連發(fā)布購房風(fēng)險提示和停工停售禁令，“劍指”北京城郊違規開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的小產(chǎn)權房。面對政府部門(mén)的 “曖昧提示”和 “倉促禁令”，社會(huì )公眾心里不免有些疑惑：小產(chǎn)權房的“茁壯成長(cháng)”并非一年兩年，小產(chǎn)權房的隱藏風(fēng)險也不是一天兩天，為何直到今天形成“燎原之勢”，政府部門(mén)才想起“發(fā)威問(wèn)罪”呢？
自產(chǎn)自銷(xiāo)打起擦邊球
鄉村小產(chǎn)權房自出現以來(lái)一度成為社會(huì )關(guān)注的熱點(diǎn)。有人說(shuō)它違法，有人說(shuō)它不違法，還有人說(shuō)它處于灰色地帶。稱(chēng)之違法的理由是，根據我國法律規定，農民在集體土地上建造的房屋不得向本集體經(jīng)濟組織之外出售。而稱(chēng)之不違法的理由則是，法律并沒(méi)有禁止“出租”農民在集體土地上建造的房屋。
那么，小產(chǎn)權房的交易到底是“出售”還是“出租”呢？近日，記者在調查了解北京幾個(gè)小產(chǎn)權房產(chǎn)項目時(shí)，售樓人員都明確表示，他們這種小產(chǎn)權房“不辦理產(chǎn)權證，但會(huì )有50年的租賃證明”。
“當然，這種長(cháng)達數十年的‘租賃’與‘購買(mǎi)’商品房在使用上沒(méi)有什么區別，或者說(shuō)這種‘租賃’是一種變相的‘出售’，打了法律的‘擦邊球’�！北本┦械潞懵蓭熓聞�(wù)所律師王巍認為：“房子下面的土地是農村集體所有土地。按照法律規定，在這樣的土地上，只有當地的農民才能居住和使用。而即便土地的所有者和開(kāi)發(fā)商一起將之開(kāi)發(fā)成了一片片的商品房，也仍然只有灰色的‘身份’。沒(méi)有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì )給予備案，房屋的買(mǎi)賣(mài)只是買(mǎi)主和賣(mài)主之間的‘私下’交易，沒(méi)有任何法律能夠保護這種買(mǎi)賣(mài)后權利人的權利�！�
采訪(fǎng)中，一位售樓人員直白地告訴記者，小產(chǎn)權房的出現其實(shí)并不是什么壞事，它不但遏制了商品房不斷瘋漲的價(jià)格，還讓買(mǎi)不起商品房的城鎮居民住上了房子，而且讓眾多的農民直接分享到了土地增值和經(jīng)濟發(fā)展的成果。另外，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也是好事，因為他們得到了一個(gè)取得開(kāi)發(fā)土地的新途徑，而不再像以前那樣必須接受地方政府的‘盤(pán)剝’�！�
房?jì)r(jià)失控成就小產(chǎn)權房
“以前大產(chǎn)權3000多元，小產(chǎn)權1000多元的時(shí)候，我們的房子根本沒(méi)現在好賣(mài)，現在我們的均價(jià)漲到3000多元，人們反倒搶著(zhù)買(mǎi)，剛才來(lái)的那個(gè)律師就是看了‘負面’報道才來(lái)我們這兒看房的�！笔蹣堑匿N(xiāo)售人員指著(zhù)一位剛剛離開(kāi)的背影告訴記者。
據相關(guān)部門(mén)最新數據表明，北京市四環(huán)路以?xún)茸≌诜烤鶅r(jià)達到每平方米13121元；四環(huán)至五環(huán)路均價(jià)突破萬(wàn)元，達到10616元；五環(huán)至六環(huán)路的均價(jià)也達到了7037元。而小產(chǎn)權的房?jì)r(jià)多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環(huán)內商品房?jì)r(jià)格的25%至30%，這種價(jià)格的對比，讓小產(chǎn)權房炙手可熱。
“想買(mǎi)便宜房，就到農村去！小產(chǎn)權房能紅火至今，價(jià)格便宜只是一方面，真正的原因是建了也沒(méi)有人管、買(mǎi)了也沒(méi)有人管！北京市小產(chǎn)權房的存在已有10余年了，明明是屬于違規開(kāi)發(fā)建設的房產(chǎn)項目，相關(guān)政府部門(mén)在10幾年中都沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行制止。直到小產(chǎn)權規�；院�，才發(fā)出風(fēng)險提示和禁令問(wèn)罪。政府究竟是確不知情還是不作為放縱，這事大家心里特明白！”一位去年剛在通州買(mǎi)了小產(chǎn)權房的王先生告訴記者。
多年從事房產(chǎn)銷(xiāo)售的張女士告訴記者，北京市的小產(chǎn)權房是上世紀90年代中期陸續開(kāi)始出現的。當時(shí)北京各界的名流是購買(mǎi)主力，多數是為了休閑和養老。2003年以后，隨著(zhù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，大規模開(kāi)發(fā)建設小產(chǎn)權房的違規活動(dòng)才真正開(kāi)始。目前位于房山、昌平、通州、密云、順義等郊區，已售和在建的“小產(chǎn)權”項目已突破1000萬(wàn)平方米。在北京440多個(gè)在售房產(chǎn)項目中，就有80個(gè)是小產(chǎn)權，占項目銷(xiāo)售總數的20%左右。
九龍治水凸顯管理難
“表面上看很多部門(mén)都在管，實(shí)際上是誰(shuí)都沒(méi)有真正管！小產(chǎn)權房的管理至少涉及國土資源部門(mén)、建設部門(mén)，還有農業(yè)部門(mén)和國家相關(guān)立法、執法部門(mén)，恰恰處在政府各職能管理部門(mén)的交叉點(diǎn)上！” 民盟中央法律委員會(huì )王心安委員對記者表示。
“以村為單位的銷(xiāo)售主體，我們執法部門(mén)很難管理，村單位具有天然的主體合法性，干涉它，就是干涉它的主體合法性。另外從買(mǎi)方業(yè)主來(lái)說(shuō)，我們沒(méi)有專(zhuān)門(mén)制裁購買(mǎi)違規房屋的法律，所以對買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)都沒(méi)法進(jìn)行處罰�！辈稍L(fǎng)中，一位在政府部門(mén)工作的李女士這樣告訴記者。
政府強制拆除小產(chǎn)權房的事例北京市也曾發(fā)生過(guò)。2006年5月，北京市規劃委在利用衛星查處違法建設過(guò)程中，發(fā)現房山區青龍湖鎮青龍頭村有違法建設項目。經(jīng)核實(shí)，該項目在未辦理任何立項、規劃、用地、建設審批手續的情況下，共計建144棟別墅，占地300余畝，屬于違法建設。2007年3月27日，相關(guān)部門(mén)開(kāi)始實(shí)施拆除其中的85棟，剩下的59棟予以沒(méi)收。
北京市德恒律師事務(wù)所律師王巍對記者強調：近年來(lái)，北京市郊區的小產(chǎn)權房大多是村委會(huì )或鄉鎮政府以舊村改造、新農村建設等名義，通過(guò)自行建設或與房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)后對外進(jìn)行違法銷(xiāo)售。建設部門(mén)完全可以理直氣壯地去管理，而不是僅僅做出“風(fēng)險提示”。因為建設部門(mén)無(wú)權管理非城鎮國有土地上的建設行為，但有權管理違反《房地產(chǎn)管理法》的市場(chǎng)銷(xiāo)售行為。不管這些小產(chǎn)權房的建設是否合法，但其對社會(huì )銷(xiāo)售的行為是違法的。建設部門(mén)有權依法禁止這種對社會(huì )公開(kāi)的銷(xiāo)售行為和沒(méi)收其所得。(李文華)
