房?jì)r(jià)究竟是上漲了？抑或下跌了？房?jì)r(jià)究竟怎么走？這個(gè)問(wèn)題如今成為最敏感的房地產(chǎn)“雷區”。
權威部門(mén)“小心翼翼”，市場(chǎng)機構眾說(shuō)紛紜，街頭巷尾更是人云亦云。各種數據不同、對立乃至部分失真，編織成一張巨大的房?jì)r(jià)迷網(wǎng)�？膳碌慕Y果是，這張迷網(wǎng)“迷”得房地產(chǎn)調控如同盲人摸象：既沒(méi)有最真實(shí)的調控依據，也缺乏關(guān)于調控結果的準確無(wú)誤的實(shí)際檢驗標準。最終的后果是，調控舉步維艱，難以找到對癥下藥、藥到病除的關(guān)鍵點(diǎn)。
交易價(jià)格 亂花漸欲迷人眼
王小姐正在考慮置換住房，掌握并理解收集來(lái)的房?jì)r(jià)參考數據是必做的“功課”之一。出乎意料的是，無(wú)論是網(wǎng)絡(luò )、電話(huà)，還是中介面對面的介紹，形形色色的房?jì)r(jià)數據使她根本無(wú)法適從。
“首先考慮的便是網(wǎng)絡(luò )渠道�！彼謩e登錄了幾個(gè)大型門(mén)戶(hù)網(wǎng)站下的二手房交易頻道，發(fā)現“更新很慢，有些數據甚至停留在幾年前的水平�！边@種由個(gè)人交易者自由掛牌交易的網(wǎng)絡(luò )平臺，雖然能夠最為直接地體現賣(mài)家的心理價(jià)位，但數據并不接近市場(chǎng)�！盁o(wú)法作為參考，很亂�！蓖跣〗阏f(shuō)。
公開(kāi)披露的各種房?jì)r(jià)統計數據也是王小姐的信息來(lái)源之一。她非常關(guān)注來(lái)自于統計局、房地局等權威部門(mén)發(fā)布的數據。但問(wèn)題是，在權威部門(mén)發(fā)布的信息中，別說(shuō)是區域性?xún)r(jià)格，就連平均房?jì)r(jià)是多少，也都無(wú)從了解。
無(wú)奈之下，王小姐只能采用“笨辦法”——實(shí)地考察中介機構提供的價(jià)格。她承認，由中介提供的價(jià)格信息，的確能夠比較客觀(guān)地反映當地的市場(chǎng)行情，但其中涉及到的“掛牌價(jià)”、“成交價(jià)”、“到手價(jià)”等名目繁多的各式花樣，讓她如墜云里霧里，“太復雜了”。
幾家中介企業(yè)在接受上海證券報記者采訪(fǎng)時(shí)，對于多種價(jià)格并存的狀況并未否認�！爸薪樽鳛榻灰拙娱g機構，會(huì )采用許多方式方法以盡力促成交易�！�
按照中介行業(yè)的定義，所謂“到手價(jià)”，即“凈得價(jià)”，是指業(yè)主在賣(mài)房過(guò)程中去除一切稅費、傭金和其他費用后到手的凈收益�！俺山粌r(jià)”則是指買(mǎi)賣(mài)雙方在交易合同中約定的價(jià)格，其中包括賣(mài)方的各種稅費和傭金。而“包傭價(jià)”則是同時(shí)包含了“到手價(jià)”、買(mǎi)賣(mài)雙方在房產(chǎn)交易過(guò)程中的稅費以及傭金的總價(jià)款。
名目繁多的價(jià)格稱(chēng)謂難免會(huì )使人產(chǎn)生疑惑：究竟是為了迷惑客戶(hù)？還是市場(chǎng)需要？上海美聯(lián)物業(yè)交易管理部高級經(jīng)理王磊認為，金融、稅收等方面的宏觀(guān)調控始終不斷，隨之而來(lái)的情況是，許多客戶(hù)根本無(wú)法清楚地知曉繁雜的稅費交納結果。對于這部分客戶(hù)而言，“到手價(jià)”是最能夠體現直觀(guān)感受的價(jià)格方式�！巴ǔ！绞謨r(jià)’都是由房東提出的，這能夠代表賣(mài)家的實(shí)際心理價(jià)位�！贝送�，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的競爭日趨激烈，價(jià)格通常成為抓住客戶(hù)的首選因素，對外標榜的“到手價(jià)”也就成了吸引客戶(hù)眼球的招牌。
上海中原地產(chǎn)新天地分行高級經(jīng)理高云飛介紹說(shuō)，有經(jīng)驗的中介人員會(huì )根據不同客戶(hù)區別對待�！皩τ谀切┓浅Ａ私馐袌�(chǎng)的客戶(hù)，會(huì )報‘到手價(jià)’；而對明顯不老練的客戶(hù)，就報‘成交價(jià)’�！�
陰陽(yáng)合同 真實(shí)房?jì)r(jià)被壓低
摸不清頭緒的狀況，同樣出現在賣(mài)家身上。
投資客陳先生擁有多個(gè)市中心樓盤(pán)，是附近幾家中介的�？��！捌叫亩�，我對于中介參與交易并不完全放心�！标愊壬_(kāi)門(mén)見(jiàn)山地說(shuō)，“買(mǎi)賣(mài)雙方始終是被隔離開(kāi)的，我需要的買(mǎi)方信息是由中介來(lái)傳達，可以說(shuō)并不透明�！睋Q(chēng)曾經(jīng)受騙過(guò)的陳先生，說(shuō)起房產(chǎn)交易仍然心有余悸，但又無(wú)可奈何。
陳先生稱(chēng)，在交易過(guò)程中，中介還會(huì )“指導”買(mǎi)賣(mài)雙方做點(diǎn)“手腳”。而這種“手腳”，其實(shí)就是通俗所講的“陰陽(yáng)合同”。據了解，在一些二手房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì )口頭協(xié)商或簽訂價(jià)格不同的兩份合同，以實(shí)現避稅�！氨确秸f(shuō)一套房產(chǎn)是100萬(wàn)，成交合同實(shí)際體現的只有70萬(wàn)，剩下的30萬(wàn)就以另一份裝修合同來(lái)支付�！标愊壬蛴浾呓忉�。
為了規范二手房市場(chǎng)，各地政府部門(mén)紛紛實(shí)行二手房網(wǎng)上簽約、網(wǎng)上備案、交易資金監管等新規定，但存在“陰陽(yáng)合同”的現狀，仍然是一個(gè)業(yè)界公開(kāi)的秘密�！斑@幾年房?jì)r(jià)漲得厲害，原先的非普通住宅標準早已不適用了，隨之而來(lái)的稅收問(wèn)題表現得十分突出，買(mǎi)家勢必會(huì )主動(dòng)提出設法做低房?jì)r(jià)以逃稅�！币晃粯I(yè)內人士分析道。
上海2005年出臺普通住房和非普通住房的區分標準，除去各種硬件設施規定之外，對于普通住房的價(jià)格限定是：坐落在內環(huán)線(xiàn)以?xún)鹊牡陀诿科椒矫?.75萬(wàn)元人民幣，內環(huán)與外環(huán)之間的低于1萬(wàn)元，外環(huán)線(xiàn)以外的低于7000元。契稅征收按普通住房1.5%的標準收取，而歸入非普通住房類(lèi)，契稅則按照3%收取。
然而，隨著(zhù)今年上半年房?jì)r(jià)出現新一輪瘋漲，上海市內環(huán)以?xún)仍缫央y覓1.5萬(wàn)元/平方米以下的房源，內外環(huán)線(xiàn)區域房?jì)r(jià)也大都超出1萬(wàn)元/平方米。即使實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍，但按照價(jià)格劃分，有許多房源依舊被歸入了非普通住宅行列。在這些客觀(guān)因素的促成下，滋生“陰陽(yáng)合同”的土壤就格外肥沃。
隨之而來(lái)的反應是，當這些并不屬實(shí)的成交價(jià)格進(jìn)入網(wǎng)上備案系統之后，統計數據便很難體現出準確性�！肮俜綌祿䦟�(shí)際上偏低�！币晃回撠熯M(jìn)行數據研究的專(zhuān)業(yè)人士毫不客氣地指出。
9月份，國家發(fā)改委、國家統計局的調查顯示，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格中，廣州二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.3%，環(huán)比上漲0.9%。而廣州市房管局發(fā)布的全市十區房地產(chǎn)市場(chǎng)報告則顯示，9月份的存量住宅交易登記均價(jià)為4307元/平方米，同比增長(cháng)20.3%，環(huán)比增長(cháng)7.7%。同時(shí)，根據社會(huì )機構的發(fā)布數據，廣州市9月份的二手房市場(chǎng)均價(jià)則為7334元/平方米，環(huán)比漲幅為5.0%。三者公布數據之間的差異，以“南轅北轍”形容不為過(guò)。
權威打架 數據失真因過(guò)濾？
近期，廣州市國土房管局的一則文件引發(fā)公眾熱議。
廣州市國土房管局宣布，打算逐步取消名下網(wǎng)站“陽(yáng)光家緣”的實(shí)時(shí)簽約數據。據報道，今年7月份，在廣州市國土房管局發(fā)布的市場(chǎng)分析報告中，廣州市十區新建商品住宅均價(jià)為8490元/平方米，但“陽(yáng)光家緣”7月31日的實(shí)時(shí)簽約數據則反映出十區當月預售商品住房的均價(jià)為9473元/平方米。
在上海，房?jì)r(jià)走向同樣成謎。具有官方背景的上海房屋租賃指數辦公室，剛剛發(fā)布11月的上海房屋租賃指數，環(huán)比漲幅為1.9%。而在社會(huì )機構的統計數據中，當月則環(huán)比下跌了1.28%。
上海證券報記者分別登錄北京、上海、廣州三地的官方房地產(chǎn)網(wǎng)站，以尋求公開(kāi)的價(jià)格發(fā)布信息。在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，明確的價(jià)格發(fā)布信息止步于2006年；廣州“陽(yáng)光家緣”的住宅累計信息均取自于從1月份延至當月的平均數據；而在上海網(wǎng)上房地產(chǎn)上能夠得到的市場(chǎng)成交價(jià)格信息，僅僅顯示了不同價(jià)格區間的住宅成交套數而已�？芍^“數據迷局”。
對于權威機構公開(kāi)數據的不同，廣州市房管局曾做出過(guò)解釋?zhuān)鹤≌鶅r(jià)等于依法登記的所有商品住房買(mǎi)賣(mài)合同中記載的交易總金額除以交易總面積，為全樣本統計，可反映一個(gè)城市(地區)的整體價(jià)格水平和轄內交易量、交易結構的變動(dòng)趨勢；價(jià)格指數是在一個(gè)城市(地區)選取一定數量典型樓盤(pán)的交易價(jià)格，在對其漲跌幅度進(jìn)行同質(zhì)化處理后的加權平均數，為抽樣統計，可反映一個(gè)城市(地區)在一定時(shí)期內的住宅價(jià)格平均漲跌情況，但一般不反映交易結構變動(dòng)差異。
“兩指標在反映房屋價(jià)格水平和走勢上各有側重，從短期看，成交量和成交結構的波動(dòng)容易造成兩指標出現一定差異；但從長(cháng)期看，同質(zhì)性、成交量、成交結構等可變因素差異將縮小，兩指標的走勢將趨向一致。對兩指標的相對長(cháng)一點(diǎn)時(shí)間的跟蹤了解和綜合運用將有助于對房屋價(jià)格情況進(jìn)行更全面、準確的判斷�！�
“官方數據與市場(chǎng)機構數據的不合程度很高�！睋本拔覑�(ài)我家”分析師介紹，官方數據的采集方式樣本量大，操作時(shí)間流程長(cháng)，因此容易出現官方數據與中介市場(chǎng)調研數據的不一致�！斑@種不一致包含了研究時(shí)效性的不一致、研究?jì)热莸牟灰恢潞脱芯拷Y果的不一致�！�
“國六條”明確提到：“完善房地產(chǎn)統計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅持正確的輿論導向�！庇袠I(yè)內人士指出，“均價(jià)”無(wú)法客觀(guān)反映市場(chǎng)真實(shí)標準。由于商品房?jì)r(jià)格差別大，且有不同區域、不同檔次之分。均價(jià)上揚，可能是高端產(chǎn)品價(jià)格拉動(dòng)所致；均價(jià)下降，則可能是低端產(chǎn)品成交量放大造成的沖擊。
甚至有知情人士表示，自從房?jì)r(jià)問(wèn)題被提升到政績(jì)考核的高度之后，各地政府部門(mén)的處理態(tài)度就不約而同地謹慎起來(lái)�！胺彩切枰l(fā)布的數據幾乎全部需要過(guò)濾�！痹撊耸恳馕渡铋L(cháng)地表示。
曾參與過(guò)官方數據發(fā)布的一位研究人士告訴記者，在數據的制作過(guò)程中，通常根據劃定區域及板塊范圍尋找樣本樓盤(pán)，以該樓盤(pán)的價(jià)格變化來(lái)代表板塊的價(jià)格走勢。同時(shí)，在當月的樣本樓盤(pán)成交數據的基礎上，對數據進(jìn)行相應的修正和測算，以得到標準樣本樓盤(pán)的當月價(jià)格。最后，根據相應的統計方法來(lái)算出全市性的二手房指數。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀透露，一般來(lái)說(shuō)，中介的市場(chǎng)數據來(lái)自于多個(gè)渠道，由每月財務(wù)成交數據、成交金額統計反饋等各項組成。通常選擇不同區域、不同板塊的多個(gè)樣本，如成交活躍度高、具有代表性意義、價(jià)格水平較為典型的樓盤(pán)。但他同時(shí)指出，由于二手房中介企業(yè)通常定位不一致，因此采集樣本也無(wú)法代表全部市場(chǎng)�！爸荒芙ㄗh客戶(hù)可以根據不同的細分市場(chǎng)，選擇有針對性的中介市場(chǎng)數據用作參考�！�
專(zhuān)家建議，培養一個(gè)全國性的權威數據機構，同時(shí)改變均價(jià)的單一指標體系，對房?jì)r(jià)實(shí)行分類(lèi)發(fā)布，以加強房?jì)r(jià)信息的透明度。(唐文祺)
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