十年一次、萬(wàn)眾期待的全國城市住房工作會(huì )議于8月24日至25日在京召開(kāi)。
會(huì )議以落實(shí)8月13日新鮮出臺的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(又稱(chēng)“24號文”)以及此前出臺的“國八條”及“國六條”中住房保障措施為主要議題，決定要積極采取措施，加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難。
這一會(huì )議議題被外界稱(chēng)為“中國住房體制第三次變革”，或簡(jiǎn)稱(chēng)為 “房改新政”�！靶抡钡淖畲罅咙c(diǎn)有兩個(gè)，一是中國的“保障性住房”或“保障房”被提到了前所未有的高度，目前“重市場(chǎng)輕保障”的住房模式有望得到根本性轉變；二是對于商品房的漲價(jià)問(wèn)題，新政將采取不同的調控思路和方式。
有學(xué)者預測，在對房改10年的反思之后，中國房地產(chǎn)業(yè)的下一步發(fā)展方向和宏觀(guān)調控將發(fā)生重大變化，即在繼續完善“市場(chǎng)房”的同時(shí)，將加大“保障房”的建設力度；也有學(xué)者和專(zhuān)家認為，房改新政并不“新”，只不過(guò)是對“在執行中走了樣”的1998年房改政策的重新“回歸”。
不少普通百姓對于房改新政似乎表現冷淡——“保障房”只是針對少數低收入人群，對于絕大多數城市人而言，更關(guān)心的是“市場(chǎng)房”的漲價(jià)問(wèn)題。那么，房改新政是否涉及商品房房?jì)r(jià)問(wèn)題？房?jì)r(jià)再漲是否會(huì )追究地方政府責任？
諸如此類(lèi)的問(wèn)題，正在成為地方政府、開(kāi)發(fā)商和百姓等各方關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)。
為了準確理解和貫徹落實(shí)全國城市住房工作會(huì )議的精神，《中國經(jīng)濟周刊》采訪(fǎng)和約請了一些政府官員、專(zhuān)家、學(xué)者等各方人士，一起學(xué)習和解讀“房改新政”，探討中國房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展方向。
房改十年出“新政”
最高級別住房工作會(huì )議出臺“保障新政”
中國房改歷程中的一個(gè)里程碑或已出現。
8月24日，由國務(wù)院主持的全國住房工作會(huì )議在北京低調召開(kāi)。會(huì )議要求，積極采取措施，加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難。會(huì )議重申，城市新開(kāi)工住房建設中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70%以上，廉租住房、經(jīng)濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%。
有消息稱(chēng)，在這次“住房峰會(huì )”之后，一系列與住房保障相關(guān)的文件也將陸續出臺，完整的住房保障政策體系將在年內形成。
而在此之前，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，即 “24號文”剛剛發(fā)布11天。
從“24號文”到全國住房工作會(huì )議，這一系列被媒體稱(chēng)為“房改新政”的舉措，都聚集于一個(gè)焦點(diǎn)：低收入家庭的住房保障。
種種跡象都表明，一個(gè)有關(guān)住房保障制度建設的“路線(xiàn)圖”正在緩緩展開(kāi)。
最高級別的住房工作會(huì )議
——首次由國務(wù)院主持召開(kāi)
在全國住房工作會(huì )議召開(kāi)前的8月13日，“24號文”發(fā)布。其核心是把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設和住房制度改革的重要內容，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
“‘24號文’的出臺意味著(zhù)，房地產(chǎn)業(yè)即將迎來(lái)新一輪調控轉向：在完善‘市場(chǎng)房’的同時(shí)，‘保障房’臨危受命�！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌對媒體表示。
事實(shí)的確如此。從2003年開(kāi)始，一些城市房?jì)r(jià)的飆升就開(kāi)啟了國家對房地產(chǎn)業(yè)以“抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)”為核心的調控之路，尤其是從2005年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三輪大的調控，但在“穩定住房?jì)r(jià)格”的調控重心下，房?jì)r(jià)上漲的步伐并沒(méi)有得到有效的遏制。
一個(gè)最明顯的例證是：國家發(fā)改委8月16日發(fā)布的數據顯示，7月份全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)上漲了7.5%。其中，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.1%，二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.3%。
在困境面前，作為房地產(chǎn)宏觀(guān)調控部際聯(lián)席會(huì )議牽頭部門(mén)的建設部，開(kāi)始將調控的重點(diǎn)更多引向住房保障方面，尤其是增加保障性住房的供給。
據《中國經(jīng)濟周刊》記者了解，去年5月，國辦發(fā)37號文明確提出要“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”，此后，建設部就完善住房公積金、經(jīng)濟適用房及廉租房等制度進(jìn)行了深入的調研，并形成了有關(guān)住房保障的相關(guān)報告。
“從去年6月開(kāi)始，建設部就一直醞釀?wù)匍_(kāi)一年一度的全國住房工作會(huì )議，并形成了會(huì )議的初稿，但最終推遲到今年召開(kāi)，期間就建立住房保障制度問(wèn)題經(jīng)過(guò)了充分準備�！币恢槿耸扛嬖V記者。
“以往的住房工作會(huì )議一般由建設部組織各地建設行政主管部門(mén)召開(kāi)，而這次由國務(wù)院組織各有關(guān)部委及各省、自治區等地負責人召開(kāi)，還是第一次�！痹撊耸空f(shuō)。
另?yè)嘘P(guān)媒體的報道，建設部成立住房保障司的計劃也正在實(shí)施當中。新成立的住房保障司將管理全國保障性住房工作，將把原來(lái)由住宅建設與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處負責管理的經(jīng)濟適用房和限價(jià)房，劃歸到管理范圍。
“過(guò)去一段時(shí)間，我們過(guò)多強調了市場(chǎng)的作用，而使得保障制度相對滯后。住房工作會(huì )議強調低收入家庭的住房保障，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有里程碑式的意義�！敝袊鐣�(huì )科學(xué)院財貿所倪鵬飛博士對記者說(shuō)。
在他看來(lái)，政府住房保障應當和市場(chǎng)恰當結合。房改新政是對過(guò)去住房制度的反思，也是對住房政策的進(jìn)一步完善。
“這表明政府的調控思路已經(jīng)十分明確了：市場(chǎng)經(jīng)濟不能解決所有人的住房問(wèn)題，政府應該承擔起住房保障的責任�！蹦贤ㄊ形k公室李昌森對記者說(shuō)。
艱難的回歸
——10年后重新落實(shí)“保障”主題
其實(shí)從某種意義上說(shuō)，房改新政并不“新”。
“國務(wù)院在1998年就曾經(jīng)提出用經(jīng)濟適用房來(lái)保障絕大多數人的住房，但是后來(lái)遇到東南亞金融危機，在這種情況下，為推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就把房地產(chǎn)業(yè)當作了支柱產(chǎn)業(yè)，用住房建設來(lái)推動(dòng)鋼鐵、水泥等行業(yè)的發(fā)展�！比珖䥇f(xié)常委、國務(wù)院參事任玉嶺接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
在任玉嶺看來(lái)，在房地產(chǎn)成為一個(gè)主導產(chǎn)業(yè)后，其公益性和保障性逐漸喪失，造成了過(guò)分的市場(chǎng)化，房?jì)r(jià)越來(lái)越高，房地產(chǎn)業(yè)走向畸形和極端。
在1998年國務(wù)院下發(fā)的綱領(lǐng)性文件中，“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”被確定為基本方向，而根據1998年“國發(fā)23號”文件的規定，經(jīng)濟適用房能夠覆蓋的群體約占到城市人口的60%-70%。
據建設部的統計數據，1998—2003年的5年間，全國共建成經(jīng)濟適用住房4.8億平方米，使600萬(wàn)戶(hù)中低收入家庭改善了住房條件；基本形成了租金減免、實(shí)物配租、房租補貼等三種較為完善的廉租住房供應模式。
但之后，這一綱領(lǐng)性文件在執行過(guò)程中，卻出現了“重市場(chǎng)輕保障”的傾向，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展“一條腿長(cháng)，一條腿短”。
“在2003年8月，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號)出臺后，經(jīng)濟適用房由‘住房供應主體’被改為‘具有保障性質(zhì)的政策性商品住房’，‘住房供應主體’被大部分的商品房所替代�！敝袊鐣�(huì )科學(xué)院研究員、工業(yè)經(jīng)濟研究所市場(chǎng)與投資研究中心主任曹建海對記者說(shuō)。
在曹建�？磥�(lái)，當時(shí)房?jì)r(jià)是老百姓家庭收入的4-5倍(指總房?jì)r(jià)和家庭年收入的比例)，比較符合家庭承受能力，雖然當時(shí)收入普遍比較低。但現在一些城市的房?jì)r(jià)早就突破家庭收入的4-5倍，甚至達到14-15倍。
“1998年房改在執行當中走樣了。盡管當時(shí)的政策確實(shí)是很好的，設計也是很合理的�！辈芙êΑ吨袊�(jīng)濟周刊》說(shuō)。
因此，在很多人看來(lái)，這次的房改新政充滿(mǎn)了對1998年房改政策的“回歸”意味。
“從全國住房工作會(huì )議傳達出的主調看，一方面是落實(shí)了98年房改的基本原則，另一方面對當前房地產(chǎn)存在的問(wèn)題提出了解決辦法�！比斡駧X對記者說(shuō)。
在任玉嶺看來(lái)，此次房產(chǎn)新政強化“兩個(gè)70%”，尤其提出“廉租房、經(jīng)濟適用房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%”，實(shí)際暗合了1998年房改“為絕大多數人提供保障性住房”的政策規定。
“這一規定是非常得人心的，對低收入家庭的住房保障將起到重要的推動(dòng)作用�！比斡駧X說(shuō)。
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