2004年大學(xué)畢業(yè)，張菁從沈陽(yáng)來(lái)到北京工作。和無(wú)數來(lái)京城尋夢(mèng)的年輕人一樣，夢(mèng)想附麗于存在：偌大京城，需有蝸居容身。2007年3月，張菁成了通州太×園小區的房主。房子面積92平米，總價(jià)25.5萬(wàn)元，一次付清。喜歡泡吧的張菁最近常常去后海的酒吧泡著(zhù)：“7月就要搬到通州去住了，隔著(zhù)幾十公里，以后再來(lái)后海泡吧可就沒(méi)現在這么容易了�！�
不僅僅是北京新移民，土生土長(cháng)的“原住民”小冰也有關(guān)于房子的煩惱。小冰在玉淵潭旁的大院長(cháng)大，大學(xué)畢業(yè)和來(lái)自四川的男友結婚時(shí)，“安家”被提上了議事日程。單身時(shí)還可以和妹妹同住一屋，結婚后小兩口回娘家就沒(méi)有房間可住。必須買(mǎi)房子。小冰在CBD上班，而小冰的先生在中關(guān)村工作，兩地的房?jì)r(jià)都不是甫一工作的小白領(lǐng)所能企及的。去年9月，小冰告別玉淵潭，落戶(hù)通州。
從CBD坐地鐵向東，終點(diǎn)站是四惠東。從四惠東轉乘城鐵八通線(xiàn)。不用計算究竟走了多少站，一路坐到終點(diǎn)。從城鐵站出來(lái)，和“黑摩的”商量好價(jià)錢(qián)，在塵土飛揚中“蹦蹦”一會(huì )兒，小冰終于疲憊地回到了太×園。做飯是小冰的任務(wù)，因為在中關(guān)村上班的先生至少比她晚一個(gè)小時(shí)才能到家。
最近太×園因盜竊案頻發(fā)聲名鵲起：多戶(hù)人家失竊，張狂的小偷不僅搬走了42寸液晶電視，還在墻上寫(xiě)下“某某到此一游”。如此嚴重的治安問(wèn)題源于小區的管理。小區沒(méi)有正規物業(yè)公司入駐，僅有的一個(gè)保安是開(kāi)發(fā)商臨時(shí)派來(lái)的，看管小區兩個(gè)極易攀爬的大門(mén)�！皼](méi)人能切實(shí)保障安全，想想就覺(jué)得害怕�！毙”硎疽B狗看家，“好在我們這里屬于城鄉結合部，養藏獒都沒(méi)人管�！�
低房?jì)r(jià)源于產(chǎn)權問(wèn)題
時(shí)間成本的增加，生活品質(zhì)的降低、安全隱患的存在，在與房?jì)r(jià)權衡后，最終還是被擱置一旁。在房?jì)r(jià)如火箭般躥升的大都市，絕大多數普通購房者考慮的“第一是房?jì)r(jià)，第二是房?jì)r(jià)，第三還是房?jì)r(jià)�！碧翀@的房?jì)r(jià)對囊中羞澀的購房者而言具有足夠的吸引力：只是周邊商品房小區的1/2甚至1/3。這就是張菁、小冰和她們的鄰居們選擇太×園的最重要甚至是唯一的因素。
相對低的房?jì)r(jià)源于房屋的產(chǎn)權問(wèn)題。太×園是小產(chǎn)權房，是在農民集體土地上建設的房屋。
建設部6月18日發(fā)布了購買(mǎi)新建商品房的風(fēng)險提示，其中指出，目前的法律法規不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷(xiāo)售。非集體經(jīng)濟組織成員購買(mǎi)此類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”，均不符合法律規定，不受法律保護。建設部新聞發(fā)言人特別指出，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，特別是購買(mǎi)新建商品房過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商利用虛假廣告、違規預售、簽訂存有缺陷的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，或在集體土地上建設房屋違法銷(xiāo)售，損害消費者合法權益的行為時(shí)有發(fā)生。提醒廣大消費者在購買(mǎi)新建商品房過(guò)程中，要注意加強風(fēng)險意識和維權意識。
風(fēng)險確實(shí)存在。北京市房山區青龍湖鎮的青龍頭村2006年開(kāi)建的別墅千湖庭院就屬于小產(chǎn)權房，非法占地。2007年3月，該項目被國土資源局拆除和沒(méi)收。
耐人尋味的是，在建設部等相關(guān)部委接連發(fā)布購買(mǎi)小產(chǎn)權房警示的同時(shí)，各大房展會(huì )上仍舊不乏小產(chǎn)權房的蹤影，絕大多數小產(chǎn)權房火爆銷(xiāo)售。據統計，北京市場(chǎng)在售樓盤(pán)有18%為小產(chǎn)權房。
雖然有疑慮，張菁和小冰還是選擇了太×園�！斑@么多小產(chǎn)權房，之所以最后選擇這個(gè)小區，就是看中了它面積大，樓盤(pán)多�！睆堓嫉幕卮鹨泊砹嗽S多鄰居的心聲�！扒Шピ菏莿e墅項目，別墅是個(gè)別有錢(qián)人才買(mǎi)的。我們這里一下子住了這么多普通老百姓，就是不合法，國家也不會(huì )拆。拆了國家還不得解決我們的住處？”
當如此眾多的小產(chǎn)權房不合法上市并已成為百姓安身立命之所時(shí)，“拆”還是“不拆”，是一個(gè)難題。
“小產(chǎn)權”即無(wú)產(chǎn)權
小產(chǎn)權房即鄉產(chǎn)權房，鄉產(chǎn)權房由享有該土地所有權的鄉鎮合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社的機構制作頒發(fā)權屬證書(shū)。從法律上說(shuō)，鄉產(chǎn)權房不是商品房，是不能買(mǎi)賣(mài)的，這類(lèi)房屋所謂的“產(chǎn)權證”是不具有商品房產(chǎn)權證的法律效力的。小產(chǎn)權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類(lèi)土地只能用于農業(yè)生產(chǎn)或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓?zhuān)蛘叱鲎庥糜诜寝r業(yè)建設，它沒(méi)有產(chǎn)權，更沒(méi)有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產(chǎn)權就是沒(méi)產(chǎn)權。
一套房屋是你的還是我的？從表面上是看不出來(lái)的，比如你雖占有、使用這套房子，但實(shí)際上是從我手中租過(guò)去的。而最簡(jiǎn)單的判斷房產(chǎn)歸屬的方法就是房產(chǎn)證了，證上寫(xiě)著(zhù)誰(shuí)的名字房屋就是誰(shuí)的，清晰明了，操作簡(jiǎn)便，房屋交易的安全才有基本的保證。由此可見(jiàn)，這本房產(chǎn)證以及與之掛鉤的房地產(chǎn)管理部門(mén)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載就是國家對于房屋產(chǎn)權的最權威判定�！段餀喾ā返诰艞l說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力；第十條又說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機構辦理，國家對不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行統一的登記制度。
這樣我們就很容易對所謂的“小產(chǎn)權”有個(gè)判斷：建設單位聯(lián)合農村集體經(jīng)濟組織或鄉鎮政府，在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟組織成員，但在安置過(guò)程中，擅自擴大銷(xiāo)售對象，違反《土地管理法》，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷(xiāo)售，按照現行法律，國家不可能對此進(jìn)行房屋產(chǎn)權登記，也就不可能核發(fā)房產(chǎn)證，鄉鎮合作經(jīng)濟聯(lián)合社等機構制作頒發(fā)“權屬證書(shū)”是沒(méi)有任何法律效力的。購房者(甚至不能稱(chēng)之為業(yè)主)面臨的主要風(fēng)險有三：第一，農村集體經(jīng)濟組織或鄉鎮政府強行收回房屋，特別是在建設單位(一般是項目公司)已經(jīng)人去樓空，原來(lái)作為合作方的集體經(jīng)濟組織或政府換屆選舉完成以后；第二，國家為了公共利益需要征用該土地，對違章建筑不作任何補償；第三，這樣的房屋不能正常買(mǎi)賣(mài)(除非買(mǎi)者也愿意接受巨大風(fēng)險)，也不能依法繼承，最好的狀態(tài)就是住著(zhù)，每天提心吊膽但一直這么住著(zhù)。
張菁的“如意算盤(pán)”
像張菁這樣的購房者當屬高知識人群，他們不會(huì )對風(fēng)險一無(wú)所知，但他們心里也不會(huì )少了這么一把“算盤(pán)”：法不責眾——當相同遭遇的人越來(lái)越多的時(shí)候，政府、法院會(huì )“適時(shí)”地通融，讓他們保留僅有的棲息之所。對中國法律和中國時(shí)政有點(diǎn)研究的人甚至會(huì )搬出很多例子：前兩年，某無(wú)良開(kāi)發(fā)商把已經(jīng)抵押給銀行的房產(chǎn)又賣(mài)給小業(yè)主，開(kāi)發(fā)商無(wú)法清償債務(wù)，隨后銀行行使抵押權向法院申請拍賣(mài)房產(chǎn)(法律規定了抵押權人的優(yōu)先受償權)，大量小業(yè)主面臨房財兩空的悲慘結果而四處上訪(fǎng)。最高人民法院“順應民意”，在《關(guān)于人民法院民事執行中的查封、扣押、凍結的規定》中明確，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。由于“查封”只是在房產(chǎn)管理部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上標注，并不影響房屋的正常使用，小業(yè)主終于保住了房屋，社會(huì )保住了穩定，只剩下面對一堆壞賬的無(wú)辜的銀行。
我們預測一下，如果在不遠的將來(lái)上述風(fēng)險不斷發(fā)生，張菁們有沒(méi)有能力把這些風(fēng)險演變?yōu)橛绊憽昂椭C社會(huì )構建”的全國性社會(huì )問(wèn)題？即使可能，張菁們也須知——上述保護小業(yè)主的司法解釋出臺的背景是當時(shí)各地政府房管部門(mén)沒(méi)有建立起完善的商品房抵押信息公開(kāi)系統和購房合同鑒證流程，造成大量小業(yè)主受騙。而當下，政府已經(jīng)三令五申勸誡購房者不要冒險買(mǎi)無(wú)產(chǎn)權房。明確告知其巨大風(fēng)險，事后是否還會(huì )網(wǎng)開(kāi)一面，自打嘴巴？若果真如此，豈非對合法業(yè)主的事實(shí)不公平？
相關(guān)部門(mén)應當如何作為
“明知山有虎，偏向虎山行”，對于張菁、小冰，對于他們中的絕大多數人而言，不是勇氣和堅定，而是尷尬和無(wú)奈�！胺颗辈辉偈潜怀爸S而是被羨慕的對象，個(gè)中酸苦自知。如此境遇，我們的追問(wèn)是——相關(guān)部門(mén)應當如何“作為”？
義正詞嚴的表態(tài)，苦口婆心的勸誡，都不是最需要做的事情，因為這樣的表態(tài)和勸誡只告訴了我們什么不能做，而沒(méi)有切實(shí)可行的解決辦法。換一個(gè)角度，小產(chǎn)權房的出現為解決大城市畸高的房?jì)r(jià)問(wèn)題提出了思路：讓部分城市周邊的農村集體閑置土地進(jìn)入土地一級市場(chǎng)，允許農村集體經(jīng)濟組織在保證本集體內成員使用的前提下，出售給本集體外的人，所獲得的收益用于本集體建設或進(jìn)行分紅。
相關(guān)部門(mén)的擔心是什么？最大的擔心恐怕是大量農村土地(包括耕地)被利用建房，影響農業(yè)生產(chǎn)進(jìn)而影響農村穩定；還有農村集體經(jīng)濟組織權力過(guò)大，目前尚不能對其出讓土地進(jìn)行很好的控制；再有就是賣(mài)房所得價(jià)款的分配容易滋生腐敗等等。問(wèn)題總是有的，但解決問(wèn)題的辦法也總是有的，例如針對可能發(fā)生的大量農用地被轉為建設用地，是否可以先劃定幾個(gè)特大城市進(jìn)行試點(diǎn)；是否可以對相關(guān)申請建設的農村集體的土地狀況進(jìn)行深入調查和委托專(zhuān)家評估；是否可以規定允許建設占到農村集體土地總面積或閑置土地面積的一定比例。
政府的“作為”完成了第一步，即告知了我們現階段不能做什么；政府“作為”的第二步，而且也是最實(shí)質(zhì)性的一步，是要認真評估這條思路究竟可行不可行，如果可行就要著(zhù)手干了，除此之外，還有沒(méi)有其他更好的思路；即使做錯了，不是還有改正的第三步嗎？(沈海 陳亦佳)
