發(fā)表評論 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上沸沸揚揚的“第二套房貸”政策，就在年前又有了新細則，中國人民銀行、銀監會(huì )明確規定，各商業(yè)銀行應以家庭為單位執行第二套房貸政策，對于已有房貸記錄的購房者，即使還清貸款，再次購房時(shí)也按照第二套房貸的政策執行，這條新細則出臺之后，是否能夠抑制市場(chǎng)上的炒房行為？
在位于北京東三環(huán)附近的金地國際花園，記者見(jiàn)到了一位王先生，他告訴記者，自己從4年前就開(kāi)始在北京投資房產(chǎn)，通過(guò)銀行貸款，他手中最多的時(shí)候曾一度持有十幾套房屋，通過(guò)不停的倒手，獲利十分豐厚。
就在王先生準備將手中的資金投資更多房產(chǎn)的時(shí)候，央行和銀監會(huì )下發(fā)了第二套房貸提高首付并提升利率的規定，緊接著(zhù)，12月5日，房貸新政的補充細則出臺，明確規定：以借款人家庭，包括借款人、配偶及未成年子女，為單位認定房貸次數；對于已利用銀行貸款購買(mǎi)首套自住房的家庭，即使將貸款還清，再次貸款購房仍然認定為第二套房。
購房成本的增加，讓王先生這樣的投資者望而止步，從銀行繼續貸款投資房產(chǎn)的話(huà)，首付款和月供勢必會(huì )增加，而回報卻十分有限。
投資者最關(guān)心的就是回報，房貸細則出臺后，回報少獲利難，讓許多像王先生這樣的投資客放棄了再次投入購房的想法，而王先生的投資同行們的日子也并不好過(guò)。
投入的增加讓王先生考慮再三，原先將房屋轉手買(mǎi)賣(mài)的方式已經(jīng)很難獲取利潤，現在他只能把房子全部出租用來(lái)償還月供。
央行和銀監會(huì )不僅提高了第二套房貸的首付比例，也提高了貸款利率，再加上今年以來(lái)，央行已經(jīng)連續六次加息，如果這樣算下來(lái)，給貸款買(mǎi)房者帶來(lái)新的利息負擔，就不是一個(gè)小數目，像剛才王先生這種職業(yè)炒房人，更是被房貸新政戳到了痛處，那么，這項貸款新政策對整個(gè)房地產(chǎn)投資又會(huì )產(chǎn)生多大影響？
在房產(chǎn)投資者中，有多少是通過(guò)貸款買(mǎi)房的？北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍給出了這樣一個(gè)答案：一般的情況下，80%到90%的人士都會(huì )選擇利用貸款來(lái)做他的投資收益，來(lái)回報他的投資收益。
宮女士告訴記者，在進(jìn)行房產(chǎn)投資之前，每個(gè)人都會(huì )算這樣一筆帳：就是他的付出和每個(gè)月的月供再加上利率，比如他貸款這么多年，他每一年投資回報是多少，基本上如果達不到5到8這樣的一個(gè)投資回報收益的話(huà)，那這個(gè)投資可能他就要放棄。
而二套房貸細則出臺之后，意味著(zhù)投資者不光要多支出首付，也要多支出利息。根據中原地產(chǎn)的統計數據顯示，投資者的減少，也讓他們少了不少生意。據宮萍介紹，從門(mén)店，中原門(mén)店的成交量監測來(lái)看是屬于下降，大概下降不到10%這樣一個(gè)數據。
不僅如此，在第二套房貸細則明確規定下，首次貸款的優(yōu)惠政策對于一個(gè)需要貸款購房的家庭來(lái)說(shuō)，只能享用一次，即使將貸款還清，再次貸款購房仍然會(huì )認定為第二套房，因此目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀(guān)望氣氛十分濃厚。
中原地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，由于客戶(hù)對于政策不了解，由于銀行在實(shí)際對家庭認定每個(gè)銀行也要出專(zhuān)門(mén)的政策，所以，在新的政策出來(lái)之前，客戶(hù)的觀(guān)望和銀行的等待造成了目前市場(chǎng)交易量的下降。目前的從北京來(lái)看，整體的影響大概是在20%左右交易量下降，那在其他有些城市更明顯，比如像深圳交易量下跌了大概超過(guò)70%�！�
房貸新政策抬高了購房貸款的門(mén)檻，尤其資金實(shí)力較弱的小投資者，難以承受由此帶來(lái)的利息負擔，很多都放棄了進(jìn)一步購房的打算，隨著(zhù)房產(chǎn)交易迅速降溫，那些中小型房產(chǎn)中介公司首先感受到了市場(chǎng)寒流，像一度擁有50多家門(mén)店的北京信一天房產(chǎn)中介公司，最近就傳出了多家門(mén)店關(guān)門(mén)的消息。
在信一天位于雙井橋的一家門(mén)店，記者看到，雖然門(mén)外依舊懸掛著(zhù)“信一天”的招牌，可門(mén)店里卻已經(jīng)是人去樓空，記者隨后致電信一天門(mén)店，得到了公司關(guān)門(mén)了的答復。
那為什么會(huì )出現這樣的局面？中原地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，受不斷收緊的房貸新政影響，小中介公司出現這樣的情況十分普遍，由于小公司的交易量低，而且市場(chǎng)在發(fā)生變化的時(shí)候，客戶(hù)通常會(huì )優(yōu)先考慮選大的公司，造成成交受到影響，生存就面臨問(wèn)題。
買(mǎi)房的人少了，影響的不僅僅是房地產(chǎn)中介機構，開(kāi)發(fā)商們更是直接地感受到了這種沖擊，朝青板塊是北京城內地段較好的地區，記者走訪(fǎng)了幾個(gè)樓盤(pán)的售樓處，雖然周末應該是看房人比較集中的時(shí)候，但售樓大廳內都十分冷清，有的甚至空無(wú)一人，開(kāi)發(fā)商國美第一城總經(jīng)理陳云峰先生告訴記者，前段時(shí)間的銷(xiāo)售盛況已變成開(kāi)發(fā)商們的美好回憶，同時(shí)，隨之而來(lái)的是巨大的銷(xiāo)售壓力。
為了吸引購房者繼續買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商們也動(dòng)足了腦筋，開(kāi)發(fā)商打折是普遍的，每個(gè)樓盤(pán)幾乎都在打折。購房者的減少也讓開(kāi)發(fā)商們不敢再貿然提高房?jì)r(jià)。
采訪(fǎng)中，記者也了解到，此次受到?jīng)_擊的主要是一些中低端樓盤(pán)，據中原地產(chǎn)統計，以北京為例，中低端樓盤(pán)的銷(xiāo)售量大概下降了30%到40%，而對于高檔樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，在它們身上顯然感受不到這樣的影響。
山水文園副總經(jīng)理鄭宏新是山水文園項目開(kāi)發(fā)商，其項目目前每平米單價(jià)在3萬(wàn)元錢(qián)左右，戶(hù)型面積在110平米到500平米之間，雖然這一樓盤(pán)的購買(mǎi)者也有很多是貸款購房，但由于這些購房者經(jīng)濟實(shí)力較強，比起中低價(jià)位的開(kāi)發(fā)商們，鄭先生并沒(méi)有感覺(jué)到明顯的銷(xiāo)售壓力。
房貸新政策，目標顯然直指房產(chǎn)市場(chǎng)上的個(gè)人投資者，因為買(mǎi)第二套住房的，很多不是為了出租就是為了倒手賺差價(jià)，但是，在購買(mǎi)第二套住房的隊伍里，也有不少是想住寬敞一點(diǎn)的老百姓，可他們的經(jīng)濟實(shí)力又比不上那些投資者，對這部分老百姓來(lái)說(shuō)，第二套房貸政策出臺會(huì )帶來(lái)什么變化？記者也采訪(fǎng)到了北京的兩位購房者。
葛女士是南京人，兩年前和丈夫來(lái)到北京，今年6月份，兩人終于下定決心在東四環(huán)附近貸款買(mǎi)了一套期房，由于手頭資金有限，住房使用面積大概只有60多平，兩人計劃著(zhù)攢夠了錢(qián)兩三年內再換個(gè)大點(diǎn)的房子，但新出臺的二套房貸細則一下子打亂了他們的計劃，由于新細則規定以借款人家庭為單位認定是否為第二套房貸；對于已利用銀行貸款購買(mǎi)首套自住房的家庭，即使將貸款還清，再次貸款購房會(huì )仍然認定為第二套房，對于葛女士想接父母七口人共同生活的想法沒(méi)了信心。
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