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　　過(guò)去幾年房?jì)r(jià)泡沫越大的地區，現在越有可能面臨大的調整，在今天召開(kāi)的新浪樂(lè )居創(chuàng )新峰會(huì )上，經(jīng)濟學(xué)家樊綱這樣表達對房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。

　　事實(shí)上，從去年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的跡象已隱約顯現。從國家一系列金融調控政策的出臺，到開(kāi)發(fā)商對房?jì)r(jià)拐點(diǎn)的爭論，再到某些區域市場(chǎng)出現的降價(jià)現象，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整已經(jīng)在不斷推進(jìn)。

　　部分開(kāi)發(fā)商深感調整壓力

　　4天前，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹在博客中稱(chēng)，房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)100天內將會(huì )出現大變動(dòng)，很多房地產(chǎn)公司將會(huì )發(fā)生劇變。

　　“目前國內、國際經(jīng)濟形勢壓力很大，尤其中國在高通脹的壓力下，實(shí)施從緊的貨幣政策，所以我認為房地產(chǎn)企業(yè)的調整已經(jīng)近在眼前�！迸耸�屹說(shuō)。

　　之所以出現這種情況，原因就在于房地產(chǎn)業(yè)資金緊張情況越來(lái)越嚴重。

　　從去年9月底至今，央行出臺了一系列政策收緊了對房地產(chǎn)的資金供應。今年兩會(huì )結束次日，央行即按計劃提高了存款準備金率，政策意圖不言自明。

　　那些已在海外上市的房地產(chǎn)企業(yè)也出現股票大跌的情況。本月20日，恒大集團IPO被證監會(huì )擱置，另外40余家房地產(chǎn)企業(yè)200億美金額度的國外資本市場(chǎng)募集資金的時(shí)間表，也隨之變得不可預測。國際資本市場(chǎng)與中國房地產(chǎn)之間的融資管道基本上被堵死。

　　顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的資金募集，已經(jīng)是國內、國外兩頭都受壓。

　　但在經(jīng)濟學(xué)家易憲容看來(lái)，資金緊張還不是開(kāi)發(fā)商最難受的地方，最大的風(fēng)險是購房需求的陡然下跌�！凹偃缤顿Y與炒作退出市場(chǎng)，那么國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì )發(fā)生根本性變化。這就是當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢�！�

　　易憲容認為，隨著(zhù)個(gè)人住房按揭貸款的門(mén)檻提高，購買(mǎi)住房的成本增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)預期的改變，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者、炒作者會(huì )紛紛離場(chǎng)，而且消費者也會(huì )改變住房需求，而這種情況在北京出現。

　　“北京市的房?jì)r(jià)早就已經(jīng)進(jìn)入下降通道，只是沒(méi)有那么明顯�！币讘椚菡f(shuō)，房?jì)r(jià)的深度調整來(lái)得沒(méi)有那么快，需要時(shí)間。

　　統計數據尚不支撐下跌論

　　但是在統計數據上，目前還看不到房?jì)r(jià)下降的明顯標志。

　　國家發(fā)展和改革委員會(huì )與國家統計局3月18日聯(lián)合發(fā)布的統計數據顯示，2月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.9%，環(huán)比上漲0.2%。新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅較大的主要城市中，北京的漲幅更是達到了16.5%。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )昨天披露的《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報告》則認為，盡管去年在宏觀(guān)調控下一些地區房?jì)r(jià)出現小幅下跌趨勢，但這只是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次短期調整，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢將繼續平穩。

　　該研究報告稱(chēng)，從10個(gè)主要城市的供求分析來(lái)看，大部分城市的供應量較以往都有所加大，但仍無(wú)法滿(mǎn)足需求。其中，上海、杭州、成都及重慶都存在很大的供應缺口，供需矛盾仍比較突出。北京、天津、深圳、廣州等城市，由于政府加大了對住房的供應，供求矛盾今年將得到緩解。

　　盡管對房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險作出了判斷，樊綱也認為中國的房地產(chǎn)仍然是一個(gè)大有潛力的、大有發(fā)展前途的市場(chǎng)。

　　泡沫源于人們相信房?jì)r(jià)只漲不跌

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)，始終有一種聲音認為，相比其他國家我國的房?jì)r(jià)并不高，而且我國土地這么有限，未來(lái)一定會(huì )有更高的房?jì)r(jià)。

　　在樊綱看來(lái)，這些話(huà)都在論證今后我們需要多少房子，但也許那是50年后人們的需求，那時(shí)候中國人均GDP可能是3萬(wàn)美元，現在人均還不到3000美元�！鞍凑宅F在的收入，這么高的房?jì)r(jià)，這么大的一個(gè)泡沫市場(chǎng)，早晚要垮掉�！�

　　從收入和房?jì)r(jià)的關(guān)系上看，1999年之前，美國房地產(chǎn)的房?jì)r(jià)收入比基本上是平穩的。但2000年以后房?jì)r(jià)與收入之比陡然上升，市場(chǎng)形成了泡沫。而在歐洲很多國家，盡管房?jì)r(jià)可能上升，但收入的增長(cháng)超過(guò)了房?jì)r(jià)上漲，房?jì)r(jià)與收入之比反而是在下降。比如德國，10年來(lái)收入的增長(cháng)超過(guò)了房?jì)r(jià)的增長(cháng)。

　　“不管有多少個(gè)理由，有多少種手段分散泡沫，不管房?jì)r(jià)上漲被說(shuō)得如何天花亂墜，到某一天它也會(huì )跌下來(lái)�！狈�綱說(shuō)。

　　由于次級債的影響，美國甚至發(fā)生了燒房子事件。據樊綱稱(chēng)，目前美國房?jì)r(jià)總水平已經(jīng)跌了20%，而且還可能繼續往下走。

　　在上世紀90年代，日本房?jì)r(jià)曾跌過(guò)70%，東京地區跌過(guò)60%。房?jì)r(jià)下跌的過(guò)程是清盤(pán)、倒閉、破產(chǎn)的過(guò)程。上世紀90年代末亞洲金融危機，香港的房?jì)r(jià)也跌了60%，泰國等東南亞國家至今還有爛尾樓。

　　“當國內一些地區出現這樣的現象：一部分企業(yè)掙錢(qián)太容易，人們排隊給你塞錢(qián)的時(shí)候，這個(gè)市場(chǎng)一定是有問(wèn)題的，一定是個(gè)不均衡的市場(chǎng)�！狈�綱說(shuō)，一定會(huì )出現調整。

　　樊綱表示，現實(shí)社會(huì )不僅有房地產(chǎn)業(yè)這一個(gè)利益集團，還有其他利益集團，都有各自的訴求，都會(huì )對政府施加影響。

　　“前幾年泡沫鼓得大的，價(jià)格翻得多的，就會(huì )有比較深的調整；過(guò)去幾年波動(dòng)不大的地區，也許就不需要大的調整�！狈�綱說(shuō)。(李松濤)