央行和銀監會(huì )聯(lián)合公布的《補充通知》通過(guò)統一以家庭為單位(包括借款人、配偶及未成年子女)的第二套以上房貸的認定標準，一定程度上理順了房貸市場(chǎng)的認定秩序，有利于形成公平競爭的局面，提高了投機炒作和待價(jià)而沽者的成本和難度。同時(shí)在一定程度上降低了銀行房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險。
對于中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，央行與銀監會(huì )先后出臺的兩個(gè)通知對其影響無(wú)疑是巨大的，然而在實(shí)際操作過(guò)程中，此次“二套房新規”能否真正落實(shí)仍面臨著(zhù)一些考驗。
首先，借款人與貸款人信息不對稱(chēng)和信息甄別問(wèn)題。對商業(yè)銀行來(lái)講，當前的《補充通知》只是實(shí)現了第二套房貸認定標準的統一，而這只解決了商業(yè)銀行發(fā)展房貸業(yè)務(wù)的一個(gè)最基本層面的問(wèn)題——怎樣甄別第二套房貸問(wèn)題。實(shí)際上，對商業(yè)銀行來(lái)講，最大的挑戰可能來(lái)自于如何甄別的問(wèn)題。
從當前的現實(shí)狀況看，借款人與貸款人存在著(zhù)明顯的信息不對稱(chēng)。造成這種信息不對稱(chēng)風(fēng)險的原因主要集中在借款人有用信息條塊分割的制度性問(wèn)題。其一，借款人的收入真實(shí)信息的甄別系統，一方面來(lái)自于借款人所在單位的收入證明，另一方面來(lái)自于稅務(wù)部門(mén)的納稅證明。顯然，就借款人的收入證明來(lái)講，其真偽的甄別工作不僅依賴(lài)于所在單位的誠信問(wèn)題，也依賴(lài)于個(gè)人的誠信，在信用體系覆蓋度不高、個(gè)人信用評級尚處于起步的時(shí)期，借款人收入證明的可靠性存在著(zhù)公信力低的挑戰。當然，應該說(shuō)借款人在稅務(wù)部門(mén)的納稅證明可以起到一定的印證作用，但這又受到信息條塊分割所帶來(lái)的不便；其二，是借款人的住房登記信息，目前這一信息主要分布在各地房管部門(mén)和建設部門(mén)，不僅查證困難，而且具有明顯的地域色彩，不利于對異地購房的規范；其三，婚姻登記和個(gè)人戶(hù)口信息主要集中在民政部門(mén)和公安部門(mén)等，也造成了信息系統的制度性分割問(wèn)題。
借款人有利信息的條塊分割的制度性問(wèn)題，客觀(guān)上提高了貸款人認定借款人是否滿(mǎn)足房貸要求的信息搜集成本。因此，如何實(shí)現信息的大集成，疏通信息系統間的制度性隔閡將直接影響房貸新政的成效。
其次，信息真偽的責任認定問(wèn)題�？陀^(guān)地講，商業(yè)銀行有條件把這種信息收集成本轉嫁到借款人身上，《補充協(xié)議》也對個(gè)人提供虛假信息設置了明確的懲罰條款，借款人也可以通過(guò)從不同信息系統申請信息證明來(lái)提高信息的權威性和真實(shí)性。然而，在當前不同信息系統不完善，管理質(zhì)量差異大，信息更新不及時(shí)和不健全的情況下，權威的信息系統證明也存在失真和失效等問(wèn)題。面對信息非借款人故意造假所導致的個(gè)人信息失信問(wèn)題，如何進(jìn)行責任認定實(shí)際上尚未有相對系統的解決方案。如果把責任全部歸結到借款人，必然存在借款人代人受過(guò)的情況，而如果追究有關(guān)信息系統管理部門(mén)的責任，就目前來(lái)看還較為困難。
在此，可引用的一個(gè)重要的法律依據是《國家賠償法》，不過(guò)該法目前尚無(wú)詳細而系統的認定規定，而且相對于國家賠償標準，由于信息失真給商業(yè)銀行所帶來(lái)的損失可能遠遠高于當前所設定的國家賠償標準。顯然，要解決這方面的問(wèn)題，一方面需要提高相關(guān)信息系統部門(mén)的信息管理質(zhì)量和真實(shí)性復核，另一方面需要完善《國家賠償法》、《行政訴訟法》等方面的法律體系。同時(shí)，需要適當地開(kāi)發(fā)相應的保險業(yè)務(wù)體系來(lái)分散這方面的風(fēng)險。
最后，商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險管控水平問(wèn)題。央行和銀監會(huì )在房貸新政中對第二套房貸的統一認定，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)統一標準降低房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險烈度，來(lái)引導商業(yè)銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域實(shí)行風(fēng)險分類(lèi)監管。因為不論是對二套房貸以上提高首付比例，還是提高貸款利率都含有明顯的風(fēng)險溢價(jià)成分。然而，由于目前商業(yè)銀行對房貸潛在風(fēng)險的認識仍然不足，使其對房貸新政仍存在著(zhù)限制自身業(yè)務(wù)發(fā)展的誤解。
這種誤解包括兩方面的問(wèn)題。其一，對于房貸中，借款人第一套房貸的風(fēng)險系數和風(fēng)險發(fā)生概率情況如何，第二套、三套及以上房貸的風(fēng)險系數和風(fēng)險概率又如何？等等，目前仍然缺乏相應的系統研究，更多的是拘泥于央行和銀監會(huì )所設定的首付不低于40%，貸款利率不低于基準的1.1倍等基礎性的框架上；其二，銀行的風(fēng)險定價(jià)能力的科學(xué)性、合理性和有效性仍然不足。由于商業(yè)銀行對諸如不同性質(zhì)的房貸等風(fēng)險資產(chǎn)的風(fēng)險權重等基礎性研究不夠系統、全面和深入。如何為風(fēng)險資產(chǎn)確定風(fēng)險溢價(jià)，如何為借款人授信等實(shí)際上都面臨著(zhù)基礎性數據的瓶頸考驗。
由此可見(jiàn)，要真正使房貸新政作為金融系統和社會(huì )各界正確看待當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的自覺(jué)意識，一方面，需要加強相互割裂的個(gè)人信息系統的互通互訪(fǎng)，逐漸形成一個(gè)統一的信息系統，并加強信息質(zhì)量的管理和確立責權清晰的功能體系；另一方面，商業(yè)銀行也需要進(jìn)一步加強風(fēng)險管控水平和基礎性風(fēng)險分類(lèi)、研究能力。同時(shí)，銀監會(huì )有必要對二套以上的房貸，提高其風(fēng)險資產(chǎn)的計提權重，如一套房貸的風(fēng)險權重系數為0.5，二套可以按照0.8-1.0，三套以上則可以適當繼續提高其風(fēng)險權重系數。從而，通過(guò)資本充足率的硬約束來(lái)提高商業(yè)銀行加強基礎風(fēng)險研究等問(wèn)題的自覺(jué)意識。
日前，央行和銀監會(huì )聯(lián)合公布了《補充通知》，對第二套以上的房貸標準認定問(wèn)題做出了“以家庭為單位”的統一規定。管理層的此舉理順了房貸市場(chǎng)的認定秩序，有利于形成公平競爭的局面，提高了投機炒作和待價(jià)而沽者的成本和難度，同時(shí)在一定程度上降低了銀行房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險。作者認為，為了更充分發(fā)揮房貸新政的效用，有一些具體問(wèn)題需認真面對。(劉曉忠)
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