房?jì)r(jià)，應“穩定”在怎樣的“合理水平”
《中國經(jīng)濟周刊》特約撰稿人 沈曉杰
“房改新政”對商品房或市場(chǎng)房的調控目標，從以前的“抑制過(guò)快上漲”微調為“穩定房?jì)r(jià)”，并明確房?jì)r(jià)的責任主體是地方政府。溫家寶總理在今年的全國“兩會(huì )”上，談到加強房?jì)r(jià)監管和調控時(shí)，特別提出要使房?jì)r(jià)“保持合理的價(jià)格水平。
那么，各級政府究竟該如何作為，才稱(chēng)得上是“穩定房?jì)r(jià)”？還有，什么樣的房?jì)r(jià)才是“合理的價(jià)格水平”？
其實(shí)，這個(gè)看上去較為復雜的問(wèn)題并不難，國際上有一個(gè)通行的計算模式，這就是看一個(gè)城市的房?jì)r(jià)收入比究竟是多少。
“房?jì)r(jià)收入比”，是指一個(gè)地方或城市每戶(hù)居民的家庭購房總價(jià)與家庭年收入的比值，該指標用于考察居民的購房能力。通過(guò)對數十個(gè)經(jīng)濟發(fā)展水平不同的國家和地區主要城市居民住房房?jì)r(jià)的多年考察，世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出 “合理的住房?jì)r(jià)格”的房?jì)r(jià)收入比應該為3、6或4、6。
對于目前動(dòng)輒每平米上萬(wàn)元的中國城市房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，按人均30平米的“初級住房小康標準”來(lái)算，每戶(hù)90平米的住房也要人民幣一百萬(wàn)元左右，而相比于家庭年收入10萬(wàn)元左右、甚至不到10萬(wàn)元的水平，房?jì)r(jià)收入比基本高于10，該數據顯然大大高于國際慣例。
更重要的是，在歐美等發(fā)達國家，他們的公民用3-6年家庭收入所買(mǎi)到的住房，不僅人均面積要比我們大得多，而且標準還是“使用面積”，而非我們的加上公攤面積的“建筑面積”，另外，他們的房子大多也不是我們這種需要大筆裝修費的毛坯房。當然，他們的房子還附帶大花園。
不僅地大物博的歐美國家如此，就連人口密度和生活費用遠高于我們的韓國、日本的房?jì)r(jià)收入比也沒(méi)高到哪兒去。2006年初，韓國的國土研究院經(jīng)過(guò)對上萬(wàn)的家庭調查研究，并和英美等國進(jìn)行了比較，顯示韓國國民收入攢六年才能買(mǎi)得起房。在首都首爾地區，需要將個(gè)人收入存7.7年才能購買(mǎi)住宅，其他大城市為3.8年，中小城市為2.6年。而在美國和英國，要購買(mǎi)住宅，則分別只需要2.7年和4.1年全部收入。另?yè)毡竟俜降臄祿�，在東京新建的專(zhuān)有面積75-80平米(相當于我們90-100平米的建筑面積)、精裝修的3室1廳1廚1衛單元公寓，送20平米的陽(yáng)臺和好幾個(gè)平米的走廊以及包括液晶電視等基本電器，外加停車(chē)位，房屋售價(jià)為3000萬(wàn)日元左右。而當地普通工薪階層家庭平均月收入為56萬(wàn)日元。因此，在這個(gè)號稱(chēng)世界上物價(jià)水平最高、人口密度也最大、房?jì)r(jià)同樣也是最高的城市，工薪族的房?jì)r(jià)收入比僅為4.5-5左右。
當然，并不是每個(gè)國家和城市的房?jì)r(jià)收入比都能讓居民滿(mǎn)意。有一家美國的顧問(wèn)公司根據房?jì)r(jià)收入比，專(zhuān)門(mén)就國際房?jì)r(jià)購買(mǎi)力做過(guò)一個(gè)調查，看看世界上哪些城市的房?jì)r(jià)讓居民“最難以承受”。結果澳洲悉尼超過(guò)倫敦(6.9)、紐約(7.9)和東京，以8.5名列前茅。并由此被斷言“澳洲存在世界上最大的地產(chǎn)危機”。
這項調查還給出了一些判斷標準：
當一個(gè)地方房?jì)r(jià)收入比超過(guò)5的時(shí)候，國際慣例就認為該城市房屋購買(mǎi)力“極低”；
當一個(gè)地方房?jì)r(jià)收入比超過(guò)6的時(shí)候，就會(huì )被國際上公認為屬于房地產(chǎn)泡沫區；
當一個(gè)地方房?jì)r(jià)收入比超過(guò)7以后，就會(huì )被世界上公認為“國際房?jì)r(jià)最難承受地區”。
相比之下，目前中國一些城市高達10、甚至20以上的房?jì)r(jià)收入比，表明房?jì)r(jià)水平確實(shí)離譜，“民怨沸騰”也不難理解，而政府重拳出擊也是合情合理、迫不得已。
有人認為，國務(wù)院這次講“穩定房?jì)r(jià)”，就是要把房?jì)r(jià)“控制”在現在的水平之上。這至少在理論上是一個(gè)極大的誤解。眾所周知，早在2003年建設部起草的18號文取消了普通市民購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的權利后，中國的房?jì)r(jià)就一路暴漲。四五年暴漲的積累，致使今天中國的房?jì)r(jià)“升級”為“世界一流”的不合理水平。如果在這樣的情況下講“穩定房?jì)r(jià)”，不僅默認了要老百姓承擔房?jì)r(jià)調控失敗的后果，而且也縱容了某些開(kāi)發(fā)商集團對公眾利益的侵害。
因此，把房?jì)r(jià)和收入水平“釘”在一起，不僅符合國際上的慣例，而且也便于老百姓對房?jì)r(jià)的合理性作出簡(jiǎn)單判斷，以及對地方政府的行政作為給予觀(guān)察和監督。當然，也可以使各地政府在房?jì)r(jià)調控中，更易操作，更具有科學(xué)性。
(配文)解決“有房住”比解決“有住房”更重要
吉林大學(xué)商學(xué)院院長(cháng) 張屹山 ★翟巖
8月13日，國務(wù)院公布的24號文的第一句話(huà)——“住房是重要的民生問(wèn)題”，明確肯定了中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是為了改善居民的基本居住條件，住房的民生問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本。這充分說(shuō)明，黨和政府深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，按照全面建設小康社會(huì )和構建社會(huì )主義和諧社會(huì )的目標要求在不懈地努力，體現了其始終把改善人民群眾的居住條件，使他們能擁有最基本的生存權作為自己的職責和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的根本方向和目的。
“住房”二重性要求協(xié)調政府與市場(chǎng)兩種力量
我國目前的住房問(wèn)題，不是一個(gè)單純的經(jīng)濟現象，而是一個(gè)有著(zhù)復雜社會(huì )根源、與社會(huì )財富分配相關(guān)的社會(huì )問(wèn)題。因此，均衡財富的分配，并適時(shí)地調整發(fā)展戰略，使發(fā)展成果更多地惠及占人口絕大多數的中低收入家庭，讓普通民眾享有基本的居住權，這不僅是關(guān)系到國民經(jīng)濟運行和基本民生的問(wèn)題，更是關(guān)系到保持社會(huì )穩定的重大問(wèn)題。
吃、住是人類(lèi)生存的基本保障，當個(gè)人無(wú)力解決的時(shí)候，只能依靠政府。因此，保證人人“有房住”的“房”是公共物品，需要由政府來(lái)提供。但是，希望家家“有住房”的“房”是帶有產(chǎn)權性質(zhì)的商品，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)調節而不是政府干預，實(shí)際效果會(huì )更加理想。
住房的二重性表明，無(wú)論是單靠市場(chǎng)“看不見(jiàn)的手”，還是單靠政府 “看得見(jiàn)的手”，都難以解決全部問(wèn)題。因此，中國的住房政策應以國情為背景，既要依靠市場(chǎng)自身的力量，又要依靠政府的政策供給和公共服務(wù)來(lái)完善和調控，并把政府與市場(chǎng)兩種力量有效地協(xié)調、融合起來(lái)。
上述這一切都需要政府制定住房政策或制度來(lái)實(shí)現，需要強調的是，住房政策本身就是政府提供的一種公共物品。政府在提供這樣的公共物品時(shí)，必須考慮到它與經(jīng)濟政策或市場(chǎng)政策的兼容性。這是制度安排是否成功的關(guān)鍵，否則就會(huì )事與愿違，或者在現實(shí)中無(wú)法操作，或者不但沒(méi)有產(chǎn)生有益的社會(huì )效用，反而加大了社會(huì )成本，造成了資源的重復浪費。
應嚴格區分“有房住”和“有住房”
《意見(jiàn)》表明，黨和政府審時(shí)度勢，判斷出社會(huì )對“有房住”的需求是解決當下“住房”問(wèn)題的關(guān)鍵。也就是說(shuō)，不能把廣大市民對“居住”的整體需求都看成是對商品房的需求，而要把對“住房”的投機性、投資性和理財性需求與對“居住”的需求區別開(kāi)。這顯示出了其宏觀(guān)決策的科學(xué)性。
實(shí)際上，解決“有房住”比解決“有住房”來(lái)得更為重要。一個(gè)雖然屢遭詬病但不可否認的事實(shí)是，世界上最發(fā)達的美國也有30%多的居民沒(méi)有產(chǎn)權屬于自己的住宅，對于中國這樣一個(gè)擁有13億人口的發(fā)展中國家來(lái)說(shuō)，讓居民都擁有產(chǎn)權屬于自己的住房顯然更不現實(shí)。強行要求90平米以下的小戶(hù)型不得少于70%，筆者也認為是治標不治本的方法。因為兩個(gè)連著(zhù)的小戶(hù)型也可以變成一個(gè)大戶(hù)型，行政限制既違背了市場(chǎng)經(jīng)濟規律，又起不到預期作用。
因此，政府在解決廣大人民群眾極為關(guān)心的住房問(wèn)題過(guò)程中，關(guān)鍵要弄清楚在市場(chǎng)條件下自身的職能。具體地說(shuō)，政府不能直接干涉競爭性商品的市場(chǎng)定價(jià)，但可以通過(guò)制定游戲規則和宏觀(guān)調控政策間接干預。例如，通過(guò)大力興建小戶(hù)型甚至超小戶(hù)型的廉租房，以解決最貧困人口的最低生存需要。這種廉租房租出后，既不能空置，更不能挪為他用，也不可轉租，否則政府應立即收回。再如，制定“直售”規則，以減少中間環(huán)節，避免層層加價(jià)，降低交易費用，從而達到降價(jià)房?jì)r(jià)的目的。還有，通過(guò)稅收政策限制一戶(hù)擁有多套住房，稅率的多少以絕大多數人承受不了為標準。因為土地是人類(lèi)生存所必需的稀缺資源，所以每個(gè)人都不能過(guò)多地占用。若將此類(lèi)所得全部用于廉租房建設，既平均了貧富，又減輕了政府負擔，同時(shí)也可有效地抑制房地產(chǎn)投機，使房?jì)r(jià)迅速降下來(lái)，可謂一舉多得。(記者 牛建宏 特約撰稿人 沈曉杰 ）
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