銷(xiāo)售對象范圍每年可變
廣州市國土房管局副局長(cháng)黃文波表示，目前通過(guò)制度設計基本排除了高收入階層投資限價(jià)房的可能，廣州市今后每年將根據房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況和居民的實(shí)際收入水平，及時(shí)、靈活地確定銷(xiāo)售對象范圍，避免調控不足或干預過(guò)度，保持限價(jià)與中等收入階層的收入水平相適應。
官方解讀限價(jià)房4條件
問(wèn)：年入20萬(wàn)/家限得太寬 答：不能買(mǎi)了房沒(méi)吃沒(méi)喝
廣州城鎮戶(hù)籍
國家頒布的文件要求，地方政府應優(yōu)先立足于解決戶(hù)籍人口的住房問(wèn)題。限價(jià)房作為全新的住房類(lèi)型，在政策的試行期內，難以全面掌握市場(chǎng)反應和供求關(guān)系，銷(xiāo)售對象范圍不宜一下子開(kāi)得過(guò)大，以免對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊。
首次置業(yè)
無(wú)房家庭的住房問(wèn)題是目前最突出、最緊迫的矛盾。首次置業(yè)是住房市場(chǎng)的有效需求和剛性需求。
年齡限制
由于限價(jià)房低于市場(chǎng)價(jià)格，為避免刺激住宅被動(dòng)性需求，故要求年齡必須達到法定晚婚年齡，男性年滿(mǎn)25歲，女性年滿(mǎn)23歲。已婚家庭不符合年齡限制的同樣不符合申購條件。
收入限制
2007年和2008年申購限價(jià)房收入條件的限制確定在家庭稅前年收入不超過(guò)20萬(wàn)元，個(gè)人稅前年收入不超過(guò)10萬(wàn)元；申請人在購買(mǎi)限價(jià)房時(shí)如實(shí)自行申報。
20萬(wàn)元這一標準是怎樣計算得來(lái)的？據了解，廣州市國土房管局先選取今年11月全市房?jì)r(jià)最便宜的區域花都區(5933元/平方米)，計算出這里限價(jià)房總房款(房?jì)r(jià)按花都區均價(jià)70%計算，面積按90平方米計算)，然后按照最新商業(yè)貸款利率計算得出首付三成后的月供為2354.8元。
由于國際公認個(gè)人住房貸款月供費用達到總收入30%時(shí)，家庭負擔較重，50%為警戒線(xiàn)。據此取中間值即40%測算。所以家庭年總收入=2354.8÷40%×12=70644元/年。據此估算，限價(jià)房購房者的家庭年收入的下限應在7萬(wàn)左右。
按照同樣的計算方法，選取廣州上月房?jì)r(jià)最貴區域越秀區(15644元/平方米)，計算得出限價(jià)房購房者的稅前家庭年收入的上限應在20萬(wàn)左右。
對有人質(zhì)疑20萬(wàn)元家庭年收入的標準限高了，廣州市國土房管局負責人昨日表示，“購買(mǎi)能力的測算非常重要，不能限了之后沒(méi)有購買(mǎi)能力，搞限價(jià)房是為了緩解中等收入家庭的購房壓力。不能搞得緊巴巴的，月供款如果占到70%-80%，那他們吃什么喝什么？”
不過(guò)，市房管局有關(guān)負責人承認，在20萬(wàn)元這個(gè)“門(mén)檻”上，目前并未算入炒股等收入，也未將收藏品等家庭固定資產(chǎn)考慮在內。
限價(jià)房疑點(diǎn)
從今年9月底公開(kāi)征求意見(jiàn)開(kāi)始，《辦法》半年以來(lái)收到了上千條修改意見(jiàn)。廣州市國土房管局相關(guān)負責人昨日表示，“如今《辦法》和《標準》還是存在不少問(wèn)題，對于這個(gè)政策，只能解決相對的公平，不可能解決絕對的公平，對于這個(gè)新生事物，沒(méi)有必要去過(guò)多地求全責備�！蹦敲�，限價(jià)房銷(xiāo)售過(guò)程有可能面臨哪些漏洞，目前的制度設計又已經(jīng)防范到什么程度呢？
疑問(wèn)
買(mǎi)限價(jià)房投資怎么辦？規定5年內不得租售，5年后租售補錢(qián)
低報年收入怎么辦？買(mǎi)后公示，一經(jīng)發(fā)現收回房屋，永久取消購房資格
異地有房者來(lái)買(mǎi)怎么辦？房地產(chǎn)交易登記沒(méi)有全國聯(lián)網(wǎng)，難以審核
房?jì)r(jià)跌過(guò)限價(jià)房怎么辦？會(huì )根據市場(chǎng)變化靈活運用調控措施
限價(jià)房會(huì )否貴過(guò)市場(chǎng)價(jià)
疑點(diǎn)1
如何避免投資騙購？
廣州市國土房管局昨日表示，通過(guò)制度設計基本排除了高收入階層投資限價(jià)房的可能
首先套型限制為90平方米以下，排除了部分富裕家庭購買(mǎi)此類(lèi)住房改善住房條件的可能。二是購買(mǎi)對象限制為首次置業(yè)者，而戶(hù)籍富裕家庭中符合該條件的已經(jīng)很少。根據2006年全市住房現狀抽樣調查結果，2006年我市戶(hù)籍人口住房私有率已達到86.5%，無(wú)房家庭比例較小，而富裕家庭中的無(wú)房家庭更是少之又少。三是嚴格限制利用限價(jià)房進(jìn)行投資牟利。四是限制已購限價(jià)房者再次置業(yè)。
據了解，對投資獲利的限制共有三道防線(xiàn)：
第一道防線(xiàn)是，《辦法》規定購房業(yè)主自辦理權屬登記之日起5年內不得出租和轉讓。
第二道防線(xiàn)，5年后，購房者出租或轉讓限價(jià)房的，須按出租或轉讓時(shí)市場(chǎng)價(jià)格與限價(jià)房購買(mǎi)價(jià)格之間差價(jià)的70%，計收政府出讓土地時(shí)的讓利優(yōu)惠。
第三道防線(xiàn)，《辦法》規定，限價(jià)房業(yè)主5年內再次置業(yè)前，必須以原銷(xiāo)售價(jià)格結合新舊程度，由政府回購，或由政府重新安排給其他符合條件的購買(mǎi)者購買(mǎi)；政府不回購、不安排或5年后再次置業(yè)的按照補交土地收益價(jià)款的辦法處理。
疑點(diǎn)2
事后審核收入形同虛設？
對于收入條件的審核問(wèn)題，《標準》采取了由申請人如實(shí)自行申報的辦法，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)設定收入審核程序。
“由于我國信用體系建設滯后等原因，居民的實(shí)際收入狀況很難準確核實(shí)�！睆V州市國土房管局強調，申請人不如實(shí)申報收入騙購限價(jià)房的法律風(fēng)險較大。申請人收入情況在購房前將向社會(huì )公示，接受社會(huì )監督；公示期間未能發(fā)現虛報、瞞報收入情況的，購房后一經(jīng)舉報和發(fā)現，還可以收回房屋，撤銷(xiāo)產(chǎn)權登記，永久取消限價(jià)房資格，并追究法律責任。
對此，合富輝煌首席分析師黎文江認為，事后審查可以收窄審查面，節省政府的監管成本。同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文則強調，一定要建立“退出機制”，政府保留在發(fā)現申請者謊報收入后收回限價(jià)房的權力。
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