2007年12月11日，中國人民銀行、銀監會(huì )聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》(銀發(fā)[2007]452號)，明確了“以借款人家庭為單位認定房貸次數”，并規定“已利用銀行貸款購買(mǎi)首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行”。
《補充通知》的出臺顯示了管理層調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的明確態(tài)度：鼓勵自住需求，打擊投資需求。政策的出臺將會(huì )帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續的觀(guān)望，而部分前期房?jì)r(jià)上漲過(guò)大的城市，包括深圳、廣州價(jià)格可能出現松動(dòng)和一定幅度的下跌。但是從長(cháng)期來(lái)看，中國住宅市場(chǎng)上客觀(guān)存在的供需矛盾和居民購買(mǎi)力的不斷提高都使得我們有理由長(cháng)期看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。
政策意圖進(jìn)一步明確，鼓勵自住需求，打擊投資需求。此次《補充通知》進(jìn)一步明確了對第二套房或多套房的認定標準，一是“以借款人家庭為單位認定房貸次數”，二是“已經(jīng)還清貸款的仍視作第二套”，由此可見(jiàn)政府打擊住房投資需求的政策意圖非常明確。但是，政策同時(shí)也強調人均居住面積低于平均水平而再次申請房貸的，仍可比照首套自住房貸款政策執行，顯示意在鼓勵居民改善住房條件的合理需求。
市場(chǎng)觀(guān)望情緒仍將維持，但不會(huì )改變長(cháng)期向上趨勢�！堆a充通知》的出臺使得9月新政出臺所導致的市場(chǎng)觀(guān)望情緒將繼續維持，各地特別是前期房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大的市場(chǎng)，未來(lái)1-2個(gè)月成交量將繼續走低，而短期內房?jì)r(jià)的核心驅動(dòng)因素將取決于各地投資性購房的比重和對信貸環(huán)境的依賴(lài)程度，一旦投資客因為資金鏈條緊張開(kāi)始大量拋售住房，房?jì)r(jià)下跌的壓力將會(huì )變大。
我們判斷，由于深圳投資性購房比重前期已經(jīng)超過(guò)50%左右，因此，未來(lái)一段時(shí)間價(jià)格的走低將繼續維持，但是下跌的空間也僅在20%左右；而包括上海、北京在內的其他城市，投資性購房比重的有限和投資者資金規模的相對充裕將導致短期內房?jì)r(jià)滯漲的概率大于下跌。
從長(cháng)期來(lái)看，行業(yè)向好的因素并沒(méi)有發(fā)生根本逆轉。我們的理由是，土地供給的緊張、居民購買(mǎi)力的提升、住宅郊區化和小戶(hù)型化的趨勢、國內資金的相對充裕以及負利率的環(huán)境等共同推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的因素依舊存在。我們依舊堅定看好房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期趨勢。
政策預期將導致市場(chǎng)持續觀(guān)望，未來(lái)三個(gè)月股價(jià)向上的動(dòng)力未必很強。全國經(jīng)濟工作會(huì )議之后，國務(wù)院又聯(lián)合各個(gè)部委進(jìn)行為期兩周的市場(chǎng)調查。監管層傳遞的信號使得政策出臺的預期進(jìn)一步加強；而另一方面，市場(chǎng)的成交量萎縮和房?jì)r(jià)的變動(dòng)都會(huì )影響投資者的預期。因此，未來(lái)1-2個(gè)月內，投資界對房?jì)r(jià)走向的分歧以及對政策的不明朗預期都將導致市場(chǎng)在一段時(shí)間內股價(jià)難以出現上升趨勢。
在公司選擇上，我們依舊看好快速周轉、有多元融資渠道和產(chǎn)品定位較為合理的住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)，包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球；另外，由于張江高科、浦東金橋等租賃型企業(yè)受政策調控影響較小，而RNAV存在絕對的安全邊際，因此，建議投資者可以繼續增持。(申銀萬(wàn)國 江征雁)
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