廉租房取代經(jīng)濟適用房？
建設部有關(guān)研究人員曾提出，就全國總體水平而言，完善住房保障供應體系原則上應為商品住房占60%，住房保障的比例為40%。其中，經(jīng)濟適用住房占20%，可支付租賃住房占15%，廉租住房占5%。
在此次規劃中，北京市的目標是，未來(lái)5年中，經(jīng)濟適用房建設規模約達到1500萬(wàn)平方米，約21萬(wàn)套；用于實(shí)物配租的廉租房建設，規模約47萬(wàn)～60萬(wàn)平方米，約1萬(wàn)套；新建商品住房建設規模約9250萬(wàn)平方米，約90萬(wàn)套。這樣一來(lái)，經(jīng)濟適用房建設將占未來(lái)5年新建住房的18.75%，但廉租房則連1%都不到。
據了解，截至2005年年底，北京市僅有14351戶(hù)家庭享受到廉租房制度，而相對于北京市1000多萬(wàn)人口來(lái)說(shuō)，這個(gè)比例太小了。
今年“兩會(huì )”期間，全國政協(xié)委員、廣州番禺祈福新村房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理彭磷基，就曾遞交《加大廉租房建設力度，用廉租房取代經(jīng)濟適用房》的提案，矛頭直指經(jīng)濟適用房。
彭磷基用廉租房取代經(jīng)濟適用房的理由主要有三條：一是廉租房不需要大規模改造。廉租房的產(chǎn)權屬于政府，只租不賣(mài)，可以長(cháng)期不斷地解決城市困難人群的住房問(wèn)題；二是相對租房補貼來(lái)說(shuō)，廉租房適用于所有城市。對于上海、北京和廣州等城市來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)和租金比較高，上漲的速度比較快，僅靠租房補貼將使政府處于被動(dòng)地位；三是相對經(jīng)濟適用房來(lái)說(shuō)，廉租房更適宜貧困人群。
“經(jīng)濟適用房應該取消，而代之以廉租房。經(jīng)濟適用房的政策目標界定十分混亂，沒(méi)有解決保障中低收入人群的作用，而將政府的隱性福利給予了有能力購房的人群�！� 鐘偉稱(chēng)。
據了解，經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格的兩項成本折讓?zhuān)瑢?shí)際上是政府通過(guò)“暗補”的方式以財政補貼這部分消費者�！鞍笛a”金額主要有兩部分：一是變動(dòng)成本折讓中的土地出讓金及大市政費，二是固定成本折讓的全部。一般土地出讓金約相當于同區商品房?jì)r(jià)10%，固定成本折讓約300元/平方米。
1998年至2004年間，北京竣工經(jīng)濟適用房約1400萬(wàn)平方米。假設北京市每年竣工200萬(wàn)平方米經(jīng)濟適用房，按同區商品房的均價(jià)4000元/平方米計算，政府每年總補約＝200萬(wàn)平方米×(4000元/平方米×10%+300元/平方米)＝14億元。這名義上的每年14億元都到了哪里去了呢？
由于信息的不透明，經(jīng)濟適用房被人詬病的另外一個(gè)主要原因，是尋租現象的產(chǎn)生。據《京華時(shí)報》2006年9月15日報道，由于北京市經(jīng)濟適用房實(shí)行定向銷(xiāo)售，一號難求，北京市的金鑫恒房地產(chǎn)經(jīng)紀公司公開(kāi)經(jīng)營(yíng)回龍觀(guān)7期F區的經(jīng)濟適用房房號，每個(gè)號的價(jià)格是13萬(wàn)元;并且，該公司能夠將購房者的身份變更為“拆遷戶(hù)”。
據聶梅生介紹，由于政府限利3%，其實(shí)房地產(chǎn)商并不想建經(jīng)濟適用房，過(guò)去的承建者也多屬政府管理的國營(yíng)房地產(chǎn)商。如果開(kāi)發(fā)商的集約經(jīng)營(yíng)水平不夠，為了最大限度獲得利潤，開(kāi)發(fā)商必然會(huì )“惜售”，人為加劇排隊等號的現象。
賈康對本刊說(shuō)，各地、包括北京市政府的財政中，應該有一筆錢(qián)用于住房保障建設。北京市的廉租房幾乎難以見(jiàn)到，但經(jīng)濟適用房則處處開(kāi)花，可能這跟政府具體的考慮有關(guān)。
聶梅生則認為，錢(qián)應該從政府賣(mài)土地的收入來(lái)，也就是將政府高價(jià)拍賣(mài)土地的收入，首先補貼到廉租房的未來(lái)建設上，其次才是經(jīng)濟適用房�！霸诘胤�，土地拍賣(mài)的收入占到地方收入的40%～50%，這筆錢(qián)首先應該用于廉租房的建設”。除此之外，還應該有基金、債券、證券等方式的資金進(jìn)入。
“政府原來(lái)對廉租房不是很樂(lè )意做，因為要犧牲經(jīng)濟利益。但現在構建和諧社會(huì )，就必須重視這些問(wèn)題。政府應該管的是低收入群體的問(wèn)題，市場(chǎng)的事情交給市場(chǎng)來(lái)做�！甭櫭飞f(shuō)。 ★
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