發(fā)表評論 近日，多位政府官員否認了樓市拐點(diǎn)說(shuō)，但目前上海樓市觀(guān)望氣氛依然濃厚，成交仍處低谷。多年未見(jiàn)的寒冬已經(jīng)過(guò)去，上海樓市是否會(huì )隨著(zhù)春天的腳步回暖？希望業(yè)內專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)機構的分析能給觀(guān)望中的您一些參考。
三項金融政策影響樓市走向
上海不少業(yè)內人士認為，2008年，下面幾項金融政策對房?jì)r(jià)走勢可能產(chǎn)生較大的影響，即：房貸規模的總量控制、加息的頻率、第二套房貸政策執行力度。
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2007年底市場(chǎng)傳聞2008年房貸總額可能縮減50%，但多位銀行人士透露，今年的信貸額度控制肯定要比去年嚴格，不過(guò)，具體的額度并不像市場(chǎng)傳聞的那樣大幅縮減，而是將由原來(lái)每年確定一次全年貸款的發(fā)放額，改為按季度來(lái)確定并發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。
有媒體報道部分銀行一季度貸款額度已經(jīng)用完，但此種情況在上海并未出現。某國有銀行房貸負責人表示，2008年，銀行控制信貸額度會(huì )把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款放在首位，而個(gè)人按揭貸款仍將是各家銀行爭奪的重點(diǎn)，預計2008年個(gè)人按揭貸款的增幅肯定會(huì )下來(lái)，但不太可能出現大幅萎縮的局面。滬上幾家銀行的業(yè)務(wù)人員也表示，今年的房貸指標都沒(méi)有下降，有的甚至還比去年有了增加。
銀行人士認為，如果信貸總量控制主要針對開(kāi)發(fā)貸款，實(shí)際上對穩定房?jì)r(jià)是不利的。這是因為一方面市場(chǎng)供應量會(huì )受到影響，另一方面也會(huì )導致更多中小開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂而退出市場(chǎng)，市場(chǎng)的集中度會(huì )提升，出現大開(kāi)發(fā)商壟斷市場(chǎng)的局面。
但也有市場(chǎng)人士對此有不同看法，看空房?jì)r(jià)的代表人物易憲容在博客中預測2008年國內商業(yè)銀行肯定會(huì )控制個(gè)人按揭的規模，加上利率的上升，將改變人們對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期，個(gè)人住房按揭市場(chǎng)將會(huì )發(fā)生根本性變化，從而導致房?jì)r(jià)向理性回歸。
全年加息力度
不少專(zhuān)家預測2008年繼續加息的可能性很大。加息無(wú)疑對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是負面的，市場(chǎng)上對此有兩種判斷。
一種判斷是今年很有可能繼續多次加息，比如，易憲容認為是否上調利率要看整個(gè)經(jīng)濟數據變化而定，如果要從讓居民的銀行存款利率恢復到正利率水平角度來(lái)看，利率上升將是不可避免的。2007年，利率已處于上升周期中，2008年這種趨勢也不會(huì )改變。
而另一種觀(guān)點(diǎn)則認為2008年不會(huì )再出現2007年那樣的加息力度，而且央行在加息時(shí)會(huì )考慮房貸族的承受力，這從2007年最后一次加息沒(méi)有調整5年以上貸款利率可以得到印證。
某銀行房貸負責人就持該種觀(guān)點(diǎn)。她表示，加息可能改變人們的預期，但是否就能讓房?jì)r(jià)掉頭，這一方面要看具體的加息幅度，另一方面還要看借款人的實(shí)際承受能力。她認為，北京、上海等大城市的購房者，尤其是年輕購房者大多能得到家庭的支持，這與西方國家很不一樣，比如在上海，即便是結婚成家后，很多年輕人仍然可能在父母家解決“吃飯問(wèn)題”。那些不能得到家庭支持的新上海人則大多具有節儉度日的能力和準備。
另一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是上海公積金政策的變化，實(shí)際上導致了很多新購房者借貸負擔的下降。按目前上海的公積金政策，很多家庭的公積金貸款額度可以達到30萬(wàn)元，甚至50萬(wàn)元。而很多老的購房者的公積金貸款往往只有10萬(wàn)元或者20萬(wàn)元。也就是說(shuō)，同樣借款50萬(wàn)元，一個(gè)老借款人的貸款構成最多是20萬(wàn)元公積金貸款，30萬(wàn)元商業(yè)性貸款的話(huà)，今年貸款的新借款人就可能變成30萬(wàn)元公積金貸款，20萬(wàn)元商業(yè)性貸款，甚至全部50萬(wàn)元都變成公積金貸款，目前的5年期以上公積金貸款的利率是5.22%，而商業(yè)性房貸的最低優(yōu)惠利率是6..66%;而2007年初，5年期以上最優(yōu)惠利率也要6.04%，客觀(guān)上這部分借款人的房貸利率實(shí)際上比去年下降了0.82個(gè)百分點(diǎn)�？紤]到有些借款人還可以申請公積金裝修貸款，實(shí)際上獲得的優(yōu)惠就會(huì )更多。
據市公積金中心2007年三季度運行報告數據反映，截至2007年9月末，公積金個(gè)貸余額為522.78億元，比2006年底增加106.73億元。
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