深圳 大開(kāi)發(fā)商低價(jià)傾銷(xiāo)新盤(pán)
個(gè)別入市價(jià)低于同區域此前新盤(pán)2000元/平米；二手房交易量?jì)r(jià)雙跌
位于深圳南山區蛇口的半島城邦，去年初售價(jià)為9000元/平米，今年6月漲至4萬(wàn)元/平米。但是11月21日記者發(fā)現，該樓盤(pán)有很多單位的掛牌價(jià)都不足2萬(wàn)元/平米。深圳一些此前炒作熱烈的區域，近期的二手房?jì)r(jià)格明顯下跌。資料圖片
11月13日，深圳中天置業(yè)評估有限公司總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑，一下子把深圳樓市暴露在聚光燈下。實(shí)際上，中天置業(yè)的倒下只是冷清的深圳樓市危機的一個(gè)集中爆發(fā)。
7月以來(lái)，深圳二手房成交量持續下降，成交價(jià)格也緩慢下跌。一手房市場(chǎng)也是成交低迷，新盤(pán)入市當日成交普遍只有兩三成。臨近年底，一些大開(kāi)發(fā)商帶頭采取了低價(jià)入市策略，換取樓盤(pán)的快速銷(xiāo)售。同時(shí)，雖然大開(kāi)發(fā)商的在售項目沒(méi)有降價(jià)，但是出現了中小開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)的案例。
10月二手房成交量?jì)H為6月的兩成
二手市場(chǎng)的拐點(diǎn)從今年7月開(kāi)始出現。導火索是7月3日深圳13部門(mén)聯(lián)手整治房地產(chǎn)市場(chǎng)，提出自8月1日起，實(shí)行二手房新版《買(mǎi)賣(mài)合同》和《居間合同》，同時(shí)透露將按評估價(jià)征收二手房個(gè)稅。其后，7月9日，深圳出臺限制港人購房的政策。緊接著(zhù)，7月17日，深圳市地稅局披露，擬在9月底前一攬子出臺二手房?jì)r(jià)格評估辦法、二手房土地增值稅征收辦法，通過(guò)稅收手段調控房?jì)r(jià)。一系列組合拳立竿見(jiàn)影，讓深圳樓市開(kāi)始由狂熱轉向冷靜，
雪上加霜的是，從7月開(kāi)始，深圳大部分銀行對二手房個(gè)貸實(shí)行緊縮，這種緊縮政策在8月份更加嚴重，很多二手房買(mǎi)家貸不到款，二手房市場(chǎng)成交急劇下降。9月27日，壓垮駱駝的最后一根稻草來(lái)臨，央行公布了新的二套房首付和利率政策。于是，深圳二手房成交自10月起完全進(jìn)入冰河期。
來(lái)自深圳最大的地產(chǎn)中介深圳中原的數據顯示：10月份深圳市共成交二手住宅約2800套，成交面積21.9萬(wàn)平米。而6月份時(shí)，為12100套及101.4萬(wàn)平米，10月成交套數及面積僅分別相當于6月時(shí)的23%、22%。
在此過(guò)程中，二手房的持續冷清也傳導至一手房市場(chǎng)。7月底開(kāi)始，深圳一手房銷(xiāo)售逐步降溫，火爆的開(kāi)盤(pán)場(chǎng)面不復存在，開(kāi)盤(pán)售罄也成為遙遠的回憶，售出五成變成好成績(jì)。到了10月份，深圳有14個(gè)項目推出，除了個(gè)別項目低價(jià)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售較好外，大部分項目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售僅為兩三成，這種現象迄今仍在延續。
熱點(diǎn)區域二手樓價(jià)四個(gè)月間最高跌一半
“這幾個(gè)月坐了一次過(guò)山車(chē)�！绷窒壬硎�，他年初在深圳寶安中心區買(mǎi)了一套房，價(jià)格1.2萬(wàn)元/平米，到了6月時(shí)，最高漲到1.8萬(wàn)元/平米，如今又跌回到1.3萬(wàn)多元/平米。
更典型的是婁先生的經(jīng)歷。2006年初，婁先生在深圳南山區蛇口的半島城邦，以9000元/平方米的價(jià)格投資了一套房，到今年6月，價(jià)格已經(jīng)攀升至4萬(wàn)元/平米。6月份，婁先生以4.2萬(wàn)元/平米放盤(pán)，未售出。如今，記者未獲知婁先生是否售出了此套房產(chǎn)，但是11月21日記者發(fā)現，半島城邦有很多單位掛牌價(jià)都不足2萬(wàn)元/平米。
目前，或是出于落袋為安，或是出于還貸壓力，一些投資者開(kāi)始降價(jià)拋售，這在前期炒作最熱烈的區域，如寶安、南山等表現得尤為明顯。來(lái)自中原深港研究中心的資料顯示。10月份，南山區二手房成交均價(jià)相比6月，下降幅度在12%以上，寶安區從7月到10月，二手房?jì)r(jià)降幅也超過(guò)13%。
“上半年漲得太快，二手房?jì)r(jià)有回調的需要�！鄙钲谑廊A地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監肖小平表示，目前全市二手房成交均價(jià)都在降，前期投資比例高，炒作厲害的區域降得多，自住客多的區域相對比較穩定。
大開(kāi)發(fā)商在售項目仍堅挺，中小開(kāi)發(fā)商降價(jià)
11月10日，位于龍崗中心城的招商依山郡2期第2批房源，以均價(jià)8500元/平米開(kāi)盤(pán)，定價(jià)低于周邊區域前期新盤(pán)2000元/平米，結果開(kāi)盤(pán)售出六成。此前的10月27日，中海地產(chǎn)位于龍崗的大山地項目，最低單價(jià)僅6000多元，當天售出九成。10月20日，萬(wàn)科金域東郡以均價(jià)7500元/平方米開(kāi)盤(pán)，當天售罄。
萬(wàn)科、中海、招商這幾個(gè)盤(pán)的價(jià)格均未超過(guò)1萬(wàn)元/平米，定價(jià)大大低于市場(chǎng)的預期，極大地吸引了人氣。萬(wàn)科金域東郡甚至成為7月以來(lái)深圳惟一一個(gè)開(kāi)盤(pán)售罄的項目，中海大山地售出九成的業(yè)績(jì)也僅次于萬(wàn)科金域東郡。而招商依山郡則是深圳樓市11月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率最高的樓盤(pán)。
“現在是大開(kāi)發(fā)商舉起了價(jià)格屠刀，其低價(jià)入市策略將給中小開(kāi)發(fā)商很大的壓力�！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內人士表示，不排除會(huì )有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上做出讓步。有更激進(jìn)的業(yè)內人士評論說(shuō)，“現在是大莊家開(kāi)始出貨了，小莊家要跟著(zhù)跑，樓市已經(jīng)進(jìn)入下降通道�！�
據記者了解，目前大開(kāi)發(fā)商的新項目低價(jià)入市，但其在售項目的價(jià)格仍維持堅挺。不過(guò)，一些中小開(kāi)發(fā)商的在售項目也開(kāi)始降價(jià)。就在招商依山郡開(kāi)盤(pán)不久，同處龍崗中心城的另一個(gè)在售項目，在深圳網(wǎng)絡(luò )媒體主頁(yè)上掛出了“四房送10萬(wàn)、三房送6萬(wàn)—8萬(wàn)、兩房送3萬(wàn)”的廣告。迄今為止，這是深圳樓市今年第二個(gè)公開(kāi)大幅降價(jià)的樓盤(pán)，第一個(gè)出現在十一黃金周期間。
觀(guān)點(diǎn)碰撞
新盤(pán)低價(jià)入市策略蔓延
“品牌開(kāi)發(fā)商對政策、對整體形勢的把握更強，他們的定價(jià)策略其實(shí)給了市場(chǎng)明確信號�！鄙钲谏缈圃撼鞘羞\營(yíng)中心主任高海燕表示，會(huì )有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商選擇低價(jià)入市策略，“既然有人開(kāi)了頭，就會(huì )有連鎖反應�！�
有房地產(chǎn)商透露，臨近年底，開(kāi)發(fā)商也面臨各種年關(guān)壓力，比如年終結算、年度銷(xiāo)售任務(wù)等。明年房貸重開(kāi)后，市場(chǎng)能否回暖還很難說(shuō)，在此情況下，會(huì )有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商，抱著(zhù)落袋為安的心態(tài)，在價(jià)格上做出讓步。據記者了解，近期，深圳龍崗坑梓一新盤(pán)，預計將以均價(jià)不足6000元/平米入市，有望創(chuàng )造深圳年內新盤(pán)價(jià)格最低紀錄。
兩極分化愈趨嚴重
10月以來(lái)，深圳全市新推項目的開(kāi)盤(pán)成交率分化十分嚴重，符合首次置業(yè)者以及自用人群需求的產(chǎn)品，如價(jià)格合理的2房、3房十分搶手，而面積偏大的中高檔住宅則少人問(wèn)津，成交十分低迷。
龍崗中心城一項目營(yíng)銷(xiāo)總監則表示，未來(lái)深圳樓市兩極分化將非常明顯，“物超所值的，不降價(jià)也有人買(mǎi)，物有所值的，也受追捧。只有那些以前是搭順風(fēng)車(chē)的，即使降價(jià)也賣(mài)不動(dòng)�！�
明年4月或回暖
“保守點(diǎn)的估計，要到明年五一前才能有明顯好轉�！鄙钲谟詈昙瘓F副總裁吳宏遠表示，按照慣例，春節前后都是樓市淡季；新年，銀行一些業(yè)務(wù)的調整也需要時(shí)間。而高海燕估計市場(chǎng)的回暖，除了需要時(shí)間外，還需要以賣(mài)家和開(kāi)發(fā)商降價(jià)為前提。
�。ㄗ髡撸耗戏蕉际袌笥浾� 陶文杰 新京報記者 張學(xué)冬 楊娟娟）
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