已經(jīng)證實(shí)的中鼎在建行開(kāi)發(fā)區支行辦理的88筆假按揭貸款就達億元，如果中鼎公司在建行的個(gè)人貸款資料真實(shí)，則另外300多戶(hù)按揭貸款達3億多元，這些資金可以彌補建設需要
北京宣武區兩廣路南側有座著(zhù)名的樓盤(pán)——東華金座，不過(guò)它的聞名不是因為位置好，而是源于幾年來(lái)始終無(wú)法完成的工程和業(yè)主們的法律維權。今年6月初，新華社播發(fā)《7000多萬(wàn)被套牢 從京城第一爛尾樓看預售之痛》一文，此時(shí)，圍繞東華金座的億元假按揭貸款也逐漸浮出水面。
天降“豪宅”
幾年前，林祥向銀行申請信用卡卻怎么也辦不下來(lái)，他很奇怪，一查個(gè)人信貸記錄，沒(méi)想到自己名下竟有一幢240.64平方米的“豪宅”，也因此無(wú)緣無(wú)故借了建行朝陽(yáng)支行358萬(wàn)按揭貸款，還有325萬(wàn)沒(méi)還！
這份編號為161909號的商品房買(mǎi)賣(mài)合同所指的豪宅便是東華金座的3-D-1203室，不過(guò)查遍所有開(kāi)發(fā)商售樓資料，林祥竟沒(méi)有發(fā)現這個(gè)房間。待到與建行朝陽(yáng)支行負責人一談后，他才知道這是以自己名義做的一起“假按揭”。
“假按揭”當然不是真買(mǎi)房，通常是開(kāi)發(fā)商請人冒充客戶(hù)購房，通過(guò)虛假銷(xiāo)售方式以套取銀行貸款。上世紀90年代末，在銀行個(gè)人消費貸款高漲和房地產(chǎn)升溫的背景下，“假按揭”出現，幾年之后開(kāi)發(fā)商資金吃緊時(shí)才逐漸暴露。
類(lèi)似林祥的情況在東華金座的銷(xiāo)售中不是個(gè)案�！昂髞�(lái)我知道這個(gè)事情(‘假按揭’)之后，已經(jīng)跟豐臺支行領(lǐng)導溝通過(guò)了，他們說(shuō)什么事情都沒(méi)有。我根本就沒(méi)有在貸款合同上簽字�！睆堜J也不知自己怎么買(mǎi)了東華金座166.48平方米的3-G-803室(合同號113901)，他得到通知還欠建行豐臺支行106萬(wàn)元。
趙辛平則記得自己的身份證、戶(hù)口本曾被“開(kāi)發(fā)商”北京市中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“中鼎公司”)一個(gè)朋友借去了，說(shuō)公司遇到了困難，希望他能幫忙貸款�！拔乙膊恢肋@是‘假按揭’，不過(guò)最后在確認時(shí)我沒(méi)簽字。但現在很無(wú)奈，如果不解決以后我很難從銀行貸出錢(qián)來(lái)了！”
趙辛平證實(shí)這個(gè)中鼎公司的朋友還給好幾個(gè)人辦了“假按揭”�！稗k這個(gè)貸款的有好幾批，我去銀行看到的那一批就有50人左右。當時(shí)幫助辦假按揭的人很多都是困難戶(hù)，給了他們些勞務(wù)費，2000至5000元不等�！庇浾咭沧C實(shí)，當時(shí)中鼎確實(shí)帶客戶(hù)到銀行做貸款，買(mǎi)的也是東華金座樓盤(pán)。
“中鼎房地產(chǎn)公司之前在我行做的按揭貸款已轉到分行處理�！苯ㄐ斜本╅_(kāi)發(fā)區支行一位負責人對《第一財經(jīng)日報》記者說(shuō)。截至發(fā)稿，建行北京市分行還沒(méi)回復本報對此項目中具體按揭情況的問(wèn)題。
數度拉緊的鏈條
事實(shí)上，較早取得東華金座下這塊土地的是宣武區政府下屬的北京市宣武區房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)公司(下稱(chēng)“宣開(kāi)公司”，2001年3月改制為北京房開(kāi)置業(yè)有限公司，下稱(chēng)“房開(kāi)公司”)，1995年獲得該地建設用地規劃許可證，1999年取得了國有土地使用證(宣全國用[99]字第00293號)。出讓面積9280平方米，規劃總建筑面積97044.76平方米，宣開(kāi)公司支付了地價(jià)款4500余萬(wàn)元，土地使用權出讓合同約定該項目在2000年11月底前竣工。
但宣開(kāi)公司此時(shí)已經(jīng)在宣武區危房改造中投入大量資金，壓力不小，僅“九五”期間就投入7.6億元，此時(shí)房地產(chǎn)并不景氣，東華金座(即牛街東危改14、15、16樓)從1999年4月取得建設工程開(kāi)工證后一年，施工單位就更換了兩次。于是，房開(kāi)公司采取了兩項措施：
其一 ，該項目國有土地使用證表明，2001年6月，該宗土地抵押給工行北京市分行祥普支行，貸款金額6000萬(wàn)元，抵押期限從2001年6月到2002年6月。2004年7月，東華金座在建工程房產(chǎn)面積73058平方米和分攤的土地使用權9196平方米又抵押給工行宣武支行，抵押貸款1.12億元(存續期限由2004年8月5日至2008年8月5日)。而土地使用者一欄為房開(kāi)公司。
其二，2000年5月24日與北京市中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了一份《合作建房合同書(shū)》，雙方約定東華金座項目(時(shí)稱(chēng)東華經(jīng)典)前期的征地、拆遷等手續由宣開(kāi)公司承擔，而建筑安裝、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售和物業(yè)管理由中鼎負責。同日，宣開(kāi)公司給中鼎公司出具了《授權委托書(shū)》，將開(kāi)發(fā)、建設、銷(xiāo)售和辦理產(chǎn)權證手續的權利授予中鼎公司。合同約定中鼎需支付給宣開(kāi)“合作價(jià)款”3.2億元(按每建筑平方米3300元)，有知情者向記者透露中鼎先期支付了1.3億元。
“這里的合作建房其實(shí)就是轉讓?zhuān)玫氐氖且粋�(gè)公司，建設和銷(xiāo)售的是另外一個(gè)公司，當時(shí)不少項目都這樣操作�！币晃坏禺a(chǎn)界人士說(shuō)。
中鼎公司于2000年5月接盤(pán)后，于2001年施工，當年9月開(kāi)始銷(xiāo)售，2001年12月28日該項目取得《建設工程規劃許可證》。該項目時(shí)為期房，均價(jià)6300元/平方米，曾與業(yè)主簽合約，2003年年底入住。但2003年5月該項目工程停工。
接盤(pán)后中鼎面對的情況并不樂(lè )觀(guān)。簡(jiǎn)單一算可知，中鼎從已知144位真實(shí)購房者處實(shí)收4900多萬(wàn)元，加之支付宣開(kāi)的“轉讓”金，在本項目上，此時(shí)中鼎資金并不寬余。而已經(jīng)證實(shí)的中鼎在建行開(kāi)發(fā)區支行辦理的88筆假按揭貸款就達億元，如果中鼎公司在建行的個(gè)人貸款資料(參見(jiàn)輔文《假按揭知多少》中的資料1)真實(shí)，則另外300多戶(hù)按揭貸款達3億多元，這些資金可以彌補建設需要。
“這個(gè)樓盤(pán)主要是資金鏈出現問(wèn)題。2003年國家壓縮房地產(chǎn)項目，規定對無(wú)關(guān)緊要、不是關(guān)系到民生的大項目全部壓縮。我們已和宣武區政府及法院溝通過(guò)，跟建行也多次溝通�！�6月12日，中鼎房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售處負責人向《第一財經(jīng)日報》解釋道。
2003年，《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》出臺，要求對商品房空置量大、負債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要嚴格審批新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款并重點(diǎn)監控。
有地產(chǎn)人士向記者分析說(shuō)：“如果開(kāi)發(fā)商做‘假按揭’，雖然售價(jià)略高于當時(shí)的地區均價(jià)，但價(jià)高可以多貸出款來(lái)，且資金回籠迅速。開(kāi)發(fā)商用‘假按揭’也抬高了地區房?jì)r(jià)，新跟進(jìn)的樓盤(pán)可能追平或再略抬高價(jià)格，結果原來(lái)用‘假按揭’方式賣(mài)房的樓盤(pán)價(jià)格不顯高了，賣(mài)得也不慢，短期內就可能從‘假按揭’變成真有人買(mǎi)的真按揭。結果，真正買(mǎi)房者不得不承擔高漲的房?jì)r(jià)�！�
“合作建房”迷局
中鼎接盤(pán)后的根基并不牢靠，讓它繼續鋌而走險以“假按揭”套取貸款的原因不僅是資金緊張，還在于它和宣開(kāi)公司的復雜關(guān)系。
2000年5月24日宣開(kāi)公司與中鼎簽訂了《合作建房合同書(shū)》和《授權委托書(shū)》后，宣開(kāi)公司即將自己“北京市宣武區房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)公司合同專(zhuān)用章(6)”的印章移交給中鼎。即便一年后宣開(kāi)公司改制更名，中鼎也沒(méi)有廢止這枚公章。之后在購房者簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中該公章仍被使用。
而事實(shí)上據房開(kāi)公司在庭審時(shí)表示，過(guò)期印章應該作廢，因此其并不承認中鼎和買(mǎi)房者簽訂的合同�！案鶕跈嘀卸χ荒苁褂梦夜竞戏ㄓ行У墓�，而無(wú)權使用已作廢的公章�！庇纱丝梢�(jiàn)，在簽署合作協(xié)議后，房開(kāi)公司不太過(guò)問(wèn)經(jīng)營(yíng)，中鼎控制了幾乎所有事項。
伏筆早已埋下。
首先是貸款資格，即誰(shuí)是真正的開(kāi)發(fā)商。當2006年一些真實(shí)購房者因為拿不到房而把房開(kāi)公司告上法庭時(shí)，房開(kāi)公司大呼冤枉：中鼎公司是原告所簽購房合同的實(shí)際履行人，違約責任應該由中鼎承擔。
在審判中，法院以房開(kāi)公司未舉證該公章作廢的事實(shí)而不考慮此理由。依常理，如果宣開(kāi)公司改名時(shí)告知了中鼎，那么房開(kāi)公司應在法庭上提出，而它未提及。
法院最后認定東華金座項目是房開(kāi)公司開(kāi)發(fā)建設，委托中鼎公司進(jìn)行銷(xiāo)售，所以中鼎在房屋銷(xiāo)售中的簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、借款合同、收取購房者房款等行為均屬代理行為，其后果應由委托人負責，即開(kāi)發(fā)商仍為房開(kāi)公司。
有法律人士分析認為：“開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自將房地產(chǎn)項目進(jìn)行轉讓?zhuān)吹较嚓P(guān)部門(mén)辦理轉讓或變更手續的屬違規，其簽訂的合同書(shū)可視為無(wú)效行為�！�
不過(guò)也有律師認為：“對于兩家公司合作的法律關(guān)系是否需要備案并沒(méi)有明確規定。但項目有資金壓力，因此它要引進(jìn)一個(gè)合作方做投資。這些手續都是宣開(kāi)公司的，因為一個(gè)項目有立項、批復、規劃、用地許可，各種許可下來(lái)，很難說(shuō)因為有一個(gè)投資方，所以這些手續都要變更。因為如果一備案，所有的手續就變成兩個(gè)主體了�！�
其次是貸款擔保。在2000年5月宣開(kāi)與中鼎簽訂的授權委托書(shū)中，明確寫(xiě)著(zhù)，“乙方(即中鼎公司)在銷(xiāo)售過(guò)程中涉及到購房人，向銀行申請個(gè)人住房貸款時(shí)，由甲方(即宣開(kāi)公司)提供貸款保證，至購房人辦理房屋抵押登記時(shí)為止�！�
不過(guò)記者看到的一些真實(shí)購房者在建行的貸款合同上并無(wú)宣開(kāi)擔保，而都是中鼎公司擔保，合同中把中鼎這個(gè)擔保人列為丙方，并注明其是“開(kāi)發(fā)商或售房單位”。
另外一個(gè)是預售證時(shí)間問(wèn)題。
記者獲取的以宣開(kāi)公司為售房單位的《北京市商品房預售許可證》(京房?jì)茸C字第524號)顯示，其有效期為2001年10月至2002年10月。而據記者了解，之后中鼎銷(xiāo)售等行為都使用了這份的許可證，而實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)間為2001年9月至2003年5月�！皩τ陬A售證過(guò)期幾月后的售樓行為，按照當時(shí)的法規規定，預售登記部門(mén)不應辦理登記手續的，而東華金座顯然銷(xiāo)售良好�！币宦蓭煼治稣f(shuō)。
我們不知道宣開(kāi)公司是否告知了中鼎東華金座項目的土地及在建工程已在工行辦理了抵押，有專(zhuān)家認為這一抵押貸款意味著(zhù)在未歸還貸款的情況下，樓盤(pán)不能再進(jìn)行貸款，無(wú)論是作為項目整體還是其中的具體房屋。
不過(guò)也有律師認為，土地抵押后，中鼎還用東華金座樓盤(pán)在建行做了個(gè)人按揭，這在程序上是可以的�！暗枰粋�(gè)前提，如一人買(mǎi)了一套房，當做按揭時(shí)，它要先取得原來(lái)在工行做的抵押釋放證明，即解除抵押，然后才可做按揭。否則嚴格上做不了貸款，如果做了，那么做按揭的審查行是有失誤的�！�
至于在一些購房者做了按揭貸款后，2004年7月，東華金座在建工程房產(chǎn)面積73058平方米和分攤的土地使用權9196平方米又抵押給工行宣武支行是否有程序問(wèn)題，一位專(zhuān)家表示，在2001～2002年做個(gè)人按揭時(shí)，當時(shí)還不是網(wǎng)上簽約，所以有可能2004年?yáng)|華金座在工行宣武支行做抵押時(shí)，由于該行未能在網(wǎng)上查詢(xún)到上述樓盤(pán)已在其他行做了貸款，因此重復做了抵押。
采訪(fǎng)過(guò)程中，北京房開(kāi)置業(yè)有限公司有關(guān)負責人沒(méi)有對它與中鼎間的糾紛進(jìn)行回應。
(文中林祥、張銳、趙辛平為化名)
作者：田毅 季譚
