發(fā)表評論 二套房貸政策
有商業(yè)銀行房貸人士表示，實(shí)際上第二套房貸政策的影響要大于加息，因為加息是一小幅的量變過(guò)程，而第二套房貸政策則是突然抬高購房的門(mén)檻。從某種程度上可以看作突然加息8次(目前第二套房貸利率高于最優(yōu)惠利率約兩個(gè)百分點(diǎn))。
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交情況似乎可以印證他的觀(guān)點(diǎn)，在2007年前三季度，盡管一直在連續加息，但成交量一直在上升，而第四季度，第二套房貸新政一出臺，成交量立即大幅下降。
據調查，目前商業(yè)銀行大多能?chē)栏駡绦醒胄械姆抠J新政，如果這種情況一直貫穿2008年全年，可能會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響，因為目前改善型購房者的比例很高。但很多市場(chǎng)人士認為銀行在執行房貸新政時(shí)肯定存在一定的彈性，經(jīng)濟學(xué)博士馬紅漫撰文表示，房貸新政與商業(yè)銀行逐利目標之間存在矛盾。商業(yè)銀行在主觀(guān)上并沒(méi)有認真執行該項政策的動(dòng)力。他認為，房貸新政的直接目標是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房貸金融風(fēng)險的爆發(fā)，而商業(yè)銀行關(guān)注的卻是微觀(guān)的風(fēng)險與收益。畢竟商業(yè)利益才是銀行的追求，商業(yè)屬性注定了它們不會(huì )去承擔任何政策性的公益職責。試圖把社會(huì )效益的調控政策寄托于商業(yè)主體身上，這樣的思維本身是有一定誤區的，由此也造成了政策執行的困難。
有銀行房貸人士對此表示贊同，他認為，年初銀行執行房貸新政從嚴，并不表示不會(huì )隨著(zhù)市場(chǎng)情況而變化，如果房產(chǎn)交易量受到較大影響，房貸額度嚴重萎縮，不排除會(huì )出現“友情”操作的可能。他表示，目前的新政在操作上還存在很多難點(diǎn)，客觀(guān)上也給了銀行“打擦邊球”的余地。另外，外資銀行正在加緊搶奪房貸客戶(hù)，這些銀行如果違反新政，央行如何對其處罰也是個(gè)難題。
外資房貸空間打開(kāi)
加息讓人民幣房貸產(chǎn)品成本急速飆升，看到其中商機的外資銀行紛紛推出了針對非境內居民的外幣房貸，這讓在中國的外籍人士可以享受到低利率和人民幣升值的雙重實(shí)惠。許多外資銀行認為，“奪食”的機會(huì )已至。
數月前，德意志銀行剛在中國拿到法人銀行資格，便迫不及待針對中國市場(chǎng)推出了“db德銀得意置業(yè)”系列房貸產(chǎn)品，其中包括創(chuàng )新性極強的日元按揭產(chǎn)品。按照其日幣房貸產(chǎn)品的利率低至2.75%，該行已成為目前國內市場(chǎng)中房貸利率最低的一家。
同樣情況也出現在已經(jīng)進(jìn)入國內的不少外資銀行。其中比較有代表性的是SHBC匯豐銀行。不論一手房或二手房，該行對總房?jì)r(jià)超過(guò)150萬(wàn)元的房產(chǎn)提供外籍人士貸款按揭。擁有美國綠卡的孫先生就是其中一個(gè)，去年底匯豐銀行為他購買(mǎi)的一套上海市區的二手房提供了50%計125萬(wàn)元的港幣貸款。當時(shí)孫先生享受的優(yōu)惠貸款利率為4%。到今年1月，香港也隨著(zhù)美國連續降息0.75%和0.5%，孫先生的貸款利率同步下降到3.25%。這個(gè)貸款利率，已經(jīng)比10多年前國內最早推出的公積金貸款利率還要低了。
本幣升值捧熱滬上房產(chǎn)
外在因素對房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢、尤其是對房地產(chǎn)短期價(jià)格波動(dòng)會(huì )產(chǎn)生較為明顯的影響。例如20世紀80年代的日本、我國臺灣地區由于本幣匯率上升導致了房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲；同樣，20世紀90年代中期以來(lái)在美聯(lián)儲連續降息的刺激下，美國房地產(chǎn)價(jià)格也是大幅上升。
人民幣升值對于房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要通過(guò)以下兩個(gè)渠道實(shí)現：一是流動(dòng)性效應。這種效應主要反映在兩方面：一是升值預期中的資金流動(dòng)，即當市場(chǎng)預期人民幣將要升值時(shí)，大量的短期投機性資金涌入中國，這些游資中相當一部分將流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推高房地產(chǎn)價(jià)格；二是人民幣升值之后的流動(dòng)性。人民幣升值一般意味著(zhù)國內經(jīng)濟整體向好，投資機會(huì )多，而且收益水平相對可觀(guān)，或者投資者預期貨幣將持續升值，則將有大量的外資通過(guò)各種渠道進(jìn)入國內市場(chǎng)，股市和房地產(chǎn)等市場(chǎng)由于流通性較好將成為這些資金集中的場(chǎng)所，最終導致股市上漲，房地產(chǎn)價(jià)格上揚。二是財富效應。人民幣升值意味著(zhù)進(jìn)口商品價(jià)格的下降，進(jìn)而帶動(dòng)國內一般消費品價(jià)格的走低，多余的購買(mǎi)力將大量進(jìn)入資產(chǎn)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)將成為貨幣進(jìn)入的主要方面。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資金密集型的市場(chǎng)，一旦匯率發(fā)生一些預期性的改變，就會(huì )引起大規模短期資本的流動(dòng)。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟的持續增長(cháng)會(huì )帶來(lái)貨幣的趨勢性升值。如果人們認為人民幣升值空間較大、持續時(shí)間較長(cháng)的話(huà)，會(huì )引起投機行為的加入，比如國外的資金流入，吸納人民幣，加快人民幣升值的速度。從較近期的角度看，本幣升值對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是有利的，但風(fēng)險也很大。當國外游資完成了投機的目的，即把人民幣升值炒作到一個(gè)更高的價(jià)位時(shí)，就有可能抽走資金，這時(shí)可能導致房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)出現。
周期理論不支持拐點(diǎn)說(shuō)
上海大型房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)研究機構——易居中國·房地產(chǎn)研究院，新近出爐了其研究報告《從中國房地產(chǎn)周期理論看2008年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展》。報告通過(guò)數據分析得出結論：盡管可能全國樓市價(jià)量向下趨強，但上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍將出現平穩上升，區域板塊間“漲跌共存”的局面。
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