在北京寸土寸金的長(cháng)安街西延長(cháng)線(xiàn)上，很難想象會(huì )有一個(gè)項目的售樓處竟是如此破�。和高^(guò)落地玻璃窗，可以看到里面覆蓋著(zhù)碩大沙盤(pán)的白布已經(jīng)發(fā)黃，上面還滿(mǎn)是灰塵，桌椅東倒西歪胡亂地堆放。顯然，這里很久都無(wú)人光顧了。
繞過(guò)售樓處，眼前是一大片空蕩蕩的建筑工地地基�？撮T(mén)的保安告訴記者，早在兩年前，工地就是這個(gè)模樣了，上個(gè)月，他們連工地上的吊車(chē)都拆走了。
“兩年”是一個(gè)不尋常的字眼，對京城地產(chǎn)界來(lái)說(shuō)尤其如此。曾在北京土地市場(chǎng)掀起軒然大波的“8·31”大限，剛好過(guò)去了兩周年。而按照現行規定，出讓滿(mǎn)兩年而未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目用地，將被視作閑置用地由政府收回。
兩年前“8·31”大限前夕成功闖關(guān)的北京200余幅土地，如今安在？進(jìn)入新一輪政策調控的敏感周期，再度面臨“大限”的它們，又將何去何從？
“闖關(guān)”之后
據記者了解，位于西長(cháng)安街與玉泉路交界的這個(gè)工地，原是一塊商業(yè)用地，占地將近5萬(wàn)平方米，規劃建筑面積約13萬(wàn)平方米。其黃金地段價(jià)值曾引起過(guò)多家地產(chǎn)商的濃厚興趣，入市七年來(lái)四度易手，但最終還是沒(méi)有逃過(guò)停工閑置的命運。
2003年底，項目落到了現在的業(yè)主手中。與前三任倒手炒賣(mài)謀利的想法不同，這家公司最初的確是抱著(zhù)“做實(shí)業(yè)”的目的而來(lái)。正因為這樣，面對2004年的“8·31大限”， 資金并不充裕的他們，仍然設法協(xié)調各個(gè)股東，在截止期前湊齊土地出讓金，成功“闖關(guān)”，并于同年10月正式開(kāi)工建設。
然而，現在看來(lái)，恰恰是當初費盡心機“湊”出來(lái)的土地出讓金，為其后來(lái)的命運埋下伏筆。
據記者調查得知，該公司由三個(gè)股東共同出資成立，第一大股東占40%的股份，另外兩個(gè)股東分別持股30%。但“闖關(guān)”時(shí)須繳納的土地出讓金等費用，遠遠超過(guò)公司的注冊資本金。于是，各個(gè)股東同意按照股權比例分別再注入新的資金，以供“闖關(guān)”之用。
問(wèn)題是大股東在未告知另外兩個(gè)股東的情況下，不是動(dòng)用自有資金，而是向外借款投入，且項目開(kāi)始運作后，此筆借款一直未歸還。后來(lái)債權方希望以該股東持有的公司40%股份作價(jià)償還，但卻被后者拒絕。2005年初，雙方為此打起了官司。
由于擔心牽涉到大筆債務(wù)的法律訴訟可能會(huì )導致公司資產(chǎn)被凍結，另外兩家股東不敢再向公司繼續注入資金。與此同時(shí)，當時(shí)中央出臺嚴格控制拆遷的政策，拆遷成本驟然提高，銀行信貸資金又禁止用于拆遷，該項目被迫全面停工，一直拖延至今。
冰山一角
嚴格來(lái)說(shuō)，西長(cháng)安街這塊地只是冰山一角。有確切資料表明，在“8·31”闖關(guān)成功的北京200多幅房地產(chǎn)用地中，有近百塊迄今為止都未動(dòng)工開(kāi)發(fā)。除了上述牽涉債權債務(wù)糾紛的典型案例外，這些地塊大多受阻于拆遷。
比如位于北京市東四一帶占地5萬(wàn)多平方米的某危改地塊，便是如此。該地塊2003年以“危改帶商業(yè)開(kāi)發(fā)”的模式，由一家房企買(mǎi)下。按照北京市當時(shí)的城區危房改造政策，該地塊大約30%左右的面積用于建設回遷房，70%進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。不過(guò)，政府提出的條件是，房企方面負擔地塊拆遷工作。
那個(gè)時(shí)候，幾乎每個(gè)人都認為僅需負擔30%面積的回遷房建設，這塊地無(wú)疑是很大的“肥肉”。但跟玉泉路口地塊一樣，恰逢中央調整拆遷政策，這塊地實(shí)際拆遷成本比預期超出5倍之多。在此情況下，受委托拆遷公司提前撤出，也再沒(méi)有其他公司敢接這個(gè)吃力不討好的活。
但在“8·31”大限到來(lái)之前，該公司還是補繳了土地出讓金，并依靠危改地塊的特殊性“闖關(guān)”成功�？墒谴撕髢赡觊g，隨著(zhù)北京房?jì)r(jià)快速上漲，拆遷安置的難度和拆遷成本都一再提高，直到現在，這家公司都無(wú)力繼續推進(jìn)拆遷工作。
類(lèi)似這樣的情況，在北京舊城區中并不少見(jiàn)。據記者所知，“8·31”闖關(guān)成功后未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的地塊，三環(huán)以?xún)鹊恼剂讼喈敱壤�，這些土地不要說(shuō)“七通一平”，大部分連“三通一平”的起碼標準都難以達到。
“一是拆遷成本趨高，二是政府加強舊城保護政策，項目控制規劃也受到影響，進(jìn)而減緩了開(kāi)發(fā)進(jìn)度，甚至迫使其不得不停工�！币晃皇袌�(chǎng)人士表示。
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