市場(chǎng)已經(jīng)按捺不住
沒(méi)有等到廣東省開(kāi)展住房反向抵押貸款，北京、上海兩地的相關(guān)機構即已按捺不住。
地產(chǎn)商試水“以房養老”
孟曉蘇系中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團前總裁，其早在2003年就提出通過(guò)“住房反向抵押貸款”實(shí)現“以房養老”。在經(jīng)過(guò)了4年的等待以及數月的組建運籌之后，孟曉蘇任職董事長(cháng)的幸福人壽保險公司正在緊鑼密鼓的籌備開(kāi)業(yè)，幸福人壽辦公地點(diǎn)設在遠洋大廈七層西北角，相關(guān)工作人員業(yè)已就位，秘書(shū)告訴記者，該公司已經(jīng)召開(kāi)了創(chuàng )立大會(huì )，中房集團、山西大同煤業(yè)公司以及信達屬下子公司為幸福人壽主要股東，其注冊資金達十幾億元。
在接受記者采訪(fǎng)時(shí)孟曉蘇確認，目前幸福人壽已經(jīng)萬(wàn)事俱備，只待開(kāi)業(yè)之前的批文了�！肮镜闹鳡I(yíng)業(yè)務(wù)仍將會(huì )以傳統保險產(chǎn)品為主，但公司成立后，會(huì )著(zhù)手研究‘以房養老’業(yè)務(wù)，也希望社會(huì )各方都參與到研制的過(guò)程中來(lái)�！� 孟曉蘇告訴記者。
保險業(yè)內人士指出隨著(zhù)幸福人壽的落地，孟曉蘇輾轉醞釀良久的“反向住房抵押貸款”模式將有一個(gè)可以嘗試的平臺，通過(guò)“反向住房抵押貸款”的方式，將老年人的房屋資產(chǎn)通過(guò)配置變成資源，彌補了保險體系的一大缺口。但由于目前金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營(yíng)的政策氣候和操作條件還不完全具備，對于房產(chǎn)如何處置也沒(méi)有可以借鑒的成功模式， “反向住房抵押貸款”真正實(shí)行還需要探索。
上海公積金推出“住房自助養老”
與孟曉蘇的幸福人壽一樣，全國其他地區不同機構也在探索實(shí)驗中國實(shí)現“以房養老”的可選擇路徑，上海公積金管理中心便于近日推出了一種叫做“住房自助養老”的創(chuàng )新型“以房養老”模式。
早在去年年初，就傳出了上海市公積金管理中心要醞釀推出“以房養老”的消息，并且其將首次試水“反向住房抵押貸款”，但近日，見(jiàn)諸媒體的《上海正式啟動(dòng)“以房養老”》的新聞顯示，上海公積金管理中心的試點(diǎn)方案名為 “以房自助養老”協(xié)議，與反向住房抵押貸款不同的是，上海模式從一開(kāi)始就變更了房屋的產(chǎn)權人。
其基本模式為：老年人將自有產(chǎn)權房屋出售給上海市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費用后全部由老人自由支配使用。
上海公積金管理中心副研究員叢斌向記者證實(shí)了此消息，并表示，這次試點(diǎn)啟動(dòng)是公積金管理中心住房金融創(chuàng )新、業(yè)務(wù)創(chuàng )新的一部分。近年來(lái)，叢斌一直關(guān)注“反向住房抵押貸款”這一在西方已經(jīng)流行十幾年的養老模式，通過(guò)對國外已有模式的研究，結合中國的具體國情，叢斌完成了多篇“以房養老”如何中國化的理論文章。
叢斌告訴記者，上海公積金管理中心的“以房自助養老”目前正處于試點(diǎn)階段，具體細節還不方便透露，但可以肯定的是通過(guò)“以房養老”收來(lái)的房源將作為廉租房，以增加上海廉租房實(shí)物配租的房源�！拔覀儠�(huì )對參與者進(jìn)行綜合評估，建立在自愿平等的基礎上，但也會(huì )有條件限制，不符合條件也不給做‘以房養老’業(yè)務(wù)�！眳脖笱a充道。
“養老房屋銀行”在京出爐
當人們還在就上海推出的“以房養老”模式進(jìn)行探討的時(shí)候，幾乎是在同一時(shí)間，北京市首個(gè)“養老房屋銀行”新鮮出爐。
記者了解到，“養老房屋銀行”是由北京市一個(gè)五星級的養老機構和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀公司合作建立的。推出該項目的北京壽山福海國際養老服務(wù)中心負責人表示，與其他“以房養老”方式不同的是，房子的產(chǎn)權還在老人手中，老人可以自由選擇多種租賃方式“以房養老”�！跋倓倐鞒鲋�，每天都有幾十個(gè)電話(huà)咨詢(xún)這項業(yè)務(wù)的，養老中心那邊也已經(jīng)接到幾百個(gè)咨詢(xún)電話(huà)了�！敝写蠛慊撠熑讼蛴浾呓榻B了該項業(yè)務(wù)推出后的市場(chǎng)反響。
該負責人表示，“養老房屋銀行”的具體操作模式已經(jīng)敲定了。12月份即可入住，參與該項目的老人把房子交給中大恒基，由中大恒基免費負責向外租賃，房租返還給老人，以抵免在養老院的所需費用，或者由老人自行處理。
“以房養老”市場(chǎng)需多元化
在分析最近各地陸續推出的“以房養老”模式時(shí)，叢斌表示，公積金管理中心做此項事業(yè)屬于政策性，保險公司和其他機構來(lái)做這個(gè)事情則是市場(chǎng)行為�！拔覀冊谧鲈圏c(diǎn)的時(shí)候，和老齡委系統聯(lián)系，和街道聯(lián)系，知道有很多老人有這樣的愿望。而隨著(zhù)中國逐步進(jìn)入老齡化社會(huì )，也必然出現多元化的養老資金來(lái)源�！�
“如果沒(méi)有‘以房養老’這種模式，與現在老齡化社會(huì )很不適應�！蓖ㄟ^(guò)對多個(gè)國家“以房養老”模式的研究，叢斌得出了如此的結論。他告訴記者，在美國，“以房養老”已經(jīng)覆蓋了4%的人群，我國也應當積極推行，不過(guò)如果一半的人通過(guò)一所房養老的話(huà)，也不是社會(huì )進(jìn)步的表現，叢斌補充說(shuō)。
單從社會(huì )保障的角度看，“以房養老”就有三種模式。竇玉沛介紹說(shuō)，“以房養老”的第一種方式是老年人把自己的房產(chǎn)交給有政府背景的公益機構或者銀行，然后老年人的養老費用由公益機構或者銀行來(lái)按月提供，到他病故后，剩余的部分交給他的繼承人；第二種方式是“以房換養”：有些老年人把房子交給福利機構，然后享受福利機構的服務(wù)，他的房子由福利機構出租，等他過(guò)世后房產(chǎn)由福利機構處置；還有一種方式叫“以房自助養老”，就是把自己的房產(chǎn)提前賣(mài)給一個(gè)公益機構，公益機構一次性把錢(qián)給他，他再從公益機構把房子租回來(lái)，自己還住在家里，自己付租金。
按照孟曉蘇的觀(guān)點(diǎn)，“以房養老”的具體實(shí)施中，可以有多種表現形態(tài)。原始形態(tài)就是出售住房，住進(jìn)養老院養老，中級形態(tài)為遺贈撫養，是擁有住房產(chǎn)權的老人與事先選擇的可靠人士簽訂一份以住房為標的的“遺贈撫養”協(xié)議。按協(xié)議，撫養人在老人余存生命期間每期支付一筆固定費用維持老年人的日常生活。到老年人去世時(shí)，就將該住房的產(chǎn)權完全讓度給撫養人。孟曉蘇認為，反向抵押貸款是“以房養老”的最高形態(tài)。
叢斌在接受采訪(fǎng)時(shí)亦表示，未來(lái)“以房養老”的模式也應當多元化，可以由政府機構來(lái)做，也可以由銀行、保險公司等市場(chǎng)機構來(lái)做，“以房養老”的多元化市場(chǎng)建立后，對風(fēng)險有不同偏好或者判斷的老人可以自主進(jìn)行選擇。
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