發(fā)表評論 供應量：2008年市場(chǎng)供應量總體下降
從供應量看，近幾年宏觀(guān)調控對上海房地產(chǎn)市場(chǎng)土地和資金進(jìn)行了嚴格控制，導致投資減緩，新開(kāi)工面積減少，這將進(jìn)一步影響2008年市場(chǎng)供應量的下降。從成交價(jià)看，2008年上海整體房?jì)r(jià)將會(huì )進(jìn)一步上揚，但是區域市場(chǎng)將會(huì )出現分化，市場(chǎng)供應充足、同質(zhì)競爭較為激烈的區域，房?jì)r(jià)有下調的可能。而后續供應匱乏的區域，房?jì)r(jià)將保持堅挺并可能繼續上漲。從周期性走勢看，上海樓市將小幅震蕩、整體呈緩慢向上態(tài)勢，導致這種態(tài)勢的主要原因一是奧運會(huì )、世博會(huì )黃金十年的預期和夾雜2006、2007年被部分提前透支；二是中國經(jīng)濟長(cháng)期向好，但受2008年順差將帶來(lái)的通膨影響；三是人民幣持續升值背景下嚴格的限外政策。
需求量：以保值與逐利為代表的雙重資本仍將涌入
與2006年、2007年的需求結構不同的是，受中國整體經(jīng)濟格局變革及世博經(jīng)濟推動(dòng)的影響，上海房地產(chǎn)不僅剛性需求依舊強勁，其柔性需求還可能進(jìn)一步放大。包括：以抵御通貨膨脹的房地產(chǎn)保值行為，外資并追隨外資涌入房地產(chǎn)業(yè)的投機行為。然而，需求的增加未必體現于成交量的增加。除了各方政策抑制需求的增速外，有效需求與無(wú)效供給之間的矛盾更將突出，尤其表現為遠郊房地產(chǎn)、政策性配套用房與實(shí)際需求之間的矛盾。
影響需求量的正面因素包括：青年結構高峰代表的剛性需求不減；資本追隨外資向房地產(chǎn)業(yè)聚集；經(jīng)濟地位拉動(dòng)外來(lái)購買(mǎi)力流入；利用房地產(chǎn)抵御通膨的保值行為；稅費轉嫁導致存量需求轉向增量。其負面影響包括：可售量趨減，成交量受迫性抑制；多方政策打擊投機、抑制投資；工薪階層房?jì)r(jià)收入比差距明顯；供應結構調整，有效需求被抑制；利率上升通道，購房成本提升。
在分析區域市場(chǎng)走勢中，易居研究院認為：從2008年區域住宅市場(chǎng)供應量分布及消化周期看，崇明由于供量增加，其消化周期可能長(cháng)達4年，屬于風(fēng)險度較高區域；而消化周期約在兩年左右的金山、青浦、嘉定、徐匯和盧灣，屬于低風(fēng)險區域；其他區域消化周期在半年到一年半之間，屬無(wú)風(fēng)險區域。(本報記者李淳唐穎豪沈忠民）
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