一個(gè)戴草帽光膀子的農民正在馬路上騎車(chē)，背景是一片氣派的小區房屋。當北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心教授周其仁在大屏幕上演示這張照片時(shí)，引起會(huì )場(chǎng)一片哄笑。
“這片房子就是所謂的小產(chǎn)權房�！敝芷淙式淌诮忉屨f(shuō)。7月29日，在北大中國經(jīng)濟研究中心的季度經(jīng)濟報告會(huì )上，這位知名制度經(jīng)濟學(xué)家講述了自己前一段到北京城郊結合部調查“小產(chǎn)權房”的經(jīng)歷。
如何看待小產(chǎn)權房的熱賣(mài)？處于風(fēng)暴中心的小產(chǎn)權出路何在？2003年后持續走高的商品房房?jì)r(jià)推動(dòng)小產(chǎn)權房迅速升溫。小產(chǎn)權房成為各方關(guān)注和討論的焦點(diǎn)。在經(jīng)濟發(fā)達、土地更為昂貴的廣東很多地方，一些農民的宅基地是否能進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，早已成為各界討論的熱點(diǎn)話(huà)題。
“我的出發(fā)點(diǎn)就是，如果我自己想買(mǎi)小產(chǎn)權房，我應該搞清哪些問(wèn)題，應該怎么去買(mǎi)�！敝芷淙收f(shuō)。
“小產(chǎn)權”購房者有永久所有權？
站在位于北京市通州區南部張家灣鎮的太玉園小區門(mén)口，幾乎很難找到這個(gè)氣派宏偉的歐式風(fēng)格小區與鄉村“小產(chǎn)權房”有任何聯(lián)系。
實(shí)際上，張家灣鎮是北京的一塊“小產(chǎn)權房”集中地。小區總占地面積2000多畝。如此龐大的規模，大大超出周其仁教授的意料。從各大網(wǎng)站房地產(chǎn)頻道刊登的廣告文字，亦可見(jiàn)該小區氣派之一斑：
“總建筑面積240多萬(wàn)平方米，該項目建成后將成為北京東部地區規模龐大，集別墅、公寓、住宅、Shoppingmall、古文化街、五星級酒店為一體的歐式建筑群。屆時(shí)將與世紀城、方莊、望京等大型綜合居住區并駕齊驅�！�
走進(jìn)小區，從“張灣村村委會(huì )所在地指路牌”，到正聚在村民活動(dòng)室里打麻將的中老年婦女，周其仁還是發(fā)現了這個(gè)外觀(guān)現代的小區與鄉村割舍不清的聯(lián)系——該小區實(shí)際由張灣鎮整體規劃，由包括張灣村在內的各行政村自行開(kāi)發(fā)。
這位經(jīng)濟學(xué)家首先關(guān)心的是，土地被開(kāi)發(fā)成小區后，失地村民的著(zhù)落。與很多地方一樣，在張灣村老村改造中，原住村民全部住進(jìn)了村里開(kāi)發(fā)的安置房。村民可享受每人10平方米的免費置換房面積。此外，村民還可按一平方米正房換一平方米安置房、兩平方米偏房面積換一平方米安置房的比例，獲得一部分安置住房面積。超過(guò)上述兩部分之外的面積，村民需按每平方米600元的價(jià)格購買(mǎi)。
“比經(jīng)濟適用房還經(jīng)濟！”這是太玉園在各種售樓廣告中最具誘惑力的廣告詞。與五環(huán)內1萬(wàn)元每平方米以上均價(jià)的商品房相比，太玉園均價(jià)僅3000多元，這讓很多銀行戶(hù)頭上并不寬裕的人只能選擇“到農村去”。在絕對具有吸引力的價(jià)格下，廣告同時(shí)明示，該小區是小產(chǎn)權房。
在態(tài)度熱情的售樓員的引導下，周其仁詳細詢(xún)問(wèn)了該小區的銷(xiāo)售情況。開(kāi)發(fā)商要求必須一次性付款�！耙驗樗切‘a(chǎn)權，銀行不提供按揭。這也限制小區樓盤(pán)的開(kāi)間不能太大，單位價(jià)格不能太高，一次性付款的資金量不能太大。否則購房人會(huì )發(fā)生支付困難�！敝芷淙式忉屨f(shuō)。
買(mǎi)房者的權利將來(lái)能獲得何種保障？售樓員向周其仁出示了一份有“張家灣鎮人民政府監制”字樣的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。讓周其仁驚訝的是，合同的第10條顯示，購房者對房屋享有永久所有權，依法享有出租、轉讓、買(mǎi)賣(mài)、贈與、繼承的權利。
“法定住宅土地使用權只有70年，怎么小產(chǎn)權還可以有永久所有權呢？”周其仁問(wèn)。售樓員回答，因為是農民的地，使用權沒(méi)有什么70年一說(shuō)，是永久的。
合同上注明，購房者辦理入住手續一年內給予房屋產(chǎn)權證�！爸笕绻D讓買(mǎi)賣(mài)，到哪里辦手續？”周其仁追問(wèn)。售樓員回答相應主管部門(mén)。繼續追問(wèn)下，售樓員告知所謂的“相應主管部門(mén)”即張灣村村委會(huì )。
售樓員告訴周其仁，購買(mǎi)太玉園首期房子的人已拿到房產(chǎn)證。周其仁在一個(gè)樓盤(pán)看到了由張灣鎮人民政府發(fā)放的一張“房屋所有權證”，其中載明將來(lái)房屋的買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈與、分析由其受理。
張家灣鎮絕非第一個(gè)吃螃蟹的，早在上世紀90年代，海淀區城郊結合部即出現類(lèi)似的小產(chǎn)權房。據北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀公司統計，目前在北京周邊的房山、順義、密云、通州等郊縣區，共有70多個(gè)已售、在售、在建的“小產(chǎn)權”項目，占北京可售房屋面積的比例高達近三分之一，價(jià)錢(qián)卻低了三分之二左右。這些“小產(chǎn)權房”正憑借極低的價(jià)格劇烈地攪動(dòng)著(zhù)高速上漲的北京房市。
權利的灰色地帶
一個(gè)律師曾經(jīng)處理過(guò)的一起案例，給周其仁留下了深刻印象。某城里人購買(mǎi)了一處農民的小產(chǎn)權房，突遇火災，問(wèn)題也隨之出現——房屋被燒毀的宅基地上到底誰(shuí)有權重建？
城里人想當然認為自己有權重建，但農民卻表示反對。農民的理由很簡(jiǎn)單：我當時(shí)賣(mài)給你的是房屋，不是土地。房屋已經(jīng)被你給燒了，土地還是我的。
“這就是宅基地和農民房的區別�！敝芷淙收f(shuō)。最早對宅基地和農民房的租賃買(mǎi)賣(mài)從政策上加以區分的，是1962年公布的《農村人民公社工作條例修整草案》。其中規定，農民的房屋可以買(mǎi)賣(mài)，但房屋所在土地不能出租也不能買(mǎi)賣(mài)。
其后國家有關(guān)部門(mén)又多次出臺文件，禁止城里人到農村購買(mǎi)宅基地和建于其上的農民房。但多年來(lái)，國家并未出臺有關(guān)法律對此加以規定。城里人到農村購置農民房的現象也始終得不到有效遏制。
小產(chǎn)權房購房人可以得到房屋使用權，卻無(wú)法獲得房屋所在土地的使用權。在周其仁看來(lái)，一般情況下，由于雙方事先達成私下契約，不會(huì )出現太多糾紛。但一旦出現上述房屋被燒毀，遭遇拆遷或單方面毀約的情形，進(jìn)入法律訴訟，類(lèi)似上述城里人的風(fēng)險就凸顯出來(lái)——購房者的權益無(wú)法獲得現有法律的保障。
就在周其仁教授講述自己的看房經(jīng)歷時(shí)，12位居住在北京市通州區宋莊鎮的藝術(shù)家正面臨“失去家園”的困境。這些藝術(shù)家所在的宋莊鎮是赫赫有名的“畫(huà)家村”，因1500多位藝術(shù)家在此購買(mǎi)小產(chǎn)權房、聚居而聞名。
去年9月開(kāi)始，當地農民陸續起訴12名購買(mǎi)其房屋的藝術(shù)家。今年7月，法院判決，當初的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，一些藝術(shù)家的房子應該被收回。多年前，藝術(shù)家們以極低的價(jià)格購得這些農民房�，F在，宋莊鎮一個(gè)農家院的年租金，已由3年前的三四千元猛漲至1萬(wàn)多余元。2006年宋莊鎮被定位為北京市文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)基地之一，土地、房屋的升值空間還相當大。
上述訴案中，當地農民的訴訟請求無(wú)一例外，皆要求收回原來(lái)售出的房屋。
針對類(lèi)似案例，北京市高級人民法院2004年印發(fā)的《農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認定及處理原則研討會(huì )會(huì )議紀要》曾表示，目前，此類(lèi)糾紛訴訟起因多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價(jià)格遠遠高于原房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，出賣(mài)人受利益驅動(dòng)而起訴。而按照上述會(huì )議紀要，此類(lèi)購房協(xié)議均一概被視為無(wú)效合同。
周其仁發(fā)現，一些人在購房時(shí)明知是權利無(wú)法得到保障的小產(chǎn)權房，仍執意要買(mǎi)�！斑@些人專(zhuān)門(mén)挑規模大的小區買(mǎi)，想法是，人多力量大，即便將來(lái)出現風(fēng)險，也法不責眾�！彼f(shuō)。(程剛)
